中新網(wǎng)5月30日電 據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(以下簡稱《意見》)，在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的突出問題，適當(dāng)加大了調(diào)節(jié)力度。業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)專家指出，與以往相比，此次出臺(tái)的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等“硬指標(biāo)”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，樓市供需面臨大變局。
土地政策細(xì)化精準(zhǔn)打擊囤地
《意見》指出：要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。
解讀：“此次的土地政策體現(xiàn)出的是土地供應(yīng)前、中、后貫穿一致的調(diào)控特點(diǎn)�！敝袊笖�(shù)研究院華東分院副院長陳晟指出。
陳晟表示，首先在土地供應(yīng)時(shí)，統(tǒng)一的政府土地儲(chǔ)備及公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的政策已從2004年起逐步執(zhí)行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%，并且要限套型、限房價(jià)地招標(biāo)出讓，如此細(xì)化、明確的供地標(biāo)準(zhǔn)是對土地供應(yīng)過程中的再控制。
而在供地后，政府也不會(huì)放松控制，一是對超過合同約定1年未動(dòng)工開發(fā)的，要“從高”征收土地閑置費(fèi)；超過2年未動(dòng)工開發(fā)的，要無償收回土地使用權(quán)，更是眾所周知；更需要引起注意的是，對雖按時(shí)動(dòng)工但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置，這正是給予“變相”囤地的精準(zhǔn)的一擊。
同時(shí)，基于此次土地政策上的不小變化，陳晟建議各大房地產(chǎn)企業(yè)對土地政策和自身實(shí)力作出重新評估，“以前是國家越嚴(yán)供地，為了保持持續(xù)發(fā)展的開發(fā)商越要去爭地，如今開發(fā)商應(yīng)該意識(shí)到，拿地要與自己的發(fā)展能力及計(jì)劃的開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)�！�
營業(yè)稅調(diào)整劍指短期炒房
《意見》指出：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
解讀：國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人上周已透露，正考慮延長去年6月1日起執(zhí)行的對2年內(nèi)出售已購商品房征收全額營業(yè)稅規(guī)定中的年限。同時(shí)也有消息稱，國家可能會(huì)以20%稅率的二手房交易個(gè)人所得稅來完善住房稅收政策。
“無論是何種措施，政府的目的都是希望進(jìn)一步打擊炒房、穩(wěn)定房價(jià)。而從結(jié)果來看，政府還是決定從年限上而非稅率上來加強(qiáng)稅收調(diào)控，主要為的還是一個(gè)執(zhí)行力問題�！敝袊笖�(shù)研究院華東分院副院長陳晟這樣認(rèn)為。
他表示，在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收20%個(gè)人所得稅也能起到抑制投資的作用，但在征收細(xì)節(jié)上如買賣差價(jià)的界定等方面還存在一些問題，所以選擇延長年限正是一種深層次的考慮。同時(shí)，這還是一種綜合性的考慮，因?yàn)檫@個(gè)政策可促使租賃市場的供應(yīng)量有所增加。
此外，陳晟也認(rèn)為，營業(yè)稅征收的這一變化對樓市的“殺傷力”還是比較強(qiáng)的，“如果不想在轉(zhuǎn)讓時(shí)被課以營業(yè)稅，房屋所有人需要等待更長的時(shí)間才能出手，投機(jī)、投資行為由此定會(huì)受到抑制，并且間接地對人們形成心理影響，也就是重新界定對房產(chǎn)投資的考量，5年就是界線。”
收緊信貸關(guān)為樓市擠泡沫
《意見》指出：對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款……對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%……對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
解讀：深圳發(fā)展銀行上海分行某負(fù)責(zé)人指出，上調(diào)貸款成數(shù)會(huì)打擊投資性購房，同時(shí)也可能對正常的自住購房造成影響，尤其是積蓄不多的中低收入階層�！疤岣呤赘侗壤�，購房者的需求被抑制或推遲，所以個(gè)貸余額的下降趨勢仍將延續(xù)�！�
去年9月至今，銀行個(gè)人住房信貸一直在下滑。以上海為例，滬上中資銀行今年4月的消費(fèi)貸款余額為2621.45億元，較年初和3月分別降低131.09億元以及26.83億元。據(jù)介紹，消費(fèi)貸款中的“主力軍”就是住房信貸。數(shù)據(jù)顯示，目前個(gè)人住房信貸已經(jīng)占到我國商業(yè)銀行貸款總量的15%左右。
房地產(chǎn)開發(fā)商貸款方面，該人士表示，《意見》不會(huì)造成明顯的影響，因?yàn)閺纳洗魏暧^調(diào)控開始，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)淘汰了一批實(shí)力差的開發(fā)商�！澳壳跋蜚y行貸款的開發(fā)商基本具備較強(qiáng)實(shí)力。”
