雖然雞年是好運的象征，但由猴年漸起的禽流感風波卻讓這一年依舊因“雞”而不平靜�！扒輨菸＜�，聞雞色變”，雞年歲末，禽流感已經(jīng)成為人們揮之不去的陰影。

　　這樣的陰影也同樣擴散到了歲末的滬上樓市。2005年三月開始，政府對樓市的調(diào)控措施相繼出臺，延續(xù)到六月，來自稅收、房貸、市場交易規(guī)則等多領域的緊縮政策令沉浸在“虛熱”喜悅中的市場多方驟然手足無措，成交量急降至冰點。等待，成了樓市的流行詞。原本七八月份上市的樓盤，盡管樓已建成，開發(fā)商卻遲遲不揭幕；剛剛購進的土地，開發(fā)商也不急著破土動工；甚至連賣了一半的在售物業(yè)也紛紛捂盤觀望。買房者則更不示弱，索性捂好錢袋，“等”著房價跳水。

　　八九個月過去了，買房者依舊冷眼等待著，而市場卻難掩前期的“虛熱”，不出意外地染上“禽流感”，病癥一一呈現(xiàn)。

　　病癥一：“精神”沉郁

　　見食欲廢絕、體溫驟升、精神高度沉郁。這是禽流感常見癥狀之一。

　　樓市在經(jīng)歷相持階段后，開發(fā)商、中介，乃至銀行保險等相關行業(yè)，也紛紛因“等待的期望”落空而陷入集體精神沉郁。

　　在記者日前的走訪中，聽到不少的嘆息聲。原本規(guī)模不大的中小開發(fā)商，剛剛因前兩年的熱勢頭應運而生，原本“體虛”，一經(jīng)風雨即刻陷入絕望境地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在滬上四千多家房產(chǎn)企業(yè)中，有不少是小企業(yè)，甚至只是簡單的項目公司，樓市調(diào)整期的半年市場明顯清淡，眾多房企的樓盤項目銷售放緩而回款放慢，現(xiàn)在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期，面臨著存亡危機，房企的極度沉郁與悲觀情緒不言而喻。

　　有實力的大開發(fā)商盡管有強大的資金支撐，但在半年多的相持期后，原本對未來的過度樂觀態(tài)度也有所收斂。一位滬上房產(chǎn)五十強企業(yè)的負責人表示，2003年末、2004年初也有一些調(diào)控政策出臺，但經(jīng)歷短期觀望后，市場仍迅速得以釋放并走強，2005年年初調(diào)控措施大力度整頓樓市，起初市場還存在對以往釋放反彈的幻想，但如今大半年都過去了，恢復到04年年末05年年初的“盛況”已成幻影，如此局面也給他們開發(fā)商上了一堂課，告誡企業(yè)不練內(nèi)功、市場投機，隨時都可能傾覆。他表示，盡管如今市場理性調(diào)整有利于未來發(fā)展，但這樣一個“急降溫”，也令他們措手不及，內(nèi)力受到嚴峻考驗，一些急匆匆上馬的項目不僅利潤空間將萎縮，銷售前景也將打折扣。

　　說到房產(chǎn)中介，半年前還戰(zhàn)歌四起，門店遍布上海大街小巷，短短八九個月間，或改換門庭、或縮小“戰(zhàn)線”，沒有火熱的買賣局面，中介的抑郁之情溢于言表。在21世紀不動產(chǎn)的一家門店，一位負責人表示，店里業(yè)務員大多數(shù)早幾個月前就已跳槽，只有他還在堅守，如今臨近歲末，近三個月交易量盡管有所回升，但回歸理性之潮已清晰可見，相比半年前大為清淡的生意將是他們中介行業(yè)的歸宿。有關統(tǒng)計資料顯示，上海房產(chǎn)中介機構(gòu)總數(shù)已由高峰時的1.2萬家降至目前的8000余家左右，近兩個月內(nèi)注銷的中介企業(yè)已超過3000家。

　　如此沉郁，甚至還波及到銀行。在南京西路上的一家銀行房貸業(yè)務員表示，房產(chǎn)交易大幅減少，貸款利率上升，如今他們的業(yè)務幾乎停滯，客源寥寥無幾，而銀行方面也對此十分著急，為此，銀行方面動足腦筋，推出打折貸款利率等優(yōu)惠措施。如某外資銀行，原先有不少境外購房客選擇外幣貸款購房，且因多涉及高檔房而貸款數(shù)額不低，如今美金走強、人民幣升值，迫使銀行外幣貸款利率也隨之上升，早先該行港幣貸款利率僅為四點幾，如今卻攀升至七點幾，為吸引房貸客，該行推出提供一年到三年五點幾的固定利率，但仍“回天乏力”，門可羅雀。

