“次貸”危機(jī)尚看不到全面解決的希望，房地產(chǎn)與金融業(yè)不當(dāng)結(jié)合的破壞力已經(jīng)展現(xiàn)得淋漓盡致，是需要我們深刻反思房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融政策的時(shí)候了。

　　以“兩房”為主的美國(guó)住房金融體系的精巧設(shè)計(jì)曾經(jīng)令無(wú)數(shù)研究房地產(chǎn)金融的學(xué)者贊嘆不已，這個(gè)體系也是美國(guó)以市場(chǎng)為主導(dǎo)的金融結(jié)構(gòu)的重要標(biāo)志。該體系的巧妙之處在于通過(guò)“兩房”這個(gè)中介使美國(guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)被分散到全球投資者頭上。這個(gè)機(jī)制在它創(chuàng)立之后的半個(gè)多世紀(jì)里一直運(yùn)行良好，歷經(jīng)了上世紀(jì)60年代金融“脫媒”的考驗(yàn)、70年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)滯脹和80年代儲(chǔ)貸危機(jī)的洗禮。但遺憾的是，這個(gè)精巧的設(shè)計(jì)卻沒(méi)有能夠經(jīng)得起“次貸危機(jī)”的沖擊，原因何在？

　　最重要的原因是房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲。沒(méi)有房?jī)r(jià)的大幅度上漲就沒(méi)有“次貸危機(jī)”。2001年后美聯(lián)儲(chǔ)為了防止經(jīng)濟(jì)下滑，大幅度降低利率，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房?jī)r(jià)連續(xù)幾年上漲。在低利率的悲劇下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)之風(fēng)日盛，在金融產(chǎn)品創(chuàng)新的美麗光環(huán)之下美國(guó)的金融市場(chǎng)中出現(xiàn)了很多專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)投機(jī)者設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，“次貸”就是最典型的代表。

　　因此，任何房地產(chǎn)金融設(shè)計(jì)上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產(chǎn)金融穩(wěn)定的良方只有一條，那就是應(yīng)該努力控制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)同樣存在過(guò)快上漲的隱患，2004年后很多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了翻番上漲，這樣的上漲一定是不正常的。尤其值得關(guān)注的是，很多地方政府出于短期政績(jī)的考慮，喜歡推高地價(jià)、房?jī)r(jià)，成為房地產(chǎn)泡沫的最重要的制造者，為我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)埋下了很大的隱患。

　　此外，從美國(guó)的金融發(fā)展歷史及“次貸”危機(jī)的發(fā)展過(guò)程中，我們看到了房地產(chǎn)與金融之間日益密切的聯(lián)系。由于大公司的融資越來(lái)越依靠資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)成為銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，結(jié)果是美國(guó)的銀行業(yè)高度依賴(lài)于住房按揭貸款；其二，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的地位非常重要，在美國(guó)的GDP構(gòu)成中房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)制造業(yè)，占14%左右，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)吹草動(dòng)自然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致金融市場(chǎng)的不安。

　　我國(guó)的商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系同樣越來(lái)越密切。1998年時(shí)，我國(guó)的住房抵押貸款只有區(qū)區(qū)400億元人民幣，到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬(wàn)多億元人民幣，還有2萬(wàn)多億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的銀行資產(chǎn)就有5萬(wàn)多億，還有無(wú)數(shù)小公司的貸款是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物的。因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗直接影響到金融業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。但迄今為止，我國(guó)的商業(yè)銀行家們還沒(méi)有對(duì)住房金融的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的重視，他們更多的是從住房金融的商業(yè)機(jī)會(huì)角度分析問(wèn)題，忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)，幾乎所有的商業(yè)銀行都在瘋狂進(jìn)行住房按揭貸款的擴(kuò)張。

　　因此，在目睹了次貸的可怕破壞力之后，國(guó)內(nèi)決策者宜未雨綢繆，下決心規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融，以免導(dǎo)致更大的損失。(尹中立 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所)