面對今年這股房地產(chǎn)市場多年不遇的寒流,無論是開發(fā)商還是各地政府都在絞盡腦汁刺激市場、恢復(fù)信心。在各地頻頻出臺的救市組合中,住房公積金政策的調(diào)整格外引人注目,尤其是近日上海、溫州、北京三地傳來的住房公積金新動向,在貸款額度、支取方式、繳存時間等方面都有大手筆的變動。
住房公積金貸款門檻,越來越低
上海在上個月出臺了14條救市政策,其中對住房公積金政策做了較大調(diào)整。隨后,上海市公積金管理中心在10月30日正式發(fā)布通知:自2008年11月1日至2009年12月31日止,對第一次購買自住住房,且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭,每戶家庭最高貸款限額為60萬元;若有補充住房公積金的,每戶家庭最高貸款限額為80萬元;最低首付款比例調(diào)整為20%。
10月下旬,在溫州市住房公積金擴面經(jīng)驗交流會上,為了鼓勵非公企業(yè)建立公積金制度,該市許多縣(市、區(qū))降低了公積金繳存比例的門檻。據(jù)悉,隨著溫州市公積金制度擴面工作的加速,將會有越來越多包括新溫州人在內(nèi)的非公企業(yè)職工,通過這一住房保障制度改善自己的居住條件,其中一些新規(guī)已在醞釀中,包括連續(xù)一年每個月繳納100多元后,就能申請最高額度為50萬元的公積金住房貸款;如果不買房子,則可以每半年提取一次用于租房。
北京住房公積金管理中心則在11月5日下發(fā)通知:北京市民申請公積金貸款,貸款最高額度由以往的60萬元上調(diào)至80萬元;取消每年支取一次的硬性要求,并盡快達到按月支取;同時,今后對購買政策性住房的市民,申請住房公積金貸款時可以不受住房公積金繳存時間的限制,即繳存一個月也能申請公積金貸款。
從三地的公積金調(diào)整方向來看,住房公積金的放貸門檻越來越低。
降低門檻,著眼于解決中低收入家庭住房問題
其實降低住房公積金的放貸門檻,早在建設(shè)部的考慮之中。
在今年3月17日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的“2007年全國住房公積金繳存及使用情況”報告中表明,目前全國住房公積金賬戶余額有4107億元,扣除風險管理基金等撥備資金后,仍有2186億元資金沉淀賬戶,成為“睡眠資金”。沉淀資金占公積金總額比例達到了22.76%,盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)比去年下降了近2個百分點,但仍遠低于國外同性質(zhì)基金的使用率。
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)表明,截止到2007年末,全國住房公積金繳存人數(shù)為7187.91萬人,比上年增長了3.77%。但是相比全國幾億人的在崗職工人數(shù)來說,住房公積金覆蓋范圍仍然偏小。事實上,依據(jù)國家審計署2006年對住房公積金的審計結(jié)果,2005年全國住房公積金個人貸款有44.9%發(fā)放給了繳納額排在前20%的人群。這一狀況在隨后兩年內(nèi)幾乎沒有改變。
建設(shè)部新成立的住房保障與公積金監(jiān)管司相關(guān)負責人也在此前接受媒體采訪時表示,“用公積金幫助中低收入家庭支付房租也在考慮范圍之內(nèi)!辈⑼嘎豆e金政策改革將進一步向中低收入家庭傾斜:中低收入家庭利用公積金購買限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房將在利率、期限上給予優(yōu)惠!暗@一切的前提是完善風險管理!
防范風險,重在理順低首付與高貸款額度的關(guān)系
公積金作為一項調(diào)節(jié)的杠桿,的確能刺激一部分購買力,在房產(chǎn)銷售上起到一定促進作用。對于廣大購房者來說,公積金貸款門檻降低,無疑是個好消息。但是在全球經(jīng)濟疲軟,市場持續(xù)低迷,購房者消費信心不足的現(xiàn)在,指望它一出手就能完全改變格局顯然不現(xiàn)實。另外,其風險也令一些購房者和業(yè)內(nèi)人士擔憂:門檻降低后,購房者的實際還貸能力能否跟上?
對此,浙江省公積金管理中心的一位工作人員認為:“各地的情況不同,公積金政策調(diào)整也不盡相同,和當?shù)氐墓べY水平、房產(chǎn)價格、首付門檻都有關(guān)系!痹撊耸勘硎,“光是公積金額度的變化,我認為不會產(chǎn)生很大風險,畢竟在公積金申請上有比較嚴格的條件限制,但是首付款比例下調(diào)很多的話,無疑會對今后還貸產(chǎn)生影響,加大銀行的放貸風險,何況公積金保障的是中低收入家庭,而他們在經(jīng)濟波動中受影響較大!
在上海市公積金管理中心于日前補充公布的“住房公積金個貸政策咨詢問答”中,對可享受貸款總額80萬元的貸款人定出了4個條件:一是第一次購買自住住房;二是每戶家庭有兩個人及以上參與貸款的共同借款人;三是每戶家庭有兩個人及以上均有補充住房公積金的;四是符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續(xù)繳存6個月以上、余額倍率、還款能力等)。據(jù)悉,對只有一個人參與貸款的家庭,若是第一次購買自住住房,公積金可貸款額度不超過30萬元。
從上海市的公積金貸款發(fā)放條件來看,對于購房者的實際還貸能力及可能存在的風險都進行了較好的把控。
浙大房地產(chǎn)研究所所長趙杭生認為:“公積金貸款最高額度的調(diào)整其實是政府救市的一種策略。一方面它降低了買房者的負擔,刺激了一部分的購買力,也給了實在的優(yōu)惠;另一方面,政府還是希望能通過這個政策調(diào)整來緩解市場低迷的狀況!
針對降低首付比例,加大公積金貸款額度帶來的風險,他表示:“據(jù)我所知,公積金貸款的申請在審查上還是很嚴格的。此外雖然全球經(jīng)濟形勢不好,但是中國經(jīng)濟的基本面沒有改變。中國人歷來的消費觀念是保存一定的儲蓄額,在還貸上會留出余地,這也會在很大程度上降低公積金貸款的風險!(徐叔競)
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