開(kāi)發(fā)商每次降一點(diǎn) 購(gòu)房者還等著下一次

　　目前的市場(chǎng)情況下，降與不降已經(jīng)不是問(wèn)題，“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的大問(wèn)題。

　　新政以來(lái)河西數(shù)個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)開(kāi)出符合買(mǎi)房人心理價(jià)位的“靠譜價(jià)”，也因此掀起了幾陣熱銷(xiāo)小浪潮。

　　而那些采用打折、特價(jià)、贈(zèng)送等“猶抱琵琶半遮面”的傳統(tǒng)隱諱手段的開(kāi)發(fā)商，卻逐漸陷入高不成、低不就的境地。

　　雖然他們也在一次次地試探著往下降，但是擠牙膏式的做法，猶如“溫水煮青蛙”，購(gòu)房者絲毫不受觸動(dòng)，始終在耐心等待下一次降價(jià)，樓盤(pán)銷(xiāo)售依然是慘淡一片。

　　剛剛過(guò)去的6月份，南京樓市延續(xù)了新政后的疲態(tài)，繼續(xù)深度低迷。網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月南京全市商品住宅認(rèn)購(gòu)2371套，成交1964套，多日出現(xiàn)板塊“零成交”。7月開(kāi)局第一周，南京全市成交量再度走跌，284套的成交量環(huán)比下滑了18.6%。

　　事實(shí)上，在成交不斷走低的同時(shí)，南京許多板塊房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象已較為明顯。不論是一些樓盤(pán)以各種方式推出優(yōu)惠折扣，還是新盤(pán)降低預(yù)期開(kāi)出板塊內(nèi)的新低價(jià)格，降價(jià)已成為樓市這段時(shí)期的熱點(diǎn)。不過(guò)，頻頻出現(xiàn)的優(yōu)惠打折卻未能拉住樓市成交下行的頹勢(shì)。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，試圖靠著小打小鬧的優(yōu)惠扛過(guò)此輪調(diào)控的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房人并不買(mǎi)賬，相反，不到位的優(yōu)惠降價(jià)更加重了買(mǎi)房人的觀望。

　　每次降一點(diǎn) 購(gòu)房者還等著下一次

　　新政過(guò)后，江北成為受影響最大的重災(zāi)區(qū)。有些項(xiàng)目一天一套都賣(mài)不出去，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是什么秘密。迫于成交嚴(yán)重縮水和二手房普遍跌到7000元左右水平的“逼宮”，江北許多樓盤(pán)紛紛采取打折優(yōu)惠等方式降價(jià)促銷(xiāo)。

　　上周末，江北兩家樓盤(pán)推出了130多套新房源，房?jī)r(jià)比過(guò)去降了一大截。其中一家老樓盤(pán)推出了一幢多層房源，主力戶(hù)型為82到95平米的兩房，最便宜的單價(jià)8050元，最貴的在每平米8400元左右，均價(jià)也只有8200元。此外，現(xiàn)場(chǎng)的意向客戶(hù)還可享受93折的優(yōu)惠，折后的均價(jià)只有7600元/平方米左右。據(jù)了解，這家樓盤(pán)在新政之前曾推出過(guò)一批房源，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)為每平米9800元，在經(jīng)過(guò)多次降價(jià)后，這次新推房源均價(jià)比原來(lái)降了2000多元。

　　不過(guò)，即便如此幅度讓利，仍然沒(méi)有帶來(lái)太大的成交。筆者當(dāng)天在現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處看房的客戶(hù)并不多，一個(gè)多小時(shí)里總共只有六七組客戶(hù)�！皠傞_(kāi)始降了幾百塊錢(qián)，均價(jià)9500元，后來(lái)又說(shuō)優(yōu)惠降到9000元，現(xiàn)在降到8200元了，就像擠牙膏，何苦啊！”現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看房的王先生苦笑著說(shuō)，他基本都留著該樓盤(pán)發(fā)給他的優(yōu)惠短信，這次優(yōu)惠雖然不小，但他表示，這樣的降幅說(shuō)明后面還有價(jià)格下探空間，“還是等等再下手”。

