我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變化 背后釋放怎樣的信號(hào)？(3)

　　房貸政策：是繼續(xù)從緊還是稍有松動(dòng)？

　　差別化房貸政策，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進(jìn)入政策顯現(xiàn)期后，未來(lái)圍繞樓市的金融調(diào)控，將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛，為市場(chǎng)矚目。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺(tái)后的5月份，我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過(guò)15%。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來(lái)看，盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來(lái)，但分析人士認(rèn)為，房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

　　歷史上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動(dòng)后，2009年樓市呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

　　“在政策的引導(dǎo)下，樓市正在經(jīng)歷金融去杠桿化的過(guò)程�！敝袊�(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室主任尹中立指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)，資金的渠道主要有四條：資本市場(chǎng)、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資�，F(xiàn)在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場(chǎng)融資來(lái)說(shuō)，“國(guó)十條”使房地產(chǎn)類(lèi)上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場(chǎng)上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對(duì)地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對(duì)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比2007年更加嚴(yán)格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過(guò)預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響。

　　不過(guò)專(zhuān)家也指出，目前市場(chǎng)已進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動(dòng)備受關(guān)注。不少專(zhuān)家建議，對(duì)于已出臺(tái)的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行，不能松動(dòng)，避免市場(chǎng)搖擺。當(dāng)然，他們提出也不宜再出臺(tái)新的從緊措施。

　　稅收政策：是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏還是防火墻？

　　新一輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場(chǎng)的猜想。

　　中央政府明確要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項(xiàng)稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅，還是對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征的房產(chǎn)稅？政策何時(shí)出臺(tái)，試點(diǎn)先行還是全國(guó)推開(kāi)，市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　在剛剛結(jié)束的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，來(lái)自REICO工作室的博士任榮榮說(shuō)：“無(wú)論近期內(nèi)物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否真正開(kāi)征，未來(lái)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來(lái)彌補(bǔ)未來(lái)財(cái)政收入的不足。”

　　廖英敏表示：“對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于對(duì)住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣(mài)要么租，這會(huì)增加社會(huì)公共住房資源，應(yīng)該積極推進(jìn)�！�

　　對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)征此類(lèi)稅種不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲，一些實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家，也沒(méi)有改變幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

　　對(duì)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房?jī)r(jià)上揚(yáng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，但是有了這個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房需求的總規(guī)模，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房?jī)r(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效減少房?jī)r(jià)大起大落所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊。會(huì)使得城鎮(zhèn)化過(guò)程中住房的需求表現(xiàn)、購(gòu)買(mǎi)意愿和房?jī)r(jià)形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。(記者 杜宇 王立彬 王宇)