較高的房?jī)r(jià)會(huì)使一個(gè)國(guó)家更為富裕嗎？答案很簡(jiǎn)單：不會(huì)。如果存量房屋的市場(chǎng)價(jià)值上升，那么那些擁有它的人富了多少，另一些從他們那里買(mǎi)房的人就窮了多少。價(jià)格的上漲只是把收入在居民中進(jìn)行重新分配而已，主要是將年輕人的收入重新分配到老年人手里。
那么，為什么增長(zhǎng)迅猛的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)往往持續(xù)飆升；而增長(zhǎng)緩慢的經(jīng)濟(jì)體，情況則恰恰相反呢？答案是，并非較高的房?jī)r(jià)使一個(gè)國(guó)家更為富裕，而是與之相反：國(guó)家越富，它的房?jī)r(jià)也就越高。
那么，為什么增長(zhǎng)較快的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)就應(yīng)該經(jīng)歷較為強(qiáng)勁的揚(yáng)升呢？
隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，稀缺土地的價(jià)值就會(huì)上升。更重要的是，較為富裕的人會(huì)花更多的錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)地理位置較好的房產(chǎn)。為了匹配調(diào)整緩慢的供給，以應(yīng)對(duì)需求的上升，需要這種有失比例的價(jià)格上漲。規(guī)劃方面的限制，甚至可能會(huì)使供給方面的調(diào)整陷入停滯。
然而，收入并不是左右價(jià)格的惟一根本因素。同樣重要的還有家庭數(shù)量的增加。隨著人們壽命的延長(zhǎng)，規(guī)模較小的家庭變得越來(lái)越普遍，同時(shí)勞動(dòng)力市場(chǎng)充斥著大量移民。
信貸供應(yīng)量的上升，以及名義及實(shí)際利率的下降，同樣會(huì)加大需求：前者使借貸難度下降；后者則推高了所有實(shí)際資產(chǎn)的價(jià)格。
經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性的日益減弱，也會(huì)證明加大借貸的合理性。然而，實(shí)際利率下降所產(chǎn)生的影響則難以說(shuō)清：就其本身而言，它們會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格；但它們同時(shí)也表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景欠佳，就此而言，會(huì)壓低資產(chǎn)價(jià)格。
周期性因素可能也會(huì)起作用。也許事實(shí)證明，實(shí)際利率處于難以維系的低水平：如果是這種情況，在房?jī)r(jià)大幅飆升之后，可能出現(xiàn)崩盤(pán)。
自我維系的上行螺旋(在經(jīng)濟(jì)周期的相反情況中，則是下行螺旋)也存在一種風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致更多的借貸和支出，加速經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，進(jìn)而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，如此反復(fù)。而當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值下降、借貸和支出收緊，同時(shí)，普遍出現(xiàn)的拖欠貸款現(xiàn)象，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的萎縮和房?jī)r(jià)的下降。
因此，房?jī)r(jià)是否已超越均衡水平是一個(gè)大問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)在其2005年12月份的《經(jīng)濟(jì)展望》中表示，愛(ài)爾蘭、西班牙和英國(guó)的價(jià)格被高估，但其他地區(qū)不存在這種情況。不過(guò)，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家撰文否認(rèn)英國(guó)存在這種情況，加文·卡梅倫、約翰·米倫貝爾和安東尼·墨菲表示：“房產(chǎn)悲觀論者是錯(cuò)誤的，但他們的想法也值得參考。”
在房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基本收入增幅的地區(qū)，只存在以下兩種可能性：
要么價(jià)格已升至一個(gè)較高的均衡水平，在這種情況下，未來(lái)的買(mǎi)家不得不攢得更多、花得更少。這種說(shuō)法本身就具有重要的經(jīng)濟(jì)含義。要么價(jià)格已達(dá)到一個(gè)難以維系的水平，在這種情況下，實(shí)際價(jià)格將會(huì)下跌。而這會(huì)有更為重要的經(jīng)濟(jì)含義。
未來(lái)將告訴我們，哪種情況會(huì)在哪里發(fā)生，或許我們不久就會(huì)知道。
(來(lái)源：《國(guó)際金融報(bào)》 作者：Martin Wolf)
