牛刀：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能回暖

　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》7時(shí)45分報(bào)道，他曾經(jīng)被稱為“中國(guó)樓市三劍客”之一；他曾經(jīng)堅(jiān)信中國(guó)樓市必然下跌；他曾經(jīng)與地產(chǎn)商激辯樓市未來；他曾因?yàn)轭A(yù)言09年樓市大跌而備受質(zhì)疑，他就是房地產(chǎn)評(píng)論人牛刀。

　　近日，牛刀再現(xiàn)江湖，并且堅(jiān)稱：上海以美元定價(jià)的高檔寫字樓空置率將躍升至50%，這個(gè)數(shù)據(jù)從何而來？他對(duì)中國(guó)樓市的走向作何判斷？面對(duì)質(zhì)疑聲又會(huì)怎樣回應(yīng)？記者對(duì)話牛刀，看他如何指點(diǎn)樓市江湖。

　　記者：我們從您的博客中間看到了一些關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，比如您說上海以美元定價(jià)的寫字樓空置達(dá)到了50%，您的依據(jù)是什么？

　　牛刀：依據(jù)是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，由中國(guó)制造轉(zhuǎn)向中國(guó)創(chuàng)造。這個(gè)在一線城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，在上海很多特別是外向型的出口制造業(yè)，它們?cè)谏虾＿@個(gè)地方生存非常艱難，主要原因是什么呢？上海的地價(jià)上漲，十年上漲了三倍；上海的房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲了四倍。

　　在這種情況下，它帶動(dòng)了整個(gè)生產(chǎn)成本的上漲，造成了大量的企業(yè)內(nèi)遷，朝二三線城市走。二三線城市現(xiàn)在接納了很多上海的企業(yè)，這些工廠的寫字樓可能就要搬遷到二三線城市去，上海的寫字樓空置率就越來越高�，F(xiàn)在已經(jīng)是30%的空置率了，我的分析是到2012年就要達(dá)到50%的空置率。

　　記者：之前有很多人在炒作另外一個(gè)關(guān)于空置房的信息就認(rèn)為咱們?nèi)珖?guó)現(xiàn)在大概有6540萬套的房子是空置的，您對(duì)這個(gè)數(shù)字的看法是什么，因?yàn)橹�前有很多媒體認(rèn)為這個(gè)數(shù)字是不真實(shí)的。

　　牛刀：這些媒體沒有經(jīng)過任何調(diào)查，他們不能否認(rèn)這個(gè)數(shù)字，只是他們找不到這個(gè)數(shù)據(jù)的出處。我們國(guó)家原來的統(tǒng)計(jì)口徑是全國(guó)70個(gè)大中城市，這個(gè)統(tǒng)計(jì)的口徑他們就搬出了一個(gè)數(shù)據(jù)，說70個(gè)大中城市五年只建了八千套房子，所以六千多萬房子空置數(shù)字不真實(shí)，這其實(shí)是錯(cuò)誤的。這個(gè)數(shù)據(jù)一出來就講得很清楚，是全國(guó)660個(gè)城市電表連續(xù)6個(gè)月為零度數(shù)的空置住宅有6540萬套間，這個(gè)數(shù)據(jù)是非常正確的。

　　當(dāng)下中國(guó)樓市似乎又走到了調(diào)控的十字路口，無論是土地市場(chǎng)，還是一線城市成交量，似乎都出人意料的保持著熱度。面對(duì)紛繁復(fù)雜的樓市亂象，劍客牛刀認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前不可能回暖。

　　記者：您認(rèn)為目前我們國(guó)家樓價(jià)的走勢(shì)會(huì)如何，因?yàn)楫吘箯默F(xiàn)在來看，三個(gè)月的調(diào)控過去之后，樓價(jià)在一線城市的中心地帶并沒有出現(xiàn)大家所期望的那樣大幅的下跌，而是維持相對(duì)堅(jiān)挺的走勢(shì)，甚至有些地方出現(xiàn)了新的地王或者是成交量的上升。您覺得樓價(jià)會(huì)下降嗎？

