國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)依舊不減甚至出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”跡象，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一年之際，一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，樓市調(diào)控正在遭遇地方、銀行與開發(fā)商的“多向突圍”。對(duì)此，有關(guān)專家的看法是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果剛剛開始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)相對(duì)于前兩年僅略有松動(dòng)，在這個(gè)時(shí)候積極“救市”無(wú)異飲鴆止渴。
托市或令房產(chǎn)調(diào)控成“空調(diào)”？
以“新老國(guó)八條”為標(biāo)志，國(guó)家上半年實(shí)行的樓市宏觀調(diào)控可以歸結(jié)為抑制投資、遏制投機(jī)、收緊地根、把好銀根四大方面。調(diào)控開始之后，一些重點(diǎn)區(qū)域樓市很快出現(xiàn)縮量觀望行情，部分地區(qū)樓價(jià)小幅下跌。
但是2005年末，長(zhǎng)三角地區(qū)開始出現(xiàn)“樓市調(diào)控傷及自住需求”、“樓市下調(diào)將危及地方經(jīng)濟(jì)”等聲音，此后，一系列針對(duì)樓市的動(dòng)作紛紛登臺(tái)。
由于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)持續(xù)萎縮，滬、蘇、浙三地的銀行也開始“松綁”個(gè)人房貸。一手房個(gè)人貸款突破7成封頂，升至8成；對(duì)第二套購(gòu)房者也給予優(yōu)惠利率；大幅提高公積金貸款比例；推出“雙周供”、“寬限期還款”等房貸新品……希望以此止住個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的下滑趨勢(shì)。
而在政府托市方面，最為典型的例子是杭州市的“購(gòu)房進(jìn)戶口”，開宗明義地提出此舉是為“為進(jìn)一步吸引外地人來(lái)杭購(gòu)房置業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。
上海房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人士顧海波則指責(zé)部分地方政府、銀行的某些行為有令房產(chǎn)調(diào)控成“空調(diào)”嫌疑。他說(shuō)，除地方出招托市、個(gè)人住房貸款政策明顯松動(dòng)外，目前地方官員、“房產(chǎn)專家”的“樓盤現(xiàn)場(chǎng)秀”以及形形色色的“抱團(tuán)會(huì)”、“取暖會(huì)”、“壯膽會(huì)”等都值得斟酌。
“高利貸”和跨區(qū)拿地盛行
在地方政府、銀行羞羞答答地出招“托市”的同時(shí)，房地產(chǎn)商也在積極設(shè)法破解“調(diào)控困局”。
由于宏觀調(diào)控，目前長(zhǎng)三角房地產(chǎn)商的資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)緊張甚至斷裂的局面。江蘇一位地產(chǎn)老板告訴記者，目前行內(nèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要手段是延長(zhǎng)房產(chǎn)開發(fā)周期，推遲竣工、暫緩新項(xiàng)目上馬。一些房地產(chǎn)公司也開始借“高利貸”，當(dāng)前民間地產(chǎn)借貸的利率不少已超過(guò)20%。另外長(zhǎng)三角一些房地產(chǎn)老板開始以其他產(chǎn)業(yè)的名義貸款救房地產(chǎn)之急，有的還無(wú)奈選擇“股權(quán)抵押”等貸款方式。
跨區(qū)域開發(fā)則是房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的另一重要手段。跨區(qū)域布局、跨區(qū)域土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為2005年后各公司重要戰(zhàn)略。萬(wàn)科、深振業(yè)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、招商局等都加強(qiáng)了在二三線城市的布局。
專家擔(dān)憂新一輪泡沫
“宏觀調(diào)控會(huì)淘汰一批實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，由此將引致房地產(chǎn)格局的重大變化。但開發(fā)商非�？春梅渴邪l(fā)展前景，他們認(rèn)為只要撐得過(guò)去就是贏家�！� 申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所高級(jí)分析師陳昱新對(duì)記者說(shuō)。與此同時(shí)，消費(fèi)者也仍舊對(duì)房市抱有較強(qiáng)投資期望。記者在上海、杭州、廣東等地曾經(jīng)采訪過(guò)幾十名消費(fèi)者，他們均表示看好房市遠(yuǎn)景。
“這兩種看好疊加的結(jié)果會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重要影響。目前很多房地產(chǎn)商都在拼命拿地，這可能會(huì)繼續(xù)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的增加�！标愱判戮嬲f(shuō)。
“前幾年房市火爆已經(jīng)令潛在的自住購(gòu)房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國(guó)房屋銷售面積年均增長(zhǎng)25%。這意味著在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，自住需求很難繼續(xù)高漲。房地產(chǎn)泡沫的逐步消除已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急�！标愱判抡f(shuō)。
顧海波則希望有關(guān)方面加強(qiáng)調(diào)控?cái)D除泡沫。他說(shuō)，在房地產(chǎn)新政實(shí)施的2005年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)仍然全線飄紅，珠三角和北京等地的房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)漲幅仍然過(guò)快。在這種情況下，應(yīng)該督促地方政府、銀行摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門。(上海證券報(bào) 蔡國(guó)兆)
