中新網(wǎng)2月9日電 據(jù)《北京日報》報道，2006年1月1日，北京正式實行“分戶驗房”制度。據(jù)介紹，該制度將一改以往住宅工程驗收時走馬觀花式的整棟樓驗收加抽查的方式，試圖為飽受“收房糾紛”之苦的廣大業(yè)主闖一條新路。規(guī)定一出，在樓市尤其是廣大買房人中引起巨大反響，帶給新年樓市第一道沖擊波。但“分戶驗房”究竟對時下的房地產(chǎn)市場有何影響？規(guī)定將如何執(zhí)行？其中還有沒有問題需要關(guān)注？對于廣大“購房者”來說，“分戶驗房”能否一路走好？
作為一種新制度，“分戶驗房”政策甫出，就引起眾多業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。對于廣受“房屋交接糾紛”苦痛的北京樓市來說，這項新政策無異于獻(xiàn)給2006年樓市的“福音書”。
分戶驗房新一年樓市的“福音書”
政府：新政規(guī)范房屋質(zhì)量。據(jù)介紹，以往住宅工程驗收時，都采用整棟樓驗收加抽查的方式。如果有業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)漏水、裂縫等質(zhì)量問題找開發(fā)商理論時，卻總遭遇開發(fā)商“房子已經(jīng)通過質(zhì)量驗收，根本沒問題”的冷遇和推諉，頗費周折，扯皮不斷。新政策的出臺將有效緩解類似現(xiàn)象的發(fā)生。
北京市建委物業(yè)管理處處長劉剛認(rèn)為，現(xiàn)在業(yè)主購房時，不僅關(guān)注房子結(jié)構(gòu)等安全性問題，窗戶、下水道、工程縮水等一系列問題都是業(yè)主關(guān)心的焦點�！胺謶趄灧俊睂⒏淖円酝w驗收的驗房方式，每戶各項細(xì)節(jié)都合格才能發(fā)合格證。而對此率先進(jìn)行試點的朝陽區(qū)建委的相關(guān)人士介紹說，自2005年3月1日以來，朝陽區(qū)作為試點對所有工程進(jìn)行一戶一驗，目的是要讓開發(fā)單位向社會提交合格產(chǎn)品。半年下來，136個項目中市建委僅收到一項質(zhì)量投訴。
業(yè)主:分戶驗房讓業(yè)主有章可循。遠(yuǎn)洋天地的業(yè)主張先生接受采訪時明確表達(dá)了他對新政策的肯定。這個規(guī)定對業(yè)主的好處顯而易見。以前遇到相關(guān)問題，如果自己有疑義，就得先花不少錢請第三方檢測、監(jiān)理公司進(jìn)行查檢后才能對房屋的相關(guān)單位表達(dá)意見，而且經(jīng)常遇到一些公司之間有串通現(xiàn)象。
如果每戶都有《住宅工程質(zhì)量分戶驗房表》，不但可以使業(yè)主在收房時有章可循，如果發(fā)生爭議，也可以算是有據(jù)可依。另外規(guī)定要求在住宅外墻的顯著位置應(yīng)公示工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，購房人一旦發(fā)現(xiàn)其所購住宅存在問題，可直接找到相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行及時處理。
開發(fā)商：政策對開發(fā)商和業(yè)主雙方利好。在采訪時，幾家開發(fā)商普遍認(rèn)為分戶驗房肯定會增加開發(fā)商的工作量和生產(chǎn)成本，但對企業(yè)的形象和銷售的利好作用卻顯而易見。合生創(chuàng)展北京公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從自己的角度，其實很歡迎這樣一個政策。因為從政策本身來看，是為了規(guī)范住宅的質(zhì)量管理，無論對于開發(fā)商和業(yè)主都很有好處，同時維護(hù)了雙方的利益。
分戶驗房不是“萬能寶典”
雖然新政策對于減少交房糾紛、提高房屋質(zhì)量的利好作用和效果明顯。但“分戶驗房”政策卻不是業(yè)主可以依賴的“萬能寶典”，其中的一些問題也值得關(guān)注：比如驗房增加的成本由誰來承擔(dān)？政府是否有足夠的資金和智力投入保證政策順利進(jìn)行？
有章可循、有據(jù)可依了是好事，但關(guān)于房屋的質(zhì)量問題，北京惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師提醒，有兩種錯誤認(rèn)識需要避免：一是以為只要是有房屋質(zhì)量問題，不管是大是小，開發(fā)商都承擔(dān)延期交房的責(zé)任；二是不能認(rèn)為質(zhì)量問題看起來很嚴(yán)重就可以退房。
目前法律的規(guī)定或者合同約定都對于房屋的交付條件很不明確。在具體的司法實踐中，只有房屋質(zhì)量問題比較嚴(yán)重，影響入住的情況下，開發(fā)商才承擔(dān)延期交房的責(zé)任。按照法律的規(guī)定，房屋只有存在主體結(jié)構(gòu)的問題或者是地基基礎(chǔ)的問題，業(yè)主才能要求退房。
所以如果不是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，建議業(yè)主和開發(fā)商之間達(dá)成一個整改協(xié)議，要求開發(fā)商在限期內(nèi)整改完畢。
分戶驗房需要成長的“新生兒”
雖然“分戶驗房”對業(yè)主來說更加利好，但在采訪過程中，卻很少有業(yè)主了解此項政策的具體內(nèi)容。也有一些人直接對政策提出了自己的質(zhì)疑。而“分戶驗房”作為一個政策的“新生兒”，自然需要進(jìn)一步的完善和成長。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此次規(guī)定，“重要求，輕處罰”。比如開發(fā)商如果沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，如何處罰？監(jiān)理公司如果出了問題，又該如何解決等等。沒有更為具體明確的標(biāo)準(zhǔn)，這些問題解決不了，消費者的權(quán)利最終將仍然成為“一紙空文”。
對此，孟憲生律師認(rèn)為，目前的分戶驗收規(guī)定，屬于建設(shè)過程的監(jiān)督管理范疇，不直接調(diào)整交易過程以及交易關(guān)系。規(guī)范性意見不能設(shè)定行政處罰。而交房過程中的糾紛，屬于交易過程中的糾紛，應(yīng)當(dāng)建立其他相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。(谷林)
新聞鏈接：“分戶驗房”政策要點
1.八項主要內(nèi)容“一戶一驗”
所謂分戶驗房，即"一戶一驗"。其中《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》主要規(guī)定了八部分具體驗收內(nèi)容：建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差；門窗安裝問題；地面、墻面、頂棚的面的問題；防水工程質(zhì)量；采暖系統(tǒng)；給排水；室內(nèi)電氣安裝以及其他的相關(guān)內(nèi)容。
2.符合條件業(yè)主可加補(bǔ)分戶驗收記錄
實施分戶驗收的住宅包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，包括今年交房的現(xiàn)房、期房�！艾F(xiàn)在已簽了購房合同，而合同未約定分戶驗收的，可以雙方約定補(bǔ)一個分戶驗收的記錄�！�
3.交付時一“表”一“書”不能少
分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字或簽章確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位質(zhì)量驗收專用章。
其中住宅工程質(zhì)量分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。
住宅工程交付使用時，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。
