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宏觀調(diào)控“聲聲緊” 高位買房警惕“爛尾陷阱”

2006年10月11日 10:16

    圖為上海房展會售樓小姐在推薦樓房。6月28日,據(jù)了解,由于買房人的觀望,房地產(chǎn)銷售人員的收入明顯下降,平均降幅達(dá)到16.06%。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  中新網(wǎng)10月11日電  據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,近年來各地房價(jià)持續(xù)高漲,買房投資的市民日益增多。然而在當(dāng)前宏觀調(diào)控“聲聲緊”的情況下,一些中小開發(fā)商資金緊缺,一些地方已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓群。專家提醒,此時(shí)買房要擦亮眼睛,看清開發(fā)商的實(shí)力和招數(shù),警惕承諾背后的“爛尾陷阱”,避免不必要的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。

  樓盤爛尾房款沒著落

  今年8月,北京宣武區(qū)某樓盤30多名業(yè)主在售樓處抗議。業(yè)主們表示,開發(fā)商多次承諾至今仍沒兌現(xiàn),60多戶業(yè)主總共投入7000多萬房款,三年多了仍不能入住。樓盤爛尾后,業(yè)主維權(quán)困難重重。業(yè)主邢先生稱,他們從2003年底開始維權(quán),官司是勝訴了,但房款仍然沒有著落。即使法院強(qiáng)制執(zhí)行也沒效果,因?yàn)殚_發(fā)商的賬戶沒錢。他們希望有關(guān)部門能夠出面協(xié)調(diào),挽回一些損失。

  廣州的李先生買了一套住房,住進(jìn)去快一年了,房產(chǎn)證卻遲遲拿不到手。原來是開發(fā)商把房子抵押給銀行,用貸款蓋二期項(xiàng)目,并沒有給李先生及時(shí)解押并辦理登記備案。廣信律師事務(wù)所律師廖治超說,有些開發(fā)商不告知購房人抵押的事實(shí),簽訂商品房買賣合同收取房款后,長期不為購房者辦理登記備案。在解押之前,這樣的房子是不能辦理房產(chǎn)證的。而抵押房一旦爛尾,購房者損失更大,因?yàn)殂y行作為抵押權(quán)人可以對抵押物進(jìn)行處置并享有優(yōu)先受償權(quán)。購房人可能無法得到房子,只能事后追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

  業(yè)內(nèi)人士透露,這幾年房市虛熱,一個(gè)工程施工至地面階段,地下車位就可抵押給銀行,以獲取下一步開發(fā)資金,建至封頂就可把商鋪抵押出去。但是,開發(fā)商資金鏈一旦斷裂,“抵押房”很有可能變成爛尾樓,成為吞噬百姓血汗錢的黑洞。

  三大原因?qū)е聵潜P爛尾

  在廣州市區(qū)的人民路、東風(fēng)路、環(huán)市東路、天河北路等主要地段,至今仍矗立著不少裸露著鋼筋水泥的爛尾樓,這些是上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破滅留下來的痕跡。據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)年廣州市共有100多個(gè)爛尾地盤,其中將近一半成了爛尾樓。

  專家認(rèn)為,樓盤爛尾最直接的原因是開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出了問題。在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的時(shí)期,開發(fā)商只需要投入少量資金,待工程啟動(dòng)后就貸款。但碰上宏觀調(diào)控,銀行縮緊貸款,一些開發(fā)商資金緊缺,工程便拖延下來。還有的開發(fā)商盲目炒作,借開發(fā)為名,樓盤幾經(jīng)轉(zhuǎn)手導(dǎo)致爛尾。

  一些政府部門盲目審批,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目輕易上馬的助推器。過去開發(fā)商搞土地開發(fā),首期繳納地價(jià)總額的20%,就可拿到建設(shè)土地批準(zhǔn)書到銀行貸款。政府個(gè)別部門盲目引入房地產(chǎn)項(xiàng)目,卻對項(xiàng)目資金的到位情況并不了解,出現(xiàn)一些開發(fā)商“空手套白狼”的情況。

  同時(shí),監(jiān)管不力和懲戒過輕,導(dǎo)致開發(fā)商容易違約。開發(fā)商拿購房人的錢來蓋房子,數(shù)鈔票的時(shí)候又把風(fēng)險(xiǎn)甩給購房人,這已經(jīng)成為行業(yè)慣例。有關(guān)部門對開發(fā)商沒有太多約束,開發(fā)商失敗就走人,樓盤就爛尾。

  如何做個(gè)精明買房人

  專家提醒,相對于開發(fā)商,處于弱勢的購房者應(yīng)謹(jǐn)慎判斷,精明買房,不要輕信開發(fā)商“看上去很美”的承諾。

  首先,開發(fā)商的品牌是購房者的保障。一些大品牌的開發(fā)商資金相對充足,貸款信譽(yù)良好,不會因?yàn)橐粫r(shí)的資金周轉(zhuǎn)問題而讓自己的樓盤成為爛尾樓。有一些不知名的樓盤品牌,若其開發(fā)商的背景是上市公司,在資金上也不會有很大問題。

  其次,盡量把開發(fā)商的口頭承諾轉(zhuǎn)為書面的合同形式,讓其具有一定的法律效力。開發(fā)商在銷售時(shí),常常持續(xù)推高房價(jià),但同時(shí)會推出許多促銷手段。購房者需要關(guān)注的是這些促銷手段究竟能給自己帶來多大的優(yōu)惠,如買房送裝修就要看看裝修材料的質(zhì)量、裝修實(shí)價(jià)、保修措施等細(xì)節(jié)問題,并要求開發(fā)商把這些承諾寫在合同上。

  此外,對于抵押房要多留個(gè)心眼。廣信律師事務(wù)所律師廖治超說,已抵押的商品房可以預(yù)售,但必須獲得抵押權(quán)人(通常是銀行)的同意,并將抵押情況告知買受人(購房人)。建議購房者在買房前上網(wǎng)查清房子的抵押情況。如果發(fā)現(xiàn)自己買了抵押房,可以咨詢律師,與開發(fā)商談判并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。(俞懋峰 黃玫)

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