中新網(wǎng)9月6日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，近幾年，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，重慶市房地產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后，商業(yè)地產(chǎn)空置率卻居高不下，一度在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中居于首位。業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的狀況值得警惕，如仍得不到消化，將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
有場無市空置率大幅攀升
重慶市國土資源和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，重慶市空置房數(shù)量仍在增加，全市商業(yè)用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。1至6月，商品房空置面積533.57萬平方米，同比上升6.6%，其中商業(yè)用房空置247.47萬平方米，占46.4%，同比又上升11.8%�？罩靡荒暌陨系纳虡I(yè)用房162.87萬平方米，占51.9%，同比上升10.3%。
快速增長的重慶商業(yè)地產(chǎn)空置率，已超越國際上公認(rèn)的10%的警戒線。
重慶大學(xué)建設(shè)和房地產(chǎn)管理學(xué)院副院長顏哲認(rèn)為，商圈的無序擴(kuò)張，注重追求商業(yè)用房數(shù)量而缺乏整體專業(yè)規(guī)劃與定位是重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置的重要原因。
據(jù)預(yù)測，重慶市主城區(qū)五大商圈未來三年商業(yè)面積放量達(dá)300萬平方米，這其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊區(qū)域。同時(shí)，重慶市各區(qū)縣、市也在大力擴(kuò)張商圈規(guī)模，涪陵、萬州、永川、長壽等縣市，均已形成一個(gè)獨(dú)立的商圈市場。業(yè)內(nèi)專家稱，各區(qū)縣各自為政建設(shè)購物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導(dǎo)，離開了市場的實(shí)際需求，往往是超前開發(fā)，過度開發(fā)，有場無市。
都是高額利潤惹的“禍”
據(jù)記者調(diào)查，目前重慶市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)仍停留在落后的開發(fā)模式上，不管是舊城改造還是新區(qū)建設(shè)，“有路必有商鋪、轉(zhuǎn)盤必修商業(yè)大廈、小區(qū)必有風(fēng)情街”的現(xiàn)象十分普遍，商業(yè)用房的投放量一般要占到項(xiàng)目總量的10%至20%。
重慶同成置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理商興洲說：“之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)樯虡I(yè)用房的銷售價(jià)格是住宅的幾倍，平街層(臨街商鋪)有可能達(dá)到十幾倍以上，它是開發(fā)商利潤的主要來源。”
重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院博士生導(dǎo)師、常務(wù)副院長孟衛(wèi)東認(rèn)為：“重慶商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一大問題是不遵循市場規(guī)律，盲目上馬。一些開發(fā)商不考慮位置和地點(diǎn)，拿到土地就搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而前期沒有經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查，也沒有和一些大的商家進(jìn)行意向性的接觸。他們對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏專業(yè)化的理解，經(jīng)常是以住宅開發(fā)的模式來進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。項(xiàng)目建成后，因?yàn)椴环线M(jìn)駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業(yè)經(jīng)營者的使用時(shí)間�！�
顏哲指出，商業(yè)地產(chǎn)空置率過高，已造成資金的大量積壓，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿接绊憽?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶空置商品房積壓資金已超過70億元，其中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占有相當(dāng)?shù)谋壤?/p>
為了消化空置商業(yè)用房，及時(shí)回籠資金，部分開發(fā)商正采取各種優(yōu)惠方式，吸引消費(fèi)者前來購買。重慶沙坪壩區(qū)的金沙國際商廈在銷售時(shí)，開發(fā)商采取購買即“返租”的方式，實(shí)行六成10年按揭付款方式，并針對客戶首付的四成推出“交二緩二”的付款方式，即簽合同時(shí)首付兩成，剩余兩成交房時(shí)付一成，交房后三個(gè)月內(nèi)再付一成�？蛻粼谫徺I商鋪時(shí)，開發(fā)商將一次性預(yù)付給客戶兩年10%的租金，這樣，客戶只需總房款的10%即可購買金沙國際的產(chǎn)權(quán)式商鋪。專家認(rèn)為，開發(fā)商為了保證其利潤，會將房價(jià)抬高，返租的錢，實(shí)際上是羊毛出在羊身上。這種做法無異于“飲鴆止渴”。
市商委發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示
目前，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的現(xiàn)象已引起了重慶市政府及有關(guān)部門的關(guān)注，日前重慶市商委發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)警示，并采取一些措施限制商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
據(jù)重慶市商委有關(guān)人士稱，重慶主城九區(qū)已建和在建的大型綜合百貨店多達(dá)41個(gè)，營業(yè)面積達(dá)80萬平方米，這一數(shù)量已經(jīng)超過了市場實(shí)際需要。按慣例，一個(gè)大型百貨店需要30萬人口支撐，而重慶市主城九區(qū)人口總量約600萬人左右，規(guī)劃的開店數(shù)量明顯超過了市場需求。
重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)發(fā)展處處長曾強(qiáng)向記者介紹，今年，重慶將嚴(yán)格控制商業(yè)用房供地，其用地范圍限制在土地供應(yīng)量總量的20%以內(nèi)，主城區(qū)原則上不再新推大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目用地，以此控制商業(yè)用房的過快增長。在控制增量源頭的同時(shí)，有關(guān)部門將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況監(jiān)控，并且采取措施消化空置房。同時(shí)，人民銀行重慶營業(yè)部也采取措施限制投資性購房，將商業(yè)用房貸款首付比例從50%提高到60%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
專家認(rèn)為，盡管如此，仍需政府和有關(guān)部門及開發(fā)商努力，從政策層面和開發(fā)理念、行為上下功夫，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步入良性的發(fā)展軌道。他們提議：
一是政府及有關(guān)部門應(yīng)遵循市場規(guī)律，從規(guī)劃入手，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控。商業(yè)規(guī)劃應(yīng)與城市總體規(guī)劃相結(jié)合，重點(diǎn)提出網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、網(wǎng)點(diǎn)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、大型網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模等內(nèi)容，并嚴(yán)格按規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。
二是引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分市場調(diào)研，開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品，加大監(jiān)管力度。開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以前，應(yīng)做充分的市場研究，根據(jù)行業(yè)的宏觀政策和商業(yè)規(guī)劃布局，以及項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍，確定適合當(dāng)?shù)厥袌龅纳虡I(yè)定位。
三是在商業(yè)地產(chǎn)空置面積高居不下的情況下，開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)地調(diào)整思路和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，例如原來用于做門面房的，可以改成寫字樓、賓館或者是公寓，同時(shí)下調(diào)銷售價(jià)格，這樣可以消化一部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
此外，建立適合重慶本土特征的市場評價(jià)體系，從而客觀、真實(shí)地對市場發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行及時(shí)判斷和分析，為市場調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)。(徐旭忠）
