中新網(wǎng)3月13日電 據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近年廣州市民改善居住環(huán)境的需求增長(zhǎng)，高端產(chǎn)品增多，房?jī)r(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲。 一些開(kāi)發(fā)商尚未適應(yīng)新政策，錯(cuò)將拿地難等同于地荒。因此，不排除有少數(shù)習(xí)慣了暴利的發(fā)展商在新的土地供應(yīng)政策環(huán)境下，蓄意制造地荒論調(diào)。那么，今年廣州房?jī)r(jià)將何去何從呢？
說(shuō)法一：增加土地供應(yīng)可穩(wěn)定樓價(jià)？
分析樓價(jià)的升降，首先要分析土地的供應(yīng)情況�！吧唐贩�?jī)r(jià)格上漲是因?yàn)閺V州的地少了！”
在2005年的廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“地荒”論曾經(jīng)一度風(fēng)靡整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，究竟是不是土地供應(yīng)量少了引起商品房?jī)r(jià)格的上漲呢？
根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般周期，從獲得土地使用權(quán)到售樓的建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)間大約需2~3年，因此，與2005年、2006年房地產(chǎn)價(jià)格緊密相關(guān)的是2003年、2004年的供地?cái)?shù)量。而這兩年恰恰是廣州歷年來(lái)土地供應(yīng)量的最高時(shí)期。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般周期，目前這些土地正處于房屋應(yīng)市階段。今明兩年的房屋市場(chǎng)不會(huì)有“地荒”之虞。
2006年新年一過(guò)，廣州市政府更是重拳出擊。僅2~3月份入市地塊多達(dá)13幅，總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米。據(jù)廣州市土地管理部門(mén)人士分析，一些開(kāi)發(fā)商尚未適應(yīng)新政策，錯(cuò)將拿地難等同于地荒。因此，不排除有少數(shù)習(xí)慣了暴利的發(fā)展商在新的土地供應(yīng)政策環(huán)境下，蓄意制造地荒論調(diào)，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市民，以維持不合理的超額利潤(rùn)。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士留意到，今年計(jì)劃供地量為500~700萬(wàn)平方米，大大高于去年166萬(wàn)平方米的出讓量，有望超過(guò)2004年660萬(wàn)平方米的歷史最高水平。去年最終進(jìn)入市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量只為計(jì)劃供應(yīng)量的一半左右。專家分析，計(jì)劃中的開(kāi)發(fā)用地未能悉數(shù)供應(yīng)，除了有部分土地尚未完善手續(xù)，還有部分是開(kāi)發(fā)商不感興趣的。政府與開(kāi)發(fā)商在地塊供需上存在“錯(cuò)位”。近兩年樓價(jià)飆升的原因之一，是原八區(qū)樓市供應(yīng)不足，因此有必要加大中心區(qū)的土地供應(yīng)。有關(guān)部門(mén)多次表示，今年的土地供應(yīng)將考慮“地區(qū)性的實(shí)際需求”。據(jù)透露，今年還將有部分爛尾地和危房改造用地陸續(xù)推出市場(chǎng)。
說(shuō)法二：“求大于供”帶來(lái)樓價(jià)上升？
“2005年廣州樓價(jià)上漲最主要的原因是市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡�！庇浾卟稍L發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商和中介人士持此觀點(diǎn)的不在少數(shù)。滿堂紅置業(yè)(廣州)研究部提供的數(shù)據(jù)表明，在市場(chǎng)的實(shí)際供應(yīng)方面，2005年廣州新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售量，較2004年減少11.2%。相比之下，2005年新建商品房成交量則同比減少2%，實(shí)際供應(yīng)方面減少的幅度顯然要大于需求減少的幅度。
廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處處長(zhǎng)姚瑞華在日前的會(huì)上表示：近年來(lái)廣州人民收入提高，改善居住的需求增長(zhǎng)，高端產(chǎn)品增多，房?jī)r(jià)呈結(jié)構(gòu)性的上漲。根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的調(diào)查顯示，目前廣州市逾八成的居民家庭擁有自己的住房，還有近兩成的家庭擁有兩套住房。這部分消費(fèi)者對(duì)住宅的舒適度要求較高，所以目前大部分的開(kāi)發(fā)商均將市場(chǎng)目標(biāo)瞄準(zhǔn)在這部分的消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以中高檔為主，“海鮮大餐”多了，“盒飯少了”，帶來(lái)樓價(jià)的上升。
