中新網10月9日電  5.3億、8.8億、60億，最近一個月，上海土地價格連創(chuàng)新高，在一些地區(qū)，高昂的土地價格甚至已經超越了當?shù)氐臉潜P售價。上�！稏|方早報》報道稱，如果房價在未來兩年內不出現(xiàn)明顯上升，開發(fā)商幾乎無利潤可言。實際上，近兩年來，新近拿地的開發(fā)商利潤已下降至15%左右。業(yè)內人士預計，這種利潤下降將會促動地產行業(yè)重新洗牌。

　　利潤100%的暴利行業(yè)？

　　9月27日，上海某媒體刊登了一份樓盤成本清單，在這份房地產成本清單中，項目動遷成本、建安成本、配套費用加在一起總成本4.284億元，如果項目建成并成功銷售，開發(fā)商毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過100%。這樣一份數(shù)據很容易讓人更加確信開發(fā)商暴利的說法。

　　業(yè)內人士表示，開發(fā)商過去最大的利潤來源實際是土地增值價值。開發(fā)商之所以愿意做大盤，就是因為可以分期開發(fā)，土地增值效益明顯。這樣的利潤率實際上只可能建立在土地大幅度增值的前提下，也就是說，只有前期以低價拿地的開發(fā)商才能夠獲得相對高的利潤。

　　上海市一名大盤開發(fā)商告訴上�！稏|方早報》記者，他們第一期樓盤銷售的利潤所得基本上已經能夠用來付清其余部分的土地款了。換句話說，房產繼續(xù)開發(fā)他們只需要付出建筑成本就行了。

　　但是，這樣的情形目前已難再現(xiàn)。自土地出讓實行嚴格的“招拍掛”程序開始，從最近這兩年的土地出讓價格上看，開發(fā)商已經很難從便宜的土地中獲得利潤。

　　土地出讓連創(chuàng)“天價”

　　今年9月，是最近兩年來上海土地市場難得的“大月”。除了房地局推出的20幅國有土地外，陸家嘴集團也推出了浦東花木地區(qū)難得一見的大型住宅地塊。

　　從2004年年底推出一批住宅用地開始，上海近兩年基本沒有大批住宅用地推出。于是，這些土地在很多人眼中成了寶貝，一些熱門的地塊更是引來數(shù)十家開發(fā)商的眼球。激烈競爭，價格走高在所難免。9月6日，金地集團報出的59.89億元天價讓在場的所有業(yè)內人士大為吃驚。如果金地集團能夠拿下該地塊，這個價格將是自上海市開始實行住宅用地“招拍掛”以來的最高價。此前，上海住宅地塊成交最高價格是由新鴻基獲得的浦東濰坊新村地塊——31.85億元。按照59.89億元的價格，以土地規(guī)劃最大上限53萬平方米總建筑面積計算，樓板價達11300元/平方米，如果加上建安成本等費用，項目成本價將超過15000元/平方米。

　　9月28日，上海今年第一批國有土地出讓現(xiàn)場，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊分別經過了35輪和50輪的競價最終以4.05億元和5.3億元成交。其中顓橋194號地塊計算下來，樓板價達到3900元/平方米，但這一地區(qū)目前的在售樓盤，低的價格不到5000元/平方米，高的也只有7000元/平方米左右。

　　第二天，占地面積13.7公頃的寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊經過48輪應價，地塊最終被浦東新區(qū)房地產集團有限公司以8.8億元價格獲得，這一價格幾乎比地塊起價4.9億元高出一倍。地塊樓面地價達到4008元/平方米，加上建設等成本，開發(fā)費用就已經接近8000元/平方米。銷售顯示房產利潤下降

　　土地拍賣結束后，一家專業(yè)地產研究機構有關人士者表示：“我們測算過寶山淞南地塊(一號公告中出讓的20幅土地的‘地王’)的成本，如果土地成交價格超過9億元，就肯定不能拿，因為基本就沒有利潤了�！�

　　這家機構表示，他們以未來8200元/平方米左右的成交價粗略測算，以目前8.8億元的土地出讓價格，未來建成項目的利潤率在12%左右。這樣的利潤水平和高位階段的利潤相差甚遠。

　　實際上，利潤水平下降已經在這兩年的樓盤運作中體現(xiàn)出來。

　　2005年1月12日，新江灣城C1地塊曾因其16億元的身價成為上�！暗赝酢�。當時根據測算，樓盤開發(fā)成本在9000元/平方米以上，而由于開盤初期市場正處于低潮期，當時樓盤開盤價不到萬元，樓盤基本只能保本。而在拿地初期，開發(fā)商珠江投資一度表示樓盤將賣出12000元/平方米的價格。

　　從最近開發(fā)的樓盤銷售情況來看，開發(fā)商的利潤水平已經回歸到了15%左右，有的甚至更低，雖然這一利潤率依然高于其他行業(yè)，但相比之下顯然比以往任何時候更加接近市場平均利潤。

　　開發(fā)商進入“優(yōu)勝劣汰”

　　以普遍采用的熟地出讓模式來看，開發(fā)商對于一個項目的開發(fā)成本除了土地出讓金外，大致包括項目設計、前期調研、建安成本、配套建設費用、環(huán)境、維修基金、財務成本、銷售費用以及管理費用等環(huán)節(jié)，除此之外，還有后期的稅費，以及公關費用等。

　　從目前看，大部分開發(fā)單位對于這些費用的投入是可以測算的，大致來說，高檔商品房的總成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本則控制在每平方米2500元以內。

　　在土地出讓價格公開的情況下，開發(fā)商如今的項目成本幾乎是可測算的。由于利潤水平下降，房地產商的生存越來越需要依靠規(guī)模效應。

　　與此同時，在自住時代，購房者對于房產的要求已經不再僅僅局限于此前的地段和價格，購房者對樓盤和開發(fā)商品牌要求正變得越來越高。復地集團總裁范偉表示，同一地區(qū)的競爭，知名房地產商占有絕對的優(yōu)勢。這種情形下，未來房地產行業(yè)將會變得更加集中，小型房地產商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產商規(guī)模將會更加集中。（劉秀浩）