　　病癥二：“呼吸”不通暢

　　禽流感的癥狀主要還表現(xiàn)在導致輕度直至嚴重的呼吸道癥狀。滬上樓市在遭遇“禽流感”后，資金鏈鋪就的“呼吸道”也危機重重。

　　有分析人士指出，上海樓市買賣雙方的博弈，博的就是開發(fā)商資金鏈承受能力，一旦開發(fā)商資金難以為繼，上海樓市就很有可能出現(xiàn)崩盤。在上海四千多家房地產(chǎn)開發(fā)商中，不乏有相當部分中小開發(fā)商和簡單的項目公司，融資能力較弱，抗風險能力不強，而在充分利用杠桿作用的情況下，自身的資金鏈又繃得非常緊，在上海樓市陷入危機之時，他們承受的壓力最大，一旦融資渠道堵塞，就面臨著因“呼吸”不通暢而破產(chǎn)死亡的危險。

　　“呼吸”危機之嚴重從以下消息便可見一斑。有媒體報道，最近幾個月以來，一群神秘人物在上海地產(chǎn)界活動頻繁。這些人的使命就是尋找在此次宏觀調(diào)控中，資金鏈出現(xiàn)問題的開發(fā)商，然后以高利率的方式向他們推薦江浙財團的借款。這些“資金掮客”瞄準當前上海樓市陷入僵局，部分開發(fā)商資金回籠不暢的機會，開出了高達10%-20%的借款年利率，對于那些急需資金的開發(fā)商，有的甚至開出了20%以上的利率。盡管這些資金的年利率在同期銀行利率的2倍以上，但為了生存，還是有不少開發(fā)商接受了這個苛刻的借款條件。

　　購房者的觀望情緒漸濃，開發(fā)商的資金回籠非常緩慢，持續(xù)經(jīng)營能力受到嚴峻考驗。對于當前普遍采用杠桿作用運作房地產(chǎn)項目的開發(fā)商而言，一次小小的資金流轉(zhuǎn)不暢就有可能導致毀滅性的打擊，在這種壓力下，被迫接受高利率借款也是正常現(xiàn)象，只是令人不禁生疑：如此艱難“呼吸”，究竟能使生命延續(xù)多久？

　　“呼吸”艱難的痛楚也使不少房企在相持半年多后，最終在歲末選擇了降價等促銷手段。眾多樓盤在經(jīng)歷半年封盤觀望后，從今年十月開始，相繼擺出讓步姿態(tài)，打折促銷，而一些捂著不開盤的項目也終于揭幕上市。為了爭取盡量多的有效客戶，一些新盤甚至不惜“放下身段”，以低于周邊二手房單價的“心動價”到二手房展上搶奪客戶。一些定位較高的項目，則開始抓緊時間尋找境外客戶。有業(yè)內(nèi)人士預測，從目前一些搶跑盤層層下探房價底線的情況來看，年底這一段時間內(nèi)上海樓市可能會出現(xiàn)一定程度的價格戰(zhàn)，這種價格戰(zhàn)可能從一些供應量較大的區(qū)域率先爆發(fā)，可能表現(xiàn)為各樓盤中部分“特價房”之間的競爭。

　　而無論是手中拋售、還是向外借高利貸，透示出的卻無一例外都是樓市的“呼吸”阻障，而這正是源于前期極度膨脹后“內(nèi)力”的虛弱。

　　病癥三：“并發(fā)”感染

　　臨近歲末，滬上房地產(chǎn)企業(yè)、中介商、投資商等市場多方，也因為各自實力、項目開發(fā)等情況不同，表現(xiàn)出輕重不一的“病癥”，其中尤以多處軟肋連動，促使“并發(fā)”感染為甚。如有中介商，在去年末、今年年初樓市火暴時“瘋狂”收購房源，打算“囤積”以謀后市高利潤，如今經(jīng)歷半年多的冷市，不僅手中物業(yè)難以脫手，而且其價值也大為縮水，加之銀行貸款包袱愈見沉重，其經(jīng)營真可稱得上“病入膏肓”，而究其病因，還是源于當初盲目投機、為自己虛張聲勢，缺乏對自身整體健康狀況的衡量，自己骨骼尚未健全、肌肉并不強壯，倉促加入了“急行軍”隊伍，最終體力不支，乃至危及生命。

　　而這樣的并發(fā)癥在房地產(chǎn)企業(yè)中更是不在少數(shù)。原本財力有限，只因見到前期樓市如此“好撈錢”，便想方設法借貸籌錢，成立項目公司收購土地、或買進爛尾樓，以期穩(wěn)賺、狠賺一把，不料市場風云突變，措手不及被迫面對銷售困境、還款壓力，原本市場火暴時還可渾水摸魚，可如今，不得不面臨經(jīng)營管理、市場開拓、資金周轉(zhuǎn)等多方問題，由此帶來的連鎖反應更是令其“命”在旦夕。

