許文分析說(shuō)：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房?jī)r(jià)而出臺(tái)的一個(gè)政策，開(kāi)征物業(yè)稅的主要目的是完善財(cái)產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來(lái)源等�！�

　　他提出，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的不同觀(guān)點(diǎn)，涉及到對(duì)物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)和影響效果的不同看法。

　　從制度設(shè)計(jì)來(lái)看，一個(gè)分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會(huì)認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)的典型主張。

　　“但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質(zhì)，物業(yè)稅屬于稅收的性質(zhì)，兩者不應(yīng)該混同。同時(shí)，要將土地出讓金納入的話(huà)在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質(zhì)房屋之間如何區(qū)別對(duì)待�！痹S文說(shuō)。他進(jìn)一步表示，學(xué)術(shù)界的多數(shù)意見(jiàn)是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣，社會(huì)上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來(lái)降低房?jī)r(jià)的結(jié)果可能不會(huì)出現(xiàn)。

　　即便如此，仍有人認(rèn)為，物業(yè)稅可以通過(guò)加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的作用。對(duì)此，許文介紹說(shuō)，研究表明，物業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)有一定的影響，但在長(zhǎng)期內(nèi)并無(wú)明顯影響。國(guó)外實(shí)踐也能證明這一點(diǎn)，很多國(guó)家實(shí)施了類(lèi)似于物業(yè)稅的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，但仍然避免不了房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫的問(wèn)題。楊志勇也頗為認(rèn)同：“美國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅多年，次貸危機(jī)之前房?jī)r(jià)還不是照樣漲？”

　　“總之，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，決定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素不是稅收，而是一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)供求關(guān)系起根本性作用。”許文認(rèn)為，在未能解決房?jī)r(jià)走高的根本原因時(shí)，不能對(duì)物業(yè)稅抑制高房?jī)r(jià)有太多的期待�！岸愂盏恼{(diào)控并不是萬(wàn)能的，對(duì)于包括物業(yè)稅在內(nèi)的稅收的調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用不能高估�！�

　　聚焦 3 如何對(duì)居民房產(chǎn)征稅是核心

　　根據(jù)2003年十六屆三中全會(huì)上形成的有關(guān)決定，實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。

　　在許文看來(lái)，從操作層面看，物業(yè)稅開(kāi)征的整體框架是將現(xiàn)有對(duì)房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，以及考慮納入部分房地產(chǎn)收費(fèi)，形成一個(gè)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。同時(shí)，降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

　　據(jù)陳國(guó)強(qiáng)介紹，從世界范圍看，在大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種，在地方稅收收入中所占比重較大。各國(guó)設(shè)置的稅率、征收方式上都不盡相同�！拔覈�(guó)需要參考國(guó)外比較成熟的做法和經(jīng)驗(yàn)�！�

　　許文認(rèn)為，目前，開(kāi)征物業(yè)稅的核心是擴(kuò)大征稅范圍或如何對(duì)居民房產(chǎn)征稅的問(wèn)題。而對(duì)居民征收涉及到利益關(guān)系較廣，因此在處理上需要謹(jǐn)慎對(duì)待。同時(shí)，在制度設(shè)計(jì)上采用什么計(jì)稅依據(jù)、稅率水平設(shè)計(jì)多少社會(huì)能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平，以及現(xiàn)有的征管條件是否具備等問(wèn)題，也是制約物業(yè)稅出臺(tái)的重要因素。不僅如此，如果按照國(guó)際通行做法，物業(yè)稅采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，則成立評(píng)估機(jī)構(gòu)、完善評(píng)估技術(shù)等方面也是不小的挑戰(zhàn)。

　　此外，陳國(guó)強(qiáng)表示，物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”遲遲難以“實(shí)轉(zhuǎn)”的原因還包括，一些問(wèn)題尚未得到很好的解決，諸如，央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等“公房”將來(lái)是否也納入征收物業(yè)稅的范圍，各地物業(yè)稅的起征點(diǎn)是否因平均居住面積的不同而有所區(qū)別，是否能對(duì)城鎮(zhèn)居民的家庭財(cái)產(chǎn)狀況尤其是不動(dòng)產(chǎn)狀況有較為客觀(guān)的了解和掌握等等。

　　楊志勇提出期待：“如果要征物業(yè)稅，我希望它是一種受益稅，要回到十六屆三中全會(huì)文件上來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅就應(yīng)該取消一些稅費(fèi)，就需要區(qū)分存量房產(chǎn)與增量房產(chǎn)。如果一定要開(kāi)征，稅收優(yōu)惠不應(yīng)該以一套房?jī)商追孔鳛闃?biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該設(shè)定免征額，以金額為標(biāo)準(zhǔn)才更加公平。”他還認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)與地方公共服務(wù)聯(lián)系起來(lái)，相應(yīng)的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務(wù)，而不是政府想要征稅就可以征。

　　至于稅率，他認(rèn)為：“從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，物業(yè)稅即使開(kāi)征，稅率也要定在很低的水平上，個(gè)人傾向于比當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)還要低。有人說(shuō)1%之內(nèi)不算高，但如果看總價(jià)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際上很高，征收時(shí)也是一個(gè)問(wèn)題�！�

　　無(wú)論如何，接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家一致表示，雖然物業(yè)稅是我國(guó)未來(lái)稅制改革的一個(gè)重要方向，但在各方面條件未能充分具備時(shí)，不應(yīng)過(guò)快鋪開(kāi)物業(yè)稅，而應(yīng)進(jìn)行深入的研究和準(zhǔn)備。 (王濤)