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期待一年房價回落并未出現(xiàn) 普通居民仍望樓興嘆

2006年11月21日 09:38

    11月4日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局11月1日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示,今年第三季度,我國房價漲幅為5.5%,環(huán)比上漲0.4%,比上個季度略低。排在漲幅榜前三位的城市分別為深圳(12.8%)、北京(9.7%)、大連(8.5%),下降的城市只有上海,降幅為1.1%。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  從最初的房地產(chǎn)市場調(diào)控到“國八條”“國六條”出臺,房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象因此有所緩解,但房價過高問題卻更顯突出,消費者期待的房價回落并沒有出現(xiàn)。今年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月提高0.1個百分點。

  房價居高不下,使一些地方政府和房地產(chǎn)商獲得巨大收益,而普通居民只能望樓興嘆。有關(guān)專家指出,房地產(chǎn)價格上漲過快主要源于市場供求關(guān)系失衡。下一步應(yīng)繼續(xù)采取調(diào)控措施,在保障市場穩(wěn)定的前提下,從改善供求關(guān)系入手,著力解決房價過高問題。

  抑制投機 征稅重心應(yīng)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)

  房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下,供給快速增長,空置面積又很大,房地產(chǎn)價格不應(yīng)該持續(xù)上漲。有關(guān)專家指出,之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象,主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。

  據(jù)了解,國外十分重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅。例如,美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收的80%。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少,稅負相對較輕,這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險,在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

  清華大學房地產(chǎn)研究所博士后張金華建議,房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行,在調(diào)控需求方面應(yīng)將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。

  為了抑制房地產(chǎn)投機需求,國家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅,按房地產(chǎn)的面積每年付稅;同時,征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅,使房地產(chǎn)漲價收益的一大部分回饋給社會。

  經(jīng)濟學家王小廣認為,國家還應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當征收消費稅,現(xiàn)階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅,這將有效抑制投機需求和過度消費行為。

  同時王小廣建議,為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費,國家在征收消費稅時應(yīng)確定一個上限,如人均20平方米可以不征收稅,超過這個上限則按累進制征稅。

  供應(yīng)結(jié)構(gòu) 保障經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)不低于70%

  目前,我國房地產(chǎn)市場的最大問題是,供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對應(yīng)。無論從眼前看還是從長遠考慮,我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭,住宅供給理應(yīng)以大眾化需求為主。但據(jù)統(tǒng)計,我國250個地級以上城市中,70%還沒有完全實施廉租住房制度,保障面不到4%;經(jīng)濟適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長,目前只占商品住宅總投資的5%。

  有關(guān)專家指出,只有加大經(jīng)濟適用房的投入量,才能有效改善我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾,起到平抑房價的作用。

  為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應(yīng)量,國家在今年5月出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中推出一項有力措施,規(guī)定中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的年度土地供應(yīng)量,不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;同時,繼續(xù)停止別墅類項目土地供應(yīng),嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。

  但是,為了追求經(jīng)濟增長,一些地方仍在想方設(shè)法縮減經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃和用地供應(yīng),至今未使上述政策得到真正執(zhí)行。甚至某大城市的相關(guān)部門負責人還曾發(fā)出過“無法執(zhí)行”的言論,而這個城市的房價在國家宏觀調(diào)控的形勢下,逆勢而上,漲幅位居全國前列。

  中國人民大學嚴金明教授建議,各級地方政府在制訂土地開發(fā)供應(yīng)計劃時,應(yīng)充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng),避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降。

  供應(yīng)層次 加快發(fā)展住房二、三級市場

  業(yè)界人士透露,目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上,每年約有5%的存量房進入住房二級市場,而我國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。

  以北京為例,今年二手房的預(yù)期交易量為10萬套,這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發(fā)展,北京每年將有1500萬平方米、約25萬套二手房進入市場,再加上房屋租賃市場,必將大大緩解住房供給的壓力,有利于穩(wěn)定住房價格。

  專家建議,今后國家應(yīng)采取有針對性的政策措施,加快發(fā)展住房二、三級市場,如建立優(yōu)化的稅收體系,以減少交易環(huán)節(jié),降低交易費用;制定嚴格而切實有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場準入制度;健全住房交易市場法律法規(guī),促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。

  此外,國家還應(yīng)重視實施“差價換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預(yù)先訂房”“流通現(xiàn)房”等多種銷售方式,從而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的供求平衡。

  信貸政策 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件

  信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中起著十分重要的作用。

  如果房價漲勢仍然不降,人們勢必聯(lián)想到新一輪調(diào)控措施出臺的可能。那么,新的信貸調(diào)控政策將指向何方呢?

  建設(shè)銀行有關(guān)負責人表示,今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場趨勢的分析和判斷,在風險可控的前提下,加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面,繼續(xù)向住宅市場要份額、要效益,加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比;同時,實行差別化服務(wù),今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場發(fā)展良好的重點城市。

  中國銀監(jiān)會負責人則表示,今后將嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源,對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營的原則,從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外,為抑制房價過快上漲,監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。

  (來源:新華網(wǎng) 作者:張曉松 謝登科 陳莉)

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