恒隆地產(chǎn)陳啟宗：喜歡擁抱熊市 不靠土地賺錢

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前報(bào)道，上海多幅地塊“被破發(fā)”，周邊樓盤房?jī)r(jià)跌破地塊樓板價(jià)，囤地賺錢的模式受到挑戰(zhàn)。上述情形，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗早在去年的博鰲房地產(chǎn)論壇上就已預(yù)言。6月26日，在沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)開幕儀式上露面的陳啟宗，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)記者專訪時(shí)坦言：真正優(yōu)秀的開發(fā)商賺錢不靠土地。

　　注重單位面積收益

　　NBD：去年您曾稱那些高價(jià)買“地王”的開發(fā)商是傻瓜。如今這些開發(fā)商中的部分已經(jīng)遭受損失，您任何看待這些“地王”？

　　陳啟宗：稱天價(jià)買“地王”的開發(fā)商是“傻瓜”是不恰當(dāng)?shù)模瑧?yīng)該說(shuō)那樣的行為“不明智”。在我看來(lái)，天價(jià)成交的地塊不叫“地王”，“地王”應(yīng)該是地點(diǎn)良好、回報(bào)又好的地塊。恒隆買的每一幅地塊，都應(yīng)該稱為“地王”。

　　NBD：您覺得現(xiàn)在是不是收購(gòu)地塊的良機(jī)，會(huì)否趁現(xiàn)在購(gòu)一些地塊，增加土地儲(chǔ)備？

　　陳啟宗：嚴(yán)格意義上說(shuō)囤地是違反國(guó)家法律政策的，我們不做囤地的事。至于現(xiàn)在是不是買地的好時(shí)機(jī)，我覺得是。國(guó)家政策在收緊，土地市場(chǎng)有好的機(jī)會(huì)。我說(shuō)過我是一個(gè)喜歡擁抱熊市的人，因?yàn)樾苁袝?huì)有更多的機(jī)會(huì)。

　　NBD：土地儲(chǔ)備是很多內(nèi)地房地產(chǎn)商賺錢的資源之一。沒有大量土地儲(chǔ)備，恒隆地產(chǎn)靠什么方式贏利呢？

　　陳啟宗：很多開發(fā)商賺錢的方法我們也懂，但是我們不會(huì)去做。優(yōu)秀的開發(fā)商賺錢不靠土地升值，而是靠經(jīng)驗(yàn)、能力、智慧和團(tuán)隊(duì)。我們開發(fā)的項(xiàng)目會(huì)請(qǐng)最好的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，盡力把它做好，并且選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益。我們注重的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。我們香港的上市公司，每平方米商鋪的租金收益是第二名的兩倍以上。

　　NBD：開發(fā)商場(chǎng)持有運(yùn)營(yíng)的模式，目前每年給恒隆地產(chǎn)帶來(lái)的租金回報(bào)是多少？

　　陳啟宗：新開業(yè)的沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)每平方米的租金回報(bào)大概是6%。上海恒隆廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)的租金回報(bào)只有4%，但現(xiàn)在每年的租金回報(bào)已經(jīng)達(dá)到30%。而且這個(gè)項(xiàng)目我們沒有貸款，有貸款項(xiàng)目的投資回報(bào)可以達(dá)到50%。項(xiàng)目的投資收益之所以那么高，和我們長(zhǎng)期有效的運(yùn)營(yíng)分不開。有一年上海曾評(píng)過全國(guó)十大商場(chǎng)，恒隆在上海的項(xiàng)目——恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)名列前兩位。

　　NBD：恒隆地產(chǎn)目前在全國(guó)開發(fā)的項(xiàng)目總投資接近400億港元，僅靠租金收入能否維持這些投資？

　　陳啟宗：上述400億港元不是一次性投入的，而是分批分期投入的。我們手上還有一部分香港住宅物業(yè)，如果全部出售，至少可以回收200億港元，目前恒隆地產(chǎn)是“零負(fù)債”。

　　要求太高難尋合適地塊

　　NBD：沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)開業(yè)以后，未來(lái)在無(wú)錫、大連等地的恒隆廣場(chǎng)也將陸續(xù)開業(yè)。但在一線城市，除了上海的兩個(gè)項(xiàng)目以外，北京、深圳、廣州等城市恒隆地產(chǎn)都未涉足，這是什么原因？根據(jù)您的數(shù)據(jù)，二三線城市的購(gòu)買力是否超過或者至少和一線城市持平？

　　陳啟宗：選擇大規(guī)模進(jìn)入二三線城市，一方面是因?yàn)檫@些城市的競(jìng)爭(zhēng)不激烈，恒隆地產(chǎn)有希望能在這些城市獲得比較高的投資收益；另一方面沈陽(yáng)等部分二三線城市每平方米銷售額比上海等一線城市高，這能保證客戶能付更多的租金。

　　NBD：除了現(xiàn)在已經(jīng)確定的城市，您下一步還將考慮進(jìn)入哪些內(nèi)地城市？您選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　陳啟宗：我們每年都會(huì)考察大量的城市，但也許是我們對(duì)投資回報(bào)要求太高，總找不到合適的投資地塊。我們對(duì)地塊的要求，永遠(yuǎn)是最好的位置，相對(duì)較低的容積率和比較低的價(jià)格，這樣才能確保我們每一平方米的租金回報(bào)能達(dá)到最高，但遺憾的是，這樣的項(xiàng)目還比較難找。(記者 楊羚強(qiáng))