在國家宏觀調(diào)控“聲聲緊”的情況下，樓市投資者更加關注在一線熱點城市如何投資理財，哪些城市還具有升值潛力，哪個類型的房產(chǎn)有投資價值。為此，四地記者分頭出擊，對當?shù)貥鞘羞M行深度調(diào)查，以饗讀者。

　　廣州：“以租養(yǎng)供”受青睞

　　20062004年9月，廣州市民蒙小姐看中了濱江東路的一套二手房。房子建于1995年，位于九層，面積73平方米，它的優(yōu)點在于南北對流，這在廣州的新樓房中幾乎“絕版”，在家里還可以看到珠江，屬于一線江景房。蒙小姐當即決定買下此房，房款總額為20萬元，按揭10年。時隔兩年，蒙小姐家旁邊新樓盤的一線江景房每平方米價格動輒過萬元，連二線江景房也漲到了9000元/平方米左右。蒙小姐樂滋滋地算了一筆賬，如果這套房子即使以6000元/平方米的價格算，至少也可以賣到40萬元，這已經(jīng)比兩年前翻了一倍。

　　房價漲了，政策也變了，交易成本也隨之上漲。蒙小姐咨詢了一下業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)購房滿五年以后再賣可以節(jié)約不少稅收成本，因此她把房子租了出去，租房收入和每月供款相當。她說：“目前沒有所謂房奴的感覺，關鍵是要學會投資。”

　　在今年的兩次加息后，像蒙小姐這樣“以租養(yǎng)供”的投資者又有了新的考慮。貸款利息增加的同時，存款利息也相應上升了，存貸款差距反而縮小，個人房貸利率的下限由貸款利率的0.9倍擴大為0.85倍。理財專家建議，市民如果有一筆資金打算一次性付款，不如以按揭方式先供首期，而將其他資金拿來投資或放在銀行存款。

　　黃先生如今住在單位宿舍里，他“以租養(yǎng)供”新購買了一套房子。房價為7500元/平方米，成交總額57萬元。加息后，本來打算一次性付款的黃先生有了新的考慮。他首付20萬元，供款20年，即每月供款2611元，而每月的租賃收入為2800元，因此他每月還有約200元的凈收入用于物業(yè)維護。最近股市行情不錯，黃先生用手里的剩余資金買了一些股票，“別把雞蛋放在同一個籃子里嘛”。

　　理財專家認為，依靠出租房屋收取租金來獲益時，房屋位置的選擇尤為重要。由于房屋在不同區(qū)域、不同地段的租價相差甚遠。如天河區(qū)珠江新城CBD的發(fā)展將提升其城市中心地位，適合在附近工作的金融人士等高收入階層居住；海珠區(qū)琶洲大力發(fā)展會展經(jīng)濟及科技產(chǎn)業(yè)，可能吸引大量的產(chǎn)業(yè)人口和商貿(mào)人士。

　　經(jīng)過連續(xù)幾年的漲價后，廣州房地產(chǎn)市場進入一個微妙的時期。開發(fā)商仍然看好后市，但政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，投資者要關注逐漸增大的投資風險，有專家提醒：

　　首先，要分清房子的用途，自用還是投資。老百姓經(jīng)常問，什么時候買房好。業(yè)內(nèi)人士的回答是，如果是自己住，那看好了就買，不要等。市場永遠比人聰明，沒有誰能夠完全準確地預測未來的房價。

　　其次，根據(jù)家庭收入，量力而行，切忌借錢投資。盡管“以租養(yǎng)供”已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的投資新趨勢，但利率不斷提高，銀行對投資者(非買房自住者)往往沒有優(yōu)惠政策，所以投資者必須綜合考慮長期收益風險。對于那些渴望通過房地產(chǎn)投資獲得高回報的市民，專家提醒要根據(jù)家庭收入情況適當投資。一般家庭的房地產(chǎn)投資總額應該是家庭總收入(夫妻共同資產(chǎn)總額)的50%，有小孩的家庭最好定為30%至40%。

　　第三，要計算成本，分析市場，尋找投資熱點。“以租養(yǎng)供”的前提是房子能夠順利出租，因此投資者不僅要支付首期，對房子進行簡單裝修，出租時還可能要購置一些家電，成本可能比想像的要多一些，投資者必須計算好投入產(chǎn)出比例。如果住宅的租金收益與按揭費用僅相差200元至300元，就不要輕易投資，但像黃先生那樣的“無房戶”除外。投資者還需要對市場進行分析，畢竟熱點區(qū)域不是一下子形成的，有一定的延續(xù)性，投資者要積極尋找熱點。（俞懋峰 黃玫）

　　重慶：房價低 空間大

　　目前，重慶正逐步由傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)城市、重工業(yè)基地綜合發(fā)展為一個山水園林城市、宜居城市和新型產(chǎn)業(yè)城市。記者從重慶市土地和房屋管理局了解到，這樣的轉變以及把重慶建設成為長江中上游經(jīng)濟中心城市的定位為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了巨大的空間。

　　與東部發(fā)達地區(qū)相比，重慶房地產(chǎn)市場起步較晚，房價一直較低。近兩年，隨著城市基礎設施的完善和商品房結構的改善及品質的提高，居民購房需求得以釋放，商品房價格總體上穩(wěn)定協(xié)調(diào)增長。今年1至7月，主城區(qū)商品住房成交均價為2696元/平方米，同比增長2.31%，房價保持穩(wěn)定。2005年，上海、北京、天津的商品住房均價分別是重慶的2.61倍、2.6倍、1.56倍。與成都、西安、蘭州、昆明、貴陽等西部主要城市相比，重慶市商品住房價格低于成都、西安、昆明，居第四位，價格同比增幅居第二位(低于成都)。

　　重慶市土地和房屋管理局有關人士認為，城市功能轉型、把重慶建設成為長江中上游經(jīng)濟中心城市的定位，將為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造巨大的空間。據(jù)介紹，重慶房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展上升期。作為西部惟一的直轄市，重慶在資金、項目、政策等多方面都得到了國家的大力支持與扶持。隨著重慶建設步伐的加快，已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將獲得更廣闊的發(fā)展空間。（李永文 李丹）

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