東方時空：用數(shù)字掌握生活，今天我們將繼續(xù)關(guān)注業(yè)主委員會的問題。業(yè)委會是業(yè)主維護業(yè)權(quán)的組織。組織了業(yè)委會，業(yè)主們才能獲得與物業(yè)公司平等對話的權(quán)利。在上一期的節(jié)目中我們的調(diào)查顯示，有七成業(yè)主所在的小區(qū)還沒有成立業(yè)委會。我這里還有北京市的數(shù)字。北京有2900多個物業(yè)管理區(qū)域，只有400多個成立了業(yè)主委員會，不到15%。業(yè)委會為何難以成立？究竟難在哪里？
舒可心是原北京市朝陽園小區(qū)業(yè)委會主任，現(xiàn)在專門幫小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會。對業(yè)委會成立的艱難最有發(fā)言權(quán)。他向我們講解了業(yè)委會成立的一般程序：
業(yè)委會成立的程序
業(yè)主 選舉業(yè)委會成員
→籌備組→籌備會議→首次業(yè)主大會→ 通過業(yè)主公約 →到小區(qū)辦備案
開發(fā)商 通過議事規(guī)程
業(yè)委會成立有幾難？
1.業(yè)委會籌備組建立
2.籌備組成員中的業(yè)主代表選擇
3.籌備組成員政府方面代表工作時間保障
4.籌備組工作決議產(chǎn)生
5.業(yè)委會委員候選人產(chǎn)生
6.業(yè)委會備案所需資料整理、匯集
業(yè)委會成立遭遇開發(fā)商不配合
這樣的情況可能很多小區(qū)在成立業(yè)委會的過程中都會遇到，在北京市方丹苑小區(qū)業(yè)委會成立過程中他們遇到了什么情況呢？2005年11月，方丹苑小區(qū)部門居民發(fā)現(xiàn)家中失竊， 失竊案再次把業(yè)主們渴望成立業(yè)委會的問題凸現(xiàn)出來。王先生說他居住的方丹苑小區(qū)，第一批業(yè)主2003年初入住，一期入住400多戶，超過80%入住率。這兩點都符合成立業(yè)主委員會的基本條件。而這400多戶早在一年前就曾經(jīng)民主選舉產(chǎn)生過一次業(yè)委會名單，但是最終沒能得到政府部門的備案認可。
《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，籌備組由開發(fā)商和業(yè)主代表組成。而北京市建設(shè)委員會《關(guān)于首次業(yè)主大會會議籌備工作中有關(guān)問題的補充通知》中規(guī)定： 籌備組可由業(yè)主代表和建設(shè)單位直接組成。建設(shè)單位因自身原因不參加籌備組的，應(yīng)向社區(qū)居委會做出明確表示。
而方丹苑小區(qū)的籌備會議，因為開發(fā)商沒有參加，但又沒有寫出明確表態(tài)不參加的書面材料，所以小區(qū)辦認定這次籌備大會的選舉是無效的，成立業(yè)委會的事情中途夭折。看來，開發(fā)商消極對待業(yè)委會成立是方丹苑小區(qū)業(yè)委會籌備過程中遇到的一個突出問題。這種情況是否帶有普遍性呢？我們也做了一個調(diào)查
調(diào)查數(shù)據(jù) 成立業(yè)委會難在哪？(12533人參加調(diào)查)
·缺乏主管部門支持 28%
·開發(fā)商、物業(yè)公司設(shè)置障礙 26%
·組織選舉難度大 18%
·業(yè)主不知道如何成立 14%
·沒有業(yè)主牽頭 14%
選舉制度設(shè)計給選舉帶來的困難
從調(diào)查結(jié)果和短片來看許多小區(qū)在成立過程中都遇到了開發(fā)商不配合的問題。這里既有部分開發(fā)商處于自身利益不希望成立業(yè)委會的主觀因素，也有相關(guān)配套制度沒有跟上的缺憾。相關(guān)法規(guī)賦予了開發(fā)商參與業(yè)委會籌備的權(quán)利，但是對籌備過程中開發(fā)商不配合沒有制約手段。而主管部門支持不夠的感受可能很大程度上來自于相關(guān)法規(guī)的不完善。