目前，在經(jīng)營(yíng)性用地的出讓合同中，政府部門(mén)都只規(guī)定地塊的用地面積、容積率以及建筑面積，至于開(kāi)發(fā)商拿到土地后將建成什么樣戶型、多大面積的房子，是否將建成“豪宅”等，相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中并沒(méi)有具體要求。而將“住宅套數(shù)”寫(xiě)入出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，該地塊建起的樓房中，一定數(shù)量的中、小戶型普通住宅就能得到保證。
說(shuō)法三：基礎(chǔ)設(shè)施投入帶房地產(chǎn)升溫？
目前還有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)升溫是基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)影響的。據(jù)番禺區(qū)國(guó)土房管局預(yù)售商品房成交的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在過(guò)去的一年中，番禺區(qū)共成交18273套商品房，比2004年減少了5807套；成交面積218.5萬(wàn)平方米，比2004年減少了50.18萬(wàn)平方米；成交金額達(dá)到102.32億元，比2004年增加了1.82億元；最為矚目的是成交均價(jià)，達(dá)到4683元/平方米，比2004年的3740元/平方米上漲943元/平方米，漲幅達(dá)到25%。廣州市土地開(kāi)發(fā)中心主任丁強(qiáng)告訴記者：“去年，不排除廣州個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大，如番禺，這是有原因的。地鐵、道路等政府基礎(chǔ)設(shè)施的投入拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這不是盲目上漲。”
最近幾年，廣州一直大手筆進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2004年，廣州市完成城建投資216億元。多家房產(chǎn)顧問(wèn)公司都表示，最近兩年廣州樓價(jià)走勢(shì)會(huì)隨著廣州整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好而上升。
說(shuō)法四：房地產(chǎn)商刻意造勢(shì)哄抬？
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息還不能夠充分透明，給某些開(kāi)發(fā)商追求超額利潤(rùn)、刻意造勢(shì)炒高房?jī)r(jià)制造了可乘之機(jī)，而部分消費(fèi)者也存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，市場(chǎng)的各方主體在進(jìn)行博弈。
記者隨同廣州市國(guó)土房管局人員巡查樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，個(gè)別熱銷樓盤(pán)，在去年底就拿到了商品房預(yù)售證，但是在銷售時(shí)卻采取了“捂盤(pán)”的策略，明明可以有100多套房子供應(yīng)，卻分批每批十來(lái)個(gè)單元以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式推向市場(chǎng)。如此一來(lái)，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式，房地產(chǎn)商就可以拖長(zhǎng)儲(chǔ)客時(shí)間，而且也可以更加有選擇地挑選客戶。這樣就給客源造成房源緊張的印象，自然房地產(chǎn)商也就可以借機(jī)抬高房?jī)r(jià)了。
今年建設(shè)部提出將落實(shí)“購(gòu)房實(shí)名制”，即預(yù)售購(gòu)房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個(gè)名字，這項(xiàng)舉措的目的是為了遏制短線炒樓的不良現(xiàn)象。廣州多年樓市的實(shí)踐表明，事實(shí)上，除非是在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)階段就實(shí)行“實(shí)名制”，禁止轉(zhuǎn)名，否則所謂的“購(gòu)房實(shí)名制”根本發(fā)揮不了作用。去年，廣州市房屋管理系統(tǒng)的啟用，在改變購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)信息不對(duì)稱方面邁出了長(zhǎng)足的一步，購(gòu)房者可以上網(wǎng)了解樓盤(pán)的抵押狀況、銷售狀況，并可以在網(wǎng)上簽合同。
結(jié)論：廣州樓市依然穩(wěn)健
“廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不能把樓市正常的增長(zhǎng)看作‘虛火’”，這一觀點(diǎn)，廣州市國(guó)土房管局的政府官員歷來(lái)如此強(qiáng)調(diào)。記者跟蹤采訪廣州市國(guó)土房管局五年多來(lái)發(fā)現(xiàn)，“成熟、理性、平穩(wěn)”等字眼，一向是用來(lái)描述廣州樓市概況出現(xiàn)頻率最高的幾個(gè)形容詞。目前，廣州市仍有560萬(wàn)平方米空置商品房，其中空置的住宅房約占50%；政府存量公房30萬(wàn)平方米，全部為住宅；合計(jì)有590萬(wàn)平方米空置存量房，其中，住宅約300萬(wàn)平方米。國(guó)土房管部門(mén)將進(jìn)一步采取措施，通過(guò)積極消化空置的存量房，增加市場(chǎng)的供應(yīng)量，其中，政府存量公房向符合購(gòu)買(mǎi)條件的群眾供應(yīng)。政府部門(mén)對(duì)調(diào)控廣州的房?jī)r(jià)充滿信心。
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