　　購(gòu)房者心理預(yù)期高 砍價(jià)一砍就是兩千

　　開(kāi)發(fā)商羞羞答答降價(jià)，換來(lái)的卻是買(mǎi)房人的不買(mǎi)賬。自新政以來(lái)，南京樓市許多樓盤(pán)的優(yōu)惠打折，都是先試探性讓出一點(diǎn)折扣，在效果差強(qiáng)人意的情況下再繼續(xù)嘗試，到最后讓出的幅度疊加起來(lái)并不太小，但仍然換不來(lái)銷(xiāo)量，還讓買(mǎi)房人觀望更厲害。

　　位于溧水的一家樓盤(pán)以別墅產(chǎn)品為主，新政前看房下定的人不在少數(shù)，但由于項(xiàng)目施工進(jìn)度較慢，樣板房建造一拖再拖，一些潛在客戶(hù)本來(lái)就有些動(dòng)搖。新政一出臺(tái)，該樓盤(pán)客戶(hù)流失嚴(yán)重。在新政出臺(tái)一個(gè)月后，該樓盤(pán)一方面想方設(shè)法推出一些優(yōu)惠，最大金額達(dá)10萬(wàn)多元，另一方面與一些中介合作，實(shí)行分銷(xiāo)，以期拉動(dòng)銷(xiāo)售。

　　“推出優(yōu)惠后確實(shí)有一些客戶(hù)上門(mén)”，該樓盤(pán)相關(guān)人士透露，但成交依然不理想，還出現(xiàn)了讓他們哭笑不得的事情。據(jù)該人士回憶，6月初與該樓盤(pán)合作的一家中介介紹了一位客戶(hù)，這位客戶(hù)在置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)下參觀了項(xiàng)目，并仔細(xì)計(jì)算了幾套小面積別墅優(yōu)惠后的價(jià)格。按一系列優(yōu)惠算下來(lái)，該客戶(hù)看中的一套180㎡左右的別墅單價(jià)在8000元左右，較案場(chǎng)報(bào)價(jià)降了1000多元�！翱蛻�(hù)看上去意愿很強(qiáng)烈”，該人士表示，這位客戶(hù)并沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)下定，只是說(shuō)回去再考慮下。幾天后，當(dāng)置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)聯(lián)系該客戶(hù)時(shí)，得到的答復(fù)卻讓他們發(fā)蒙，“他說(shuō)你們都這么多優(yōu)惠了，不如再降一點(diǎn)，結(jié)果他報(bào)給我們的單價(jià)只有6000多元，差不多就是項(xiàng)目幾年前剛開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格�！�

　　“新政價(jià)”下調(diào)千元 開(kāi)發(fā)商依然心里沒(méi)底

　　在買(mǎi)房人不領(lǐng)情的情況下，開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)一點(diǎn)的降價(jià)策略顯得頗為尷尬。尤其是那些新政前價(jià)格高居不下的樓盤(pán)，擔(dān)心大張旗鼓地降價(jià)將引來(lái)老業(yè)主的不滿(mǎn)和退房，不得已采取各種方式暗降，對(duì)于那些期望得到優(yōu)惠的客戶(hù)，售樓處不停暗示可以當(dāng)面來(lái)談。