離業(yè)委會遙遙無期的分期樓盤
如果開發(fā)商配合的話是否就能一帆風(fēng)順呢？繼續(xù)講述方丹苑小區(qū)遇到的情況：業(yè)委會成立不起來，業(yè)主們與物業(yè)公司沒有正常的溝通渠道，不斷產(chǎn)生摩擦。混亂的局面持續(xù)了一年，為了解決物業(yè)費的追繳問題，今年5月，物業(yè)公司主動找開發(fā)商協(xié)調(diào)好，開始幫助業(yè)主組建業(yè)委會�？墒沁@一次，業(yè)委會的組建又遇到一個新的障礙。小區(qū)辦說小區(qū)還有二期，等二期建成了在成立業(yè)委會。北京市在貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見中，明確規(guī)定：商品房(包括經(jīng)濟適用房)入住率超過50%的或者入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織，選舉產(chǎn)生業(yè)委會。
規(guī)定中所說的物業(yè)管理區(qū)域，究竟應(yīng)該怎么劃分，其實《物業(yè)管理條例》只有一個指導(dǎo)性意見。業(yè)主們反映，要求小區(qū)所有樓盤售出才能召開籌備大會。如果還有三期，那么小區(qū)業(yè)委會的成立就更加遙遙無期了。
難以收集的3/4業(yè)主投票
像方丹苑小區(qū)這種情況是否具有普遍性？《物業(yè)管理條例》規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)委會，物業(yè)管理區(qū)域如何劃分更科學(xué)？如果前面這些問題都解決了，業(yè)主們在召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會時又會遇到什么新情況呢？我們來看看北京另一個小區(qū)金地格林小鎮(zhèn)第一次業(yè)主大會的情況。
據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和物業(yè)公司都非常配合業(yè)委會的籌備工作。但記者從采訪中了解到，這個大會也是差點流產(chǎn)。11月13日10點，北京格林小鎮(zhèn)舉行了首屆業(yè)主大會。北京市金地格林小鎮(zhèn)第一次業(yè)主大會的召開看起來比其他小區(qū)要氣派得多，但是現(xiàn)場許多人可能不知道，這個大會因為第一次沒能收集到小區(qū)3/4業(yè)主的投票而差點流產(chǎn)。業(yè)主代表常大軍告訴我們，3/4實現(xiàn)起來太難了，他們第一個20天就沒能收集夠�！段飿I(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。根據(jù)這項規(guī)定，要想爭取2/3業(yè)主的贊成票，必須確保至少3/4的業(yè)主參加投票。這就意味著，常大軍他們籌備組的九名成員，必須在業(yè)主大會召開前20天，完成小區(qū)1795戶的選票發(fā)放和回收工作。否則這次業(yè)主大會就宣布失敗�；I備組的9名成員全部是上班一族，完全是利用晚上和周末時間發(fā)放選票。盡管發(fā)動了所有能發(fā)動起來的人一起幫忙，在第一個20天，籌備組仍然沒能收集到3/4的業(yè)主投票。
有近兩成的業(yè)主認為，組織選舉難度大是業(yè)委會難以成立的重要原因。
舒可心談到了對選舉制度設(shè)計的看法，像片子當(dāng)中的格林小鎮(zhèn)現(xiàn)有1795家住戶，北京市還有上萬戶更大的小區(qū)，幾個熱心業(yè)主完全利用業(yè)余時間在短期內(nèi)完成這么大范圍的選票收集工作，難度之大簡直無法想象。著名房地產(chǎn)維權(quán)律師秦兵曾經(jīng)對記者感慨，召開一次業(yè)主大會比開人代會還難。
連線香港物業(yè)協(xié)會會長孫國林