渣打銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩表示，政府本次出臺(tái)調(diào)控政策的首要目標(biāo)是抑制房價(jià)過快上漲。王志浩稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題是房價(jià)上漲太快，并非商業(yè)銀行向房地產(chǎn)行業(yè)投入的貸款過多。穩(wěn)定房價(jià)能夠避免過多的泡沫積聚在房地產(chǎn)市場。
申銀萬國分析師勵(lì)雅敏同樣認(rèn)為，《意見》不會(huì)對銀行業(yè)產(chǎn)生太大沖擊�！半m然短期內(nèi)個(gè)人住房信貸受到影響，但從長期來看，銀行資產(chǎn)質(zhì)量能得到提升，銀行板塊個(gè)股不會(huì)因?yàn)楸敬握{(diào)控而受到打擊。”
興業(yè)銀行戰(zhàn)略研究部經(jīng)理華武則表示，國內(nèi)銀行業(yè)一直在密切關(guān)注過熱行業(yè)的動(dòng)向，其中包括房地產(chǎn)。華武稱，銀行有必要控制在過熱行業(yè)的貸款發(fā)放量，這一方面是國家宏觀調(diào)控的需要，另一方面也是銀行本身風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。
調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)中小戶型將大增
《意見》指出：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上……2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。
解讀：“這次的九部委《意見》，除了文件名外，沒有任何一條提及‘穩(wěn)定房價(jià)’的字眼，但歸根結(jié)底還是以解決高房價(jià)問題、解決居民住房難問題為主要目的，而調(diào)節(jié)供需恰是市場化地調(diào)控房價(jià)的重要手段�！被膷u房產(chǎn)工作室市場總監(jiān)馮偉表示。
他認(rèn)為，《意見》中的第一條是站在政府層面去把握供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限期各地明確并落實(shí)自己的住房建設(shè)規(guī)劃；第二條則從市場層面提出更高的要求，開發(fā)建設(shè)總面積中70%以上必須是90平方米以下的住房，對市場供應(yīng)的影響力度會(huì)比較大，“以上海為例，目前90平方米以下的住房以政策保障性質(zhì)的配套商品房居多，可以預(yù)期，這條措施執(zhí)行后，未來市場內(nèi)中小戶型的商品房供應(yīng)會(huì)大增，大戶型則可能‘奇貨可居’，甚至可能造成房價(jià)上的分化現(xiàn)象。當(dāng)然，這樣政府從增加普通商品房供應(yīng)角度來調(diào)控的目的就達(dá)到了�！�
不過，馮偉也指出，這樣可能會(huì)對商品房品質(zhì)造成一定負(fù)面影響�！�90平方米以下的要么是一房的小戶型，要么是多層建筑內(nèi)的一些兩房，像上�，F(xiàn)在的小高層、高層建筑里已很難找到這樣小面積的房屋。以后開發(fā)商為了符合標(biāo)準(zhǔn)，不得不調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的樓宇可能就少了�！�
“另外，第八條更是從需求上來調(diào)控，而且控制的還是動(dòng)拆遷這種‘剛性需求’。”馮偉表示，“如此增加供應(yīng)、控制需求顯然就是劍指房價(jià)。當(dāng)然，國家的政策是面對全國市場來考慮，各地的建設(shè)情況不同，關(guān)鍵還看各地日后如何制訂自己的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)。”
力推廉租住房加強(qiáng)保障體系建設(shè)
《意見》指出：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。
解讀：從1998年國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》開始，住房保障體系就已經(jīng)著手建立。一直以來，經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是保障性住房政策中最重要的內(nèi)容之一。但是，來自建設(shè)部的消息統(tǒng)計(jì)是，截至今年4月，全國仍有13個(gè)省(區(qū))沒有將廉租房制度納入省級(jí)政府的目標(biāo)責(zé)任制管理，70個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租房制度，122個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立嚴(yán)格的申請審批程序。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮此前曾表示，今年的政府調(diào)控相比去年也會(huì)出現(xiàn)一些變化，其中之一就是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，在關(guān)注多數(shù)人的同時(shí)更加關(guān)注少數(shù)人，即在未來一段時(shí)間內(nèi)集中注意力解決困難群體、特困群體的住房問題。
“九部委的《意見》表明了政府有步驟地解決低收入家庭住房困難，逐步完善住房保障體系的態(tài)度。”荒島房產(chǎn)工作室市場總監(jiān)馮偉則表示，“面對廉租房資金來源渠道不穩(wěn)定，部分城市財(cái)政預(yù)算安排資金不足，制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時(shí)得到保障等問題，九部委的《意見》中提出了一些比較明確的要求，但關(guān)鍵還是如何將國家的指導(dǎo)性措施真正落實(shí)到地方�！保ɡ詈驮� 夏峰）
