中新網(wǎng)4月17日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，“全國70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建設成為社會各界關注的焦點。接受記者采訪的多個專家認為，建廉租房只是住房保障體系的一個組成部分�，F(xiàn)在，亟待建立廉租房的認定與監(jiān)管機制、住宅過濾機制、政府與市場的協(xié)調(diào)機制等三大根本性制度。

　　投資回落房價仍在飛漲

　　自去年宏觀調(diào)控以來，北京、廣州的有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)都顯示，房地產(chǎn)投資已在下降。然而，令老百姓失望的是，房價仍然在飛漲，一些地方出現(xiàn)“有價無市”的情況。

　　與之前“瘋狂”投資相比，北京的房地產(chǎn)投資增速明顯回落。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全市在一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資為191.2億元，增長11.9%，比去年同期的增幅下降了28.7個百分點。

　　而在宏觀調(diào)控中比較穩(wěn)定的廣州，則延續(xù)了并不景氣的投資態(tài)勢。記者從廣州市統(tǒng)計局企調(diào)隊獲悉，從企業(yè)房地產(chǎn)土地開發(fā)、新開工情況和房地產(chǎn)完成投資情況看，廣州房地產(chǎn)土地開發(fā)景氣指數(shù)已連續(xù)六個季度處于84至99不景氣區(qū)間；新開工情況景氣度也有五個季度處于不足100的區(qū)間；一季度房地產(chǎn)完成投資景氣指數(shù)本季99.0，環(huán)比和同比分別下降24.9點和12.6點。

　　與“冷卻”的投資速度相比，房價仍然“熱”得令老百姓有些心痛。今年一季度的北京，老百姓最關心的商品房價格上漲的幅度比較大。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房平均銷售價格為5212元/平方米，同比上漲了11.2%，比上年全年上漲了6.7%，房屋銷售價格指數(shù)已經(jīng)達到106.5%，比上年全年增長3.7%。

　　房屋自有率比發(fā)達國高很多

　　房子并非真的建少了，而是適合廣大老百姓需求的房子建少了。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長蔡穗聲說，不少城市的房子越建越大，一定程度上脫離了中國經(jīng)濟發(fā)展水平和消費水平。不少大城市的小區(qū)主體房子在100平方米左右，有些二線城市是120至160平方米為主體，即兩廳三房和四房。

　　廉租房最大的作用是滿足低收入人群的住房需求和拉低房價。據(jù)有關專家估計，廉租房與房價呈反比關系。廉租房的供給每增加5%，就會讓房價下降3%--4%。蔡穗聲認為，中國不合理的房市供給結(jié)構(gòu)、“一步到位”的消費理念是房價居高不下的重要原因。住房是價值最大的超耐用消費品，即使在發(fā)達國家，居民住房自有率也僅為50%左右。如美國住房自有率為65.5%，瑞典住房自有率為42%。中國目前的房屋自有率在80%至90%之間，這并非好事。

　　廣州大學經(jīng)濟與管理學院教授潘蜀健認為，不應一味強調(diào)建“經(jīng)濟適用房”，政策規(guī)定的經(jīng)濟適用房建設的利潤率不得超過3%，在操作上存在很多問題。政府當然有責任保障公民的居住權(quán)利，要實行“居者有其屋”政策，但是“居者有其屋”決不等同于“居者有房產(chǎn)”，“居者有其屋”可以通過提供廉租房和住房補貼的形式來解決，這種做法在香港地區(qū)已經(jīng)很成熟了，在廣州也正在逐步推廣。

　　專家認為，商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房彼此的功能難以相互替代，應該具備一定的比例。目前，經(jīng)濟適用房、廉租房的比例是偏低的，政府的調(diào)控職能不應僅是房價，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整亟待進行。

　　專家建議構(gòu)建三大保障機制

　　多個專家建議，廉租房建起來或者住房補貼的發(fā)放，只是中國住房保障體系建設的一個部分。為了保障廣大群眾的利益，發(fā)揮廉租房的“廉租”效用、經(jīng)濟適用房的“經(jīng)濟”功能，要盡快建立起以下三個房地產(chǎn)發(fā)展的保障性機制。

　　首先，建立有效的個人財產(chǎn)收入審核體系，完善廉租房的認定和監(jiān)督機制。收入不透明，無法規(guī)范個人購買經(jīng)濟適用房和租賃廉租房等行為，一些城市出現(xiàn)經(jīng)濟適用房“投機”行為，中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務，加劇了低端住宅市場的供需矛盾。可以借鑒香港的經(jīng)驗，香港的廉租房只要需求者排隊就可以購買，主要是因為香港的收入透明度高，個人納稅的申報率達85%以上，且絕大多數(shù)人的收入狀況都有據(jù)可查。

　　全國政協(xié)委員、民建中央秘書長張皎建議，建立廉租房租賃管理機構(gòu)和廉租房監(jiān)督委員會相分離的制度，廉租房租賃管理機構(gòu)負責租住者的資格認定和日常管理，廉租房監(jiān)督委員會負責監(jiān)督管理機構(gòu)和承租者的違法行為查處。

　　其次，引導適度的消費觀念，建立通暢的住宅過濾機制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期內(nèi)能夠被多次利用。這樣，房間與家庭一樣，擁有不同的生命周期，高收入者會將條件較差的住宅過濾給中等收入家庭，而中等收入者也會將條件更差、更低廉的住宅過濾給低收入家庭。

　　第三，群眾的滿意度應成為廉租房建設是否到位的衡量標準，中國需要完善政府與市場的協(xié)調(diào)機制。目前，在廉租房政策中受益的群眾，其滿意度應該成為政府官員的“評價指標”之一，拒絕執(zhí)行此項政策的官員要受到懲處。

　　政府和市場之間要分工合作，廉租房的開發(fā)需要不斷創(chuàng)新，可以考慮引入市場的因素。政策要在廉租房的面積上嚴把關，有專家建議在60平方米以下。香港領匯的上市，是政府在實踐多年的傳統(tǒng)公屋管理制度之后的創(chuàng)新，在于謀求某種意義的商業(yè)化運營來維持廉租房的正常管理、維護。目前，不少開發(fā)商關注這條既能開發(fā)新經(jīng)濟又有利于社會和諧的新路子，萬科宣布建立租賃公寓，某種意義上是對政府廉租房運營的微型實驗。(黃玫 明星)