深圳嚴(yán)打“陰陽(yáng)合同” 中介幫簽罰5萬(wàn)

　　9月起,中介幫助做“陰陽(yáng)合同”將被罰5萬(wàn)元,未取得預(yù)售許可證就內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房屋每套罰10萬(wàn)元,這是記者從新近出臺(tái)的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)獲悉的。該《辦法》自2010年9月1日起正式施行,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)定,除明確打擊“陰陽(yáng)合同”、“捂盤惜售”外,還首次對(duì)處罰標(biāo)準(zhǔn)等一一進(jìn)行了明確。

　　房屋售價(jià)調(diào)整15%以上需備案

　　《辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)(土地)估價(jià)、房地產(chǎn)行業(yè)組織、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任等房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了規(guī)定和約束。地產(chǎn)人士分析,在樓市新政出臺(tái)100天后深圳樓市沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的房?jī)r(jià)下降,部分區(qū)域甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,深圳市政府可能會(huì)以行政管制的方式,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和檢查。但該人士同時(shí)也認(rèn)為,由于大部分條款沒(méi)有細(xì)則,執(zhí)行起來(lái)恐怕有一定難度。

　　《辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在申報(bào)立項(xiàng)時(shí),按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立項(xiàng)目資本金,在商業(yè)銀行設(shè)立專戶存儲(chǔ),專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)；并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售前,項(xiàng)目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金的10%,并在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收合格憑證后,方可提取使用。這些條款進(jìn)一步約束了開(kāi)發(fā)商的資金使用,提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)門檻。

　　為了打擊房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),《辦法》還規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的,應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更�！掇k法》還禁止開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數(shù)量,操縱價(jià)格。

　　以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)變相銷售每套罰10萬(wàn)

　　《辦法》還要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預(yù)售許可證前,不得直接出售或者以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相出售商品房。取得預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預(yù)售商品房、預(yù)售時(shí)間、預(yù)售地點(diǎn)、預(yù)售方式及預(yù)售價(jià)格,不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行非公開(kāi)預(yù)售。

　　《辦法》還將“陰陽(yáng)合同”納入條文管理,規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為交易當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)或者就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價(jià)款的不同合同提供便利,也不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息,賺取交易差價(jià),違反這兩種規(guī)定的將處以5萬(wàn)元罰款。

　　《辦法》首次對(duì)多項(xiàng)違法違規(guī)行為的處罰進(jìn)行了明確,罰款從最低1萬(wàn)元到10萬(wàn)元不等。其中,商品房銷售價(jià)格未申報(bào)備案或者調(diào)整銷售價(jià)格未按規(guī)定辦理備案變更的,由價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門責(zé)令改正,處10萬(wàn)元罰款；未取得預(yù)售許可證而銷售或者以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷售商品房的,除由主管部門責(zé)令停止違法銷售行為外,還將按實(shí)際銷售的商品房數(shù)量每套處10萬(wàn)元罰款。

　　-業(yè)內(nèi)解讀

　　亮點(diǎn)一打擊內(nèi)部人員炒賣房屋

　　第38條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者從業(yè)人員通過(guò)本經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買、出售、承租、出租房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃合同前書面告知交易當(dāng)事人并取得交易當(dāng)事人書面同意。

　　解讀:這一條明確中介在購(gòu)買、出售房屋時(shí)要簽訂合同告知交易當(dāng)事人并獲得對(duì)方書面同意。如果嚴(yán)格執(zhí)行,可限制中介等房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部人員炒買炒賣房屋。

　　亮點(diǎn)二明確處罰標(biāo)準(zhǔn),操作性更強(qiáng)

　　第七章第72條商品房銷售價(jià)格未申報(bào)備案,未取得預(yù)售許可證而銷售或者以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷售商品房的,每套處10萬(wàn)元罰款(截錄)

　　解讀:本辦法對(duì)多項(xiàng)條款的違法違規(guī)行為的處罰進(jìn)行了明確,以前這些雖有條文限制,但對(duì)于怎樣處罰卻一直沒(méi)有明確規(guī)定。

　　亮點(diǎn)三遏制“陰陽(yáng)合同”

　　第41條第74條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為:為交易當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)或者就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價(jià)款的不同合同提供便利……違者處5萬(wàn)元罰款(截錄)。

　　解讀:這是以前沒(méi)有的,這一條如果嚴(yán)格執(zhí)行,可達(dá)到遏制“陰陽(yáng)合同”的效果,對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。記者/曲廣寧