　　仙林臨近地鐵的某家樓盤(pán)在新政剛出臺(tái)時(shí)并沒(méi)有太多擔(dān)憂(yōu)，結(jié)果5月底地鐵2號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后，銷(xiāo)售情況沒(méi)有任何變化，該樓盤(pán)這才緊急開(kāi)會(huì)商量?jī)?yōu)惠打折。在擔(dān)心降價(jià)后老客戶(hù)鬧事，該樓盤(pán)推出了一個(gè)不降價(jià)而只為客戶(hù)承擔(dān)一定首付的優(yōu)惠方式，并在之后不久的端午節(jié)推出了一次性付款92折優(yōu)惠。但是能夠一次性付款，享受這單價(jià)1500元優(yōu)惠的客戶(hù)畢竟是少數(shù)，該樓盤(pán)成交仍然屈指可數(shù)。眼看打折優(yōu)惠效果差勁，該樓盤(pán)最后無(wú)奈恢復(fù)原價(jià)，因?yàn)椤敖祪r(jià)了還是無(wú)人問(wèn)津”。

　　購(gòu)房者的心理預(yù)期已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商摸不著頭腦。近期江北一家樓盤(pán)準(zhǔn)備喊出超低價(jià)，以下調(diào)上千元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，號(hào)稱(chēng)“新政價(jià)”，快速打開(kāi)市場(chǎng)。不過(guò)，即便準(zhǔn)備以這樣的價(jià)格入市，該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人仍然在不經(jīng)意間反問(wèn)別人：“這個(gè)價(jià)格能一炮打響嗎？”

　　熱銷(xiāo)樓盤(pán)是面鏡子 降到位才能跑得快

　　目前的市場(chǎng)情況下，降與不降已經(jīng)不是問(wèn)題，“慢慢降”還是“一步到位”才是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的大問(wèn)題。新政以來(lái)河西數(shù)個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)開(kāi)出符合買(mǎi)房人心理價(jià)位的“靠譜價(jià)”，也因此掀起了幾陣熱銷(xiāo)小浪潮。而那些采用、打折、特價(jià)、贈(zèng)予等“猶抱琵琶半遮面”的傳統(tǒng)“隱諱”手段的開(kāi)發(fā)商，逐漸陷入高不成、低不就的境地，“溫水煮青蛙”，購(gòu)房者毫無(wú)感覺(jué)。

　　“目前市場(chǎng)上一些優(yōu)惠讓買(mǎi)房人覺(jué)得沒(méi)有誠(chéng)意，自然不買(mǎi)賬”，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任吳翔華表示，當(dāng)前預(yù)期才是決定市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，而最近國(guó)土部對(duì)外稱(chēng)房?jī)r(jià)會(huì)跌，就更加重了下跌預(yù)期，所以現(xiàn)在小打小鬧的優(yōu)惠無(wú)法改變預(yù)期，買(mǎi)房人對(duì)這些優(yōu)惠視而不見(jiàn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，對(duì)全年業(yè)績(jī)有較高的期望的，就應(yīng)該采取一步到位降價(jià)的方式。如果慢慢降，購(gòu)房者就會(huì)越降越不敢買(mǎi)。一旦市場(chǎng)長(zhǎng)期僵持，對(duì)整個(gè)樓市來(lái)說(shuō)都不是好事，還不如現(xiàn)在就采取行動(dòng)。

　　南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張君也表示，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，南京市6月份的新房成交均價(jià)為11336元/平方米，環(huán)比5月份下跌了2.9%，同比上漲了55.71%，“這是今年以來(lái)南京樓市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)降幅，但并不代表房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始整體下降”。張君分析說(shuō)，在市場(chǎng)進(jìn)入膠著狀態(tài)后，大部分樓盤(pán)都選擇了按兵不動(dòng)，在供應(yīng)并不太充足的情況下，少數(shù)樓盤(pán)的優(yōu)惠降價(jià)或降低預(yù)期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，拉低了整體均價(jià)。

　　張君還表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商大部分仍在扛著，以期扛過(guò)這次調(diào)控的心態(tài)比較普遍，“即便有些樓盤(pán)有優(yōu)惠降價(jià)，但沒(méi)有降到老百姓的心坎上，所以成交量仍然維持在較低水平”。

　　-本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 彭平 李匯豐 高宏年