日前頒布的《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)。

　　目前，各地政策性住房建設(shè)正在大規(guī)模推進(jìn)，同時民間資本相對充足但投資渠道有待拓寬。記者在上海、青島等地采訪時發(fā)現(xiàn)，不少民間資本對政策性住房中的保障性住房建設(shè)項目躍躍欲試。

　　業(yè)內(nèi)人士就此建議，應(yīng)實現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對接”，合理設(shè)計民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應(yīng)鼓勵政策能落實到位。

　　民間資本參建保障房正當(dāng)其時

　　根據(jù)國土資源部公布的計劃，全國30個省區(qū)市(西藏除外)2010年度住房用地計劃擬供應(yīng)量約18萬公頃，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量，占住房用地計劃供應(yīng)總量的77%。2010年，中央將下達(dá)300萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)。不少地方已明確“今年保障房(配套房)開工量不少于總量60%”等高目標(biāo)。今后幾年保障房建設(shè)規(guī)模可謂空前，并將成為房地產(chǎn)業(yè)的主流。但落實保障房計劃，必須解決要解決“誰來建”的問題，鼓勵和吸引更多民資主體參與勢成必然。

　　此次《意見》提出，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此一政策出臺可謂正當(dāng)其時。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟則還指出，國內(nèi)居民存款余額早在2008年便已超過20萬億元。各類金融產(chǎn)品不斷推出恰也說明，民間投資渠道有待拓寬�？梢哉f，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了資本相對短缺的時期，而迎來相對充裕階段。保障房資金渠道有了進(jìn)一步拓寬的條件。

　　記者調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，在部分城市，隨著近年來商品住宅用地供應(yīng)相對趨緊、地價不斷走高，一些資質(zhì)不低的民營房企也面臨著儲地不足、“吃不飽”的情況。上海一知名民營房企負(fù)責(zé)人告訴記者，公司在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)已有18年，但已有近4年沒有新增土地儲備，現(xiàn)有的項目只能開發(fā)1年半左右，且繼續(xù)拿地難度很大；而另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過20億元。在此形勢下，公司對政策性住房、保障性住房“充滿興趣”。

　　目前，保障性住房的規(guī)定利潤率大多在3%至5%，棚戶區(qū)改造項目的利潤也遠(yuǎn)低于一般商品房開發(fā)。但一些民營房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這些住房的建設(shè)、銷售更具穩(wěn)定性，市場風(fēng)險也要小得多，很適合經(jīng)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　部分民營房企對保障房心存顧慮

　　不過，也有部分民營房企對保障房心存顧慮。青島一知名的民營房企董事長一說起保障性房，便搖頭直言：“不想再干了�！�

　　他說，公司在2002年開始在當(dāng)?shù)貐⑴c建設(shè)保障房，當(dāng)時還有贏利。隨后連做五六個保障房、政策性住房項目，總面積約有50萬平方米，卻累計虧損約7000萬元。

　　2007年，這家公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)一個面積約6萬平方米的限價房，定價是4578元／平方米。不料，在建設(shè)過程中，鋼材價格猛漲，建筑成本劇增。以限定價格銷售，最后該項目每平方米虧損1000多元，整個項目虧損5000多萬元。2009年，這家公司還承建一個大型經(jīng)適房項目，由于企業(yè)額外承擔(dān)了部分動拆遷成本，致使每平方米增加成本約1500元，最后核算此項目公司虧損800多萬元。

　　這位董事長說：“民營房企對保障房抱有很多顧慮，一是在價格、利潤限定的情況下，市場變動帶來的成本及銷售風(fēng)險由誰來承擔(dān)？二是一旦在建設(shè)、管理過程中出現(xiàn)不規(guī)范現(xiàn)象，也會增加企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)�！�

　　另一家在多個省市建設(shè)保障房項目的房企負(fù)責(zé)人說，要保證保障房的建設(shè)，難題還是在政府�！耙晕覀冊庥鲞^的困難來說，一是項目開工時間一拖再拖；二是70%的土地供應(yīng)能不能實現(xiàn)還不知道”。他說，從去年3月份以來，一些地方政府和我們談的保障房項目很多，但由于政府的償還能力和行政效率等問題，很多項目都還停留在談判階段，很難繼續(xù)推進(jìn)。他說，企業(yè)對保障房項目的選擇標(biāo)準(zhǔn)包括銷售需求，政府的償還能力、誠信度、執(zhí)行能力等。

　　一些業(yè)內(nèi)人士還提出，經(jīng)適房、限價房畢竟可以通過直接銷售回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更迫切。

　　如何讓民間資本在保障房項目中順利進(jìn)退？

　　此次國務(wù)院的《意見》規(guī)定，規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門檻，創(chuàng)造公平競爭、平等準(zhǔn)入的市場環(huán)境。市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設(shè)置附加條件。

　　多位業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任，“政府的歸政府”“企業(yè)的歸企業(yè)”，雙方以契約形式履行各自責(zé)任，并接受公開監(jiān)督。其次，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開發(fā)市場向國企、民企平等開放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。

　　另一方面，除由民營房企直接承擔(dān)保障房建設(shè)外，還應(yīng)拓寬民資更多進(jìn)入渠道。比如，上海市政協(xié)委員、上海愛建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬雯娟認(rèn)為，可通過金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風(fēng)險。她建議，可通過“資產(chǎn)證券化”的途徑向民間“分期借款”，由開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)公租房，完工后將其所有權(quán)移交給政府，政府將公租房“打包”，并附上每年支付收益的財政擔(dān)保，出售給資產(chǎn)證券化平臺，后者以此資產(chǎn)包為基礎(chǔ)，向社會公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金。最后，政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會資金)來支付開發(fā)商的建設(shè)款項。當(dāng)然，政府必須確保租金和政府補貼作為資產(chǎn)包穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽的公司來操作。

　　民革上海市委副主委李世耀則建議，探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”的方式，發(fā)行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具流動性的證券，促進(jìn)民間儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，并提高保障房資金籌集量。(記者 葉鋒、鄧衛(wèi)華)