　　牛刀：我們很多的普通民眾對(duì)調(diào)控寄予的期望太高了，目前的這種效果已經(jīng)非常不錯(cuò)了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個(gè)周期性達(dá)兩年的產(chǎn)業(yè)，真正房?jī)r(jià)下降不是三個(gè)月的問題，應(yīng)該是六個(gè)月到一年的時(shí)間出現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。

　　記者：您覺得在半年到一年或者是在周期中間，房?jī)r(jià)是否會(huì)下降？它會(huì)降多少呢？

　　牛刀：中國(guó)的房?jī)r(jià)根據(jù)現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，它不是下降一年，它是要調(diào)整三年到五年，整個(gè)2009年全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲了23%，這個(gè)數(shù)字也是我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的成交金額和成交面積之間的差來算出來的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)真正要見底的話至少要下降50%才能見底，它不可能一下見底，你不可能一下見底又延長(zhǎng)調(diào)整時(shí)間，所以是三到五年的調(diào)整時(shí)間。

　　記者：但是現(xiàn)在好像部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖的現(xiàn)象，您怎么解釋這種現(xiàn)象？

　　牛刀：這是開發(fā)商一種欺騙手段，市場(chǎng)根本不可能回暖，我們打開各個(gè)網(wǎng)站來看各個(gè)城市的成交量，深圳一天60套到80套，上海原來的成交量經(jīng)常是兩千來套，現(xiàn)在是三百來套，怎么叫回暖呢？北京100多套怎么回暖呢？完全是騙人嘛。

　　2008年“地產(chǎn)三劍客”——牛刀、時(shí)寒冰、曹建海曾經(jīng)與任志強(qiáng)等地產(chǎn)代表激辯樓市未來，當(dāng)時(shí)牛刀堅(jiān)信09年中國(guó)樓市將回調(diào)，然而出人意料的是，當(dāng)年中國(guó)樓市經(jīng)歷了一輪暴漲，一批批牛刀的追隨者面對(duì)翻番的房?jī)r(jià)，痛失購(gòu)房的機(jī)會(huì)。于是有人質(zhì)疑牛刀等人為了出名而劍走偏鋒的言論，時(shí)至今日牛刀認(rèn)為自己的預(yù)測(cè)“沒有一點(diǎn)錯(cuò)誤”。

　　記者：我還記得在2008年年底的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候大家都在激辯樓市會(huì)走一個(gè)什么樣的走勢(shì)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)以您為代表的三劍客曾經(jīng)提出樓市會(huì)見底、會(huì)大跌，但是您當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)這些看法到后來沒有變成現(xiàn)實(shí)，于是就有一些人認(rèn)為可能三劍客的觀點(diǎn)過于偏激，甚至有人認(rèn)為說你們可能是為了出名所以在不停的說一些不太負(fù)責(zé)任的觀點(diǎn)，您是怎么看待這些人對(duì)你們的評(píng)價(jià)呢？

　　牛刀：我覺得他們這些人都是誤解，我們認(rèn)為這些東西要?dú)v史來看，我們當(dāng)時(shí)的這種預(yù)測(cè)和判斷沒有一點(diǎn)錯(cuò)誤，2008年12月24號(hào)我曾經(jīng)說過晚兩年買房省十年打拼，那個(gè)時(shí)候還一直在堅(jiān)持調(diào)控，但是到了2009年的1月份沒有堅(jiān)持調(diào)控，加大了基礎(chǔ)貨幣的投放。

　　記者：有一些人曾經(jīng)質(zhì)疑過，08年跟大家說不要買房子的人可能08年、09年買了很多房子，在這兩年，就是08、09年您買房子了嗎？

　　牛刀：08年09年我沒買房子。

　　記者：您還是認(rèn)為現(xiàn)在也不適合買房子？

　　牛刀：現(xiàn)在也不適合，如果真正需要買房子，你什么時(shí)候都可以買，因?yàn)槟闶且欢ㄐ枰�。我們所謂的買房子的時(shí)機(jī)就是說市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候買房子最好，買房子要看自己，它原來不是投機(jī)炒作過度嚴(yán)重的地方，它加息以后基本上就會(huì)平穩(wěn)。如果投機(jī)炒作過度的地方，炒家的持有量非常大的地方，這個(gè)地方就很難說。記者季蘇平