中新網(wǎng)4月4日電 據(jù)《金融時報》報道,北京大學金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員竇爾翔日前表示,金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是密切相關的行業(yè)。在實現(xiàn)“居者有其屋”目標過程中,金融業(yè)的作用不可或缺。
竇爾翔表示,當前,中國房地產(chǎn)市場問題很多,主要表現(xiàn)為以下幾對矛盾,富人房地產(chǎn)投資和窮人房地產(chǎn)消費的矛盾;房地產(chǎn)發(fā)展對地產(chǎn)的大量需求和保持耕地面積之間的矛盾;房地產(chǎn)品種與經(jīng)濟發(fā)展水平、國民收入水平不和諧之間的矛盾;房地產(chǎn)金融的風險累積與中國脆弱的金融體系之間的矛盾;房地產(chǎn)價格增長過快與物價平穩(wěn)調(diào)控目標之間的矛盾。這些問題實際上可以概括為房地產(chǎn)發(fā)展的非均衡性問題,其本質(zhì)是中國政府缺乏房地產(chǎn)業(yè)市場的精細控制機制,主要問題應當是“居者有其屋”的問題。
目前,我們要優(yōu)化房地產(chǎn)供給結構,著重解決無購房能力者的租房問題和簡易戶型需求者的購房問題。豪華戶型適宜于高收入者購買,這部分仍要供給,但要有限制措施,不能放任。
對于要如何實現(xiàn)“居者有其屋”這一目標,竇爾翔表示,從產(chǎn)業(yè)來講,居者有其屋涉及房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)兩個產(chǎn)業(yè),只有把握這兩個產(chǎn)業(yè)的特點,才能正確和全面理解“居者有其屋”的內(nèi)涵,才能穩(wěn)定、健康、可持續(xù)地實現(xiàn)居者有其屋的目標。房地產(chǎn)業(yè)有兩個特點需要把握,一是它是“房產(chǎn)業(yè)”和“地產(chǎn)業(yè)”的復合稱謂,二是其不動產(chǎn)特性。不動產(chǎn)的高價值性決定了房地產(chǎn)金融的必要性。房地產(chǎn)金融這一范疇涉及兩類經(jīng)濟主體,房產(chǎn)供應者和房產(chǎn)需求者,這兩類人都有融資需求,只有這兩類人的融資需求都得到滿足,房地產(chǎn)金融問題才可能解決。同時,房地產(chǎn)金融兼具消費和投資兩大特征,健康的房地產(chǎn)市場應當先滿足消費需求,其次才是投資需求。細細觀察就會發(fā)現(xiàn),中國房地產(chǎn)發(fā)展中產(chǎn)生的很多問題皆與我們沒有全面把握房地產(chǎn)市場的特性有關。
房地產(chǎn)的不動性及其資產(chǎn)的不可分性決定了交換貨幣的巨額特征,房地產(chǎn)金融應運而生。財政金融政策將是調(diào)控房地產(chǎn)供求的工具,也是分散和合理規(guī)避房地產(chǎn)風險的工具。2005年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前,投資性需求的泛濫主要源于房地產(chǎn)按揭這一金融制度安排,當投資性需求缺乏合理規(guī)范的條件下,投資性需求進一步演化為投機性需求,“炒房團”便是見證。
在投機過程中,隨著房地產(chǎn)價格的攀升,房地產(chǎn)貶值的金融風險不斷由房地產(chǎn)供給者向房地產(chǎn)需求者傳遞,最后集中于銀行體系,一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,抵押物價值將大大縮水,而房地產(chǎn)供過于求的格局將使抵押物缺乏流動性,一旦這種情況發(fā)生,銀行將面臨巨大風險。由于后來的調(diào)控政策并沒有涉及按揭制度,也缺乏對房地產(chǎn)供給結構調(diào)整的差別性金融制度安排,房價下降幅度不夠明顯。
竇爾翔指出,解決房地產(chǎn)問題,從總的方面來看,應該本著經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、標本兼治和系統(tǒng)化治理的大原則?紤]房地產(chǎn)問題堅持發(fā)展觀、系統(tǒng)觀,這樣才能產(chǎn)生大智慧。從小原則上看:一是保證"居者有其屋",這既是居民的權利、也是政府的職責。二是房地產(chǎn)金融風險控制原則。三是法律、財稅、金融及其他措施多管齊下。(王曉欣)