與內(nèi)地相比香港是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理比較成熟的地區(qū)，以上這些難題在香港是如何解決的？我們連線了香港物業(yè)協(xié)會會長孫國林。
主持人：孫先生，你好！在內(nèi)地業(yè)主們通過成立業(yè)主委員會來維護自己的權(quán)益，香港業(yè)主通過什么組織維護業(yè)權(quán)？
孫：業(yè)主的組織在香港來講是有兩個組織的，第一是業(yè)主委員會，另外一個是業(yè)主立案法團。有一些管的很好的物業(yè)，(業(yè)主)他也是相信這個物業(yè)管理公司，交給物業(yè)管理公司去決定任何的大小事物，就只有一個(業(yè)主)委員會存在，那個是不成立立案法團的。有一些物業(yè)管理公司，業(yè)主也不相信他，他覺得有必要把物業(yè)管理權(quán)拿回來，另外招標(biāo)，另外去找別家的物業(yè)管理公司，馬上要成立立案法團，立案法團是要有相當(dāng)?shù)呢?zé)任的，要承擔(dān)法律責(zé)任的。如果成立了法團以后，一般業(yè)主委員會已經(jīng)不存在了。
主持人：在內(nèi)地，對于業(yè)主比較多的很多小區(qū)在首次召開業(yè)主大會，表決業(yè)主公約、選舉業(yè)委會的時候都面臨一個困難，就是湊夠全部業(yè)主的三分之二，在香港業(yè)主想要成立一個維護自己業(yè)權(quán)的組織，需要全體業(yè)主中占多大比例的人同意？
孫：如果要自己管理社區(qū)，業(yè)主之間要組織一個立案法團，他要通過5%的業(yè)主發(fā)起人，再召開業(yè)主大會，這個業(yè)主大會出席的人要是業(yè)主的10%，然后30%的業(yè)主同意成立業(yè)主立案法團的時候就可以成立了，這個是1993年開始改的， 1993年以前，必須50%的業(yè)主同意才能成立的，那個確實是那個時候也是剛才你說的是有困難的。所以政府是按實質(zhì)情況把這個50%降低到30%，現(xiàn)在基本上30%的比例是不難達到的。
主持人：在香港，如果一個房地產(chǎn)項目分為兩期以上，業(yè)委會的組織如何劃分？是成立一個總的業(yè)委會，還是一期一個業(yè)委會？
孫：如果是同一期落成的，當(dāng)然是只有一個立案法團，如果是這個分期發(fā)展，分兩期、三期的，當(dāng)然是不同的公寓里邊，一個公寓里邊分開來，一個公寓有一個法團，比如分三期發(fā)展的，不能三期同時有一個法團，要三期里面有三期的獨立的業(yè)主法團，要分開的。
主持人：內(nèi)地在成立業(yè)委會的時候業(yè)主經(jīng)常會遇到開發(fā)商不配合的問題，香港的開發(fā)商對業(yè)主成立業(yè)委會這樣的組織是怎樣的態(tài)度？
孫：因為香港的房地產(chǎn)市場是比較成熟的。一般的發(fā)展商售后服務(wù)、物業(yè)管理是作為他以后發(fā)展的一個品牌，一個良好的服務(wù)。對他將來的銷售是很有幫助。他也不是為了這個物管賺一點蠅頭小利，目前一般的發(fā)展商不是把物管這塊作為他賺錢的重要的項目，他主要是做好這個品牌，做好這個服務(wù)，為將來人家買你的房子打下一個良好的基礎(chǔ)。香港是目前這十幾年，發(fā)展商前期確實是做的比較到位，做的比較專業(yè)。顧客滿意，業(yè)主滿意，這個是將來對他的發(fā)展很有幫助的。
從我們上期節(jié)目朝陽園小區(qū)成立業(yè)委會的結(jié)果來看，有了業(yè)委會無論對于開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主還是房地產(chǎn)的管理者都是多贏的局面。因此，讓業(yè)委會成立的路徑更加簡潔、平坦應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。
(來源：央視國際-東方時空)
