中新網(wǎng)10月27日電 據(jù)中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)報(bào)道，商品房預(yù)售制，這個(gè)目前仍在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中十分流行的銷(xiāo)售模式，究竟是應(yīng)該取消，還是做進(jìn)一步完善？爭(zhēng)論由此在金融監(jiān)管部門(mén)、經(jīng)濟(jì)法律界專(zhuān)家、消費(fèi)者代表、房地產(chǎn)商等諸多利益集團(tuán)間激烈展開(kāi)。
預(yù)售制乃“萬(wàn)惡之源”
“我認(rèn)為預(yù)售制度是萬(wàn)惡之源，是房地產(chǎn)各種失信、違約、侵權(quán)行為的根源！”在日前中消協(xié)召開(kāi)的有關(guān)商品房銷(xiāo)售模式研討會(huì)上，中國(guó)社科院法學(xué)研究所所長(zhǎng)助理劉俊海語(yǔ)驚四座。
在他看來(lái)，商品房預(yù)售既不規(guī)范，也不透明，更不誠(chéng)信，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，部門(mén)立法的痕跡非常明顯，因而對(duì)企業(yè)和行業(yè)利益保護(hù)有加，對(duì)商品房預(yù)售制度的弊端缺乏補(bǔ)救措施。與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)相比，預(yù)售給消費(fèi)者帶來(lái)了標(biāo)的物本身的不確定性、商品房權(quán)利狀況的不確定、開(kāi)發(fā)商的履約能力和誠(chéng)信度的不確定等諸多風(fēng)險(xiǎn)，還助長(zhǎng)了消費(fèi)者的非理性消費(fèi)，人為制造了消費(fèi)者的搏殺游戲以及商業(yè)銀行之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
劉俊海的呼聲在會(huì)場(chǎng)內(nèi)顯然不是孤立的：作為取消商品房預(yù)售制的始作俑者的央行乃至各級(jí)消協(xié)，都旗幟鮮明地站在了“取消”這一邊。
8月15日人民銀行《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》明確提出：建議取消商品房預(yù)售制度。由此，取消商品房預(yù)售制大幕正式拉開(kāi)。人民銀行研究局金融風(fēng)險(xiǎn)處副處長(zhǎng)卜永祥在比較各國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度后指出，國(guó)外盡管存在房屋預(yù)售制度，但更多僅僅是一種預(yù)訂制度。央行此次提出取消房屋預(yù)售制度建議的出發(fā)點(diǎn)，是讓房屋銷(xiāo)售制度和房屋銷(xiāo)售中的融資制度實(shí)現(xiàn)分離。
與會(huì)的四川省、北京市、浙江省和福建省消費(fèi)者協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人一致指出，中國(guó)現(xiàn)行的期房銷(xiāo)售制度種種弊端是引發(fā)大量投訴、潛伏著社會(huì)不安定因素的重要原因。
完善制度是現(xiàn)實(shí)之選
與金融監(jiān)管部門(mén)和消協(xié)猛烈抨擊商品房預(yù)售制形成鮮明對(duì)照，來(lái)自房地產(chǎn)商界的代表和部分專(zhuān)家，卻對(duì)取消預(yù)售制存在諸多擔(dān)心。他們認(rèn)為，進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度應(yīng)該是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的舉措。
作為參會(huì)的惟一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理焦瑞云坦言，目前房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題并不是預(yù)售制帶來(lái)的，而恰恰是中國(guó)目前商品房預(yù)售體制還存在很多漏洞，因而，完善商品房預(yù)售制度應(yīng)該是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的舉措。
此外，還有專(zhuān)家擔(dān)心，如果立即取消預(yù)售制度，商品房?jī)r(jià)格可能會(huì)上漲。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部分析處副處長(zhǎng)曹子瑋認(rèn)為，價(jià)格上漲的可能性要大于價(jià)格下跌的可能性。其原因有三，第一，如果取消了預(yù)售模式，由于低成本資金來(lái)源減少，資金使用周期變長(zhǎng)，這意味著資金成本在加大。第二，由于對(duì)某些資金雄厚的企業(yè)給予過(guò)多的優(yōu)惠，會(huì)形成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷局面，從而導(dǎo)致幾家大的房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟的可能性。第三，進(jìn)入壁壘提高勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致供給的相應(yīng)減少�！耙蚨�，提高開(kāi)發(fā)商申購(gòu)預(yù)售證的門(mén)檻，加強(qiáng)預(yù)售證與預(yù)售款的管理，在目前來(lái)看恐怕是比較可行的。”(鐘昱、李彬)