　　據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所介紹，今年第三季度以來，在該所掛牌轉(zhuǎn)讓及謀求股份融資的房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加，與年初相比總體增加近五成，更曾有一天內(nèi)15家房企同時掛牌產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的景象，占當天掛牌企業(yè)總量逾10%，他們中不少陷于“有地無錢”的窘境，只得尋求有實力者的援助或干脆拋售。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，不少房企的樓盤項目銷售放緩而回款放慢，現(xiàn)在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期，各種潛伏的“病情”在經(jīng)歷半年多的積壓后，再也難以掩飾，而最終一觸即發(fā)，促成房企的調(diào)整、撤離、轉(zhuǎn)讓、融資行為更加活躍。

　　樓市“防禽”貼士

　 一、增強自身防疫力

　　自有資金比例低是房地產(chǎn)企業(yè)共有的弱點，而這一弱點此次再經(jīng)歷政府調(diào)控期后更是一覽無余，甚至成為不少房企的致命傷。因此，要使房企提高抗風險能力，或量“財”而行，或積極“造血”，都十分必要。

　　而目前，大量依靠銀行的開發(fā)貸款或者按揭貸款是滬上開發(fā)商的基本操作手法，有些開發(fā)商因為看到前期樓市的火暴，甚至在沒有資金的保障下，就匆匆上項目，希望“走一步，看一步”，或是先賣房收錢、后造房等投機于市場，這無疑是房企發(fā)展不足的明顯表現(xiàn)。

　　這一“內(nèi)力”的不足也影響到銀行等金融機構(gòu)，因為在這種情況下，一旦市場有變，企業(yè)陷于困頓，銀行也隨之背負資金回籠的重壓和危機。因此，防禽貼士之一，首當其沖是市場各方需要成熟經(jīng)營，具有“強健體質(zhì)”，面對市場風云變幻，有防病抗病能力。

　　例如在如今市場低迷情形下，也有房產(chǎn)企業(yè)甚至還逆市叫賣起高價樓，湯臣集團就在十一月初以每平方米均價十一萬的天價推出其位于黃浦江邊的“湯臣一品”幾百套房源，不禁令人對其“膽量”大嘆佩服，也委實驚訝于其在市場疲軟情形下居然“底氣”不弱反見長。開發(fā)商一句“不可復制性品質(zhì)”成了天價的最好理由，同時也分明地傳達出開發(fā)商超然于市場的坦然心態(tài)，而這份自信我們也不能不承認與其自身積蓄的“內(nèi)力”不無干系。

　　二、培育環(huán)境認知度

　　政府宏觀調(diào)控，令不少房企、金融機構(gòu)紛紛難以適應，危機四重，買房者也惴惴不安談房色變，究其病根也在一定程度上源于對市場認識的不充分、不成熟。

　　中國房地產(chǎn)價格形成過程幾乎全部取決于短期性因素，社會長期利益的影響力極小。對于這一點恐怕在滬上樓市火暴時是絕大多數(shù)企業(yè)、機構(gòu)所忽視的，尤其房地產(chǎn)企業(yè)還對政府依賴程度高，作為初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場仍然是供給占市場主導地位，需求方存在較大盲目性等�？吹椒績r節(jié)節(jié)攀升，便也開始對未來形勢不著邊際地高估起來。

　　同樣這樣的盲目心態(tài)也反映在購房者中。目前社會中“居者有其屋”的輿論，實際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。普通人迫切希望改善生活和擁有資產(chǎn)的愿望，使市場上的需求方普遍存在著盲目性。例如超過自身積累及收入增長能力去買“一步到位”的大房子，要求社會在短期內(nèi)滿足所有中低收入者的住房需求，對利率、租稅、通脹與通縮等對持有住房者帶來的長期性風險普遍估計不足，指望短期“暴富”而跟風投資房產(chǎn)等，都是需求方盲目性的明顯體現(xiàn)。盲目跟風買房，成為社會新時尚和一大景觀。而這種不切實際的跟風，一旦市場變化即刻化為幻影，走向另一極端，甚至有購房需求的也變得憂心忡忡不敢買房。

　　由此可見，要預防“禽流感”， 市場多方還得對需求客觀分析，理性認識房價，培育起成熟的認識力和判斷力。從自身的發(fā)展形勢判斷，充分認識到房地產(chǎn)市場盡管仍處于良性發(fā)展態(tài)勢，自主性供求旺盛，但目前市場中仍存在著一些主要問題決不能視而不見，如短期內(nèi)投資規(guī)模過大、房價上漲過快、供給結(jié)構(gòu)不合理，以及市場經(jīng)濟秩序混亂等。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟性要求各方具有相對成熟的認知力，在推進市場不斷完善的同時，以理性眼光決策長期發(fā)展。

　　(來源：《新住宅視點》 作者：褚婷婷 轉(zhuǎn)載時有刪改)