中新網(wǎng)12月5日電 對于北京市房價居高不下的原因，通常人們認(rèn)為這是高成本以及供不應(yīng)求造成的。為什么一提到要降低房價人們就想到降低成本，而沒有想到競爭？進一步地，為什么開發(fā)商的成本降不下來？供不應(yīng)求是何種市場結(jié)構(gòu)狀態(tài)？高房價的背后到底隱藏著什么？

　　據(jù)《市場報》報道，日前，中國社會科學(xué)院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室博士況偉大表示，高成本與高需求并未揭示出高房價的本質(zhì)，北京市房價居高不下的根本原因在于壟斷。

　　壟斷是高房價的根本原因

　　況偉大認(rèn)為，房價問題本身非常復(fù)雜，既涉及微觀，也涉及宏觀，所以必須從微觀市場和資本市場入手，微觀市場解釋消費行為，資本市場解釋投資行為，才能真正從房價的形成機制講明白。

　　他說，盡管北京市有幾千家開發(fā)商，他們實際上并非在同一市場上競爭，構(gòu)成競爭的只是相鄰的少數(shù)幾家開發(fā)商。同時，相鄰競爭的開發(fā)商，其定價采取了價格領(lǐng)袖制的形式。也就是說，由首先來此地開發(fā)的開發(fā)商制定房價，后來者跟隨其價格走。

　　況偉大認(rèn)為，價格領(lǐng)袖制實際上就是價格合謀或價格勾結(jié)，而價格合謀的實質(zhì)是壟斷。在其所調(diào)查的北京市27家開發(fā)商中，有2家開發(fā)商與其他開發(fā)商共同定價，有17家開發(fā)商跟隨其他企業(yè)的房價。這也印證了房地產(chǎn)市場存在價格領(lǐng)袖制或價格合謀。

　　況偉大也從資本角度進行了分析，購房行為既是一種消費行為，同時也是一種投資行為，據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京的購房行為中，純粹的投資行為比例占了20%左右。而房地產(chǎn)本身作為一種稀缺資源，供不應(yīng)求，這就決定消費者對住房的消費預(yù)期。加上房地產(chǎn)投資或投機行為的盛行，在房價被壟斷的基礎(chǔ)之上，又從另一個方面拉動了房地產(chǎn)的價格上漲。

　　政府必須對壟斷進行管制

　　況偉大說，從目前政府控制房價所運用的宏觀調(diào)控手段和出臺的一系列經(jīng)濟政策看，政府還沒有正確處理與市場之間的關(guān)系，造成政府角色的缺位與越位，市場運行效果不理想。

　　一方面，在壟斷下，開發(fā)商缺乏降低成本的內(nèi)在機制。也就是說，開發(fā)商為政府和消費者降低成本缺乏動力，開發(fā)商只有為自己降低成本才有動力，而這一動力離開競爭難以奏效。另一方面，在壟斷下，開發(fā)商能索取一個高價就不會索取一個低價。

　　他認(rèn)為，政府的缺位表現(xiàn)在，首先，政府沒有對壟斷進行管制。這是因為，一方面開發(fā)商替政府繳納了實物地租，另一方面政府并不認(rèn)為住宅的市場結(jié)構(gòu)為壟斷性的。其次，政府自己沒有提供安居房、經(jīng)濟適用房這類具有社會保障性質(zhì)的住房，而是將希望寄托在惟利是圖的開發(fā)商身上。再次，政府沒有提供實物地租、房屋質(zhì)量安全這類具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的產(chǎn)品，而是將其推給了私人企業(yè)。

　　而政府的越位表現(xiàn)在，其一，限制中小企業(yè)進入住宅市場。其二，人為地劃分三個不同供應(yīng)體系，實際上，提供任何產(chǎn)品是開發(fā)商根據(jù)市場自己決定的，而不是由政府決定的。其三，政府管制的目標(biāo)不明確，以至于管制措施不得力、管制效果不理想。

　　況偉大博士指出，要使北京市居高不下的房價降下來，必須對壟斷進行管制，鼓勵競爭。就北京市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀而言，政府的管制主要有兩個方面。第一，政府可以對北京市的房價進行價格管制，為了克服開發(fā)商與政府之間信息的不對稱，管制價格可采用激勵性機制，讓開發(fā)商說出真實成本。第二，政府要打破壟斷，鼓勵競爭。政府在拍賣住宅開發(fā)項目時，盡可能將大項目拆分成許多小項目，由不同開發(fā)商來開發(fā)，在同一區(qū)域或相鄰區(qū)域營造相互競爭的氛圍。(郝濤）