泛海建設(shè)被指“囤地”賺暴利 增值收益超200億

　　“囤地”事件持續(xù)發(fā)酵。處于漩渦中的泛海建設(shè)4宗土地，因數(shù)次規(guī)劃調(diào)整、六年閑置遭受質(zhì)疑。

　　據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估算，在這6年間泛海建設(shè)僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超200億元。多位專家質(zhì)疑，泛海建設(shè)以“規(guī)劃調(diào)整”為借口“囤地”獲取暴利，并逃避相關(guān)的監(jiān)管和查處。

　　泛海建設(shè)是否存在囤地行為，數(shù)次調(diào)整規(guī)劃是否違規(guī)，記者采訪了北京市國土資源局、北京市規(guī)劃委和北京市住建委等部門，但截至發(fā)稿時(shí)止，相關(guān)部門均未予以正面答復(fù)。

　　驚人

　　泛海土地閑置六年被指獲利超200億元

　　8月10日下午，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在泛海國際居住區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到，居住區(qū)一期工程已經(jīng)全部入住，而與一期僅一條馬路之隔待建的二期，圍墻內(nèi)荒草叢生。

　　泛海物業(yè)租售中心高級(jí)置業(yè)顧問張旭東告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前居住區(qū)一期已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在在該中心登記的均是業(yè)主在售的二手房，價(jià)格在45000元/平方米左右，該居住區(qū)樓房建筑面積在188平方米到300平方米不等。

　　張旭東說，路對(duì)面的二期明年開盤均價(jià)將在50000元/平方米以上，所以很多看重泛海的業(yè)主也愿意在這里購買二手房。

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國土資源局簽訂土地出讓合同，取得北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期項(xiàng)目1#、2#、3#、4#地塊開發(fā)用地。

　　按照約定，泛海國際二期項(xiàng)目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但到目前這4塊土地仍未開工建設(shè)，閑置期長(zhǎng)達(dá)6年之久。

　　泛海建設(shè)的公告稱，這四宗土地的建設(shè)用地面積30.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積為87.31萬平方米，按照媒體報(bào)道的公開資料計(jì)算，四塊地合同金額為2.24億元。

　　據(jù)泛海銷售中心置業(yè)顧問鄒君竹介紹，泛海國際在2007年一期開盤時(shí)價(jià)格在18000元/平方米起價(jià)銷售，預(yù)計(jì)明年新盤價(jià)格在50000元/平方米以上，至于二期何時(shí)開工還不得而知，大約明年可能預(yù)售。

　　鄒君竹介紹說，該項(xiàng)目二期1#地塊規(guī)劃為五星級(jí)商務(wù)酒店，緊鄰東四環(huán)，地理位置優(yōu)越，該酒店規(guī)劃樓高338米，將成為北京的地標(biāo)建筑。

　　泛海建設(shè)董事會(huì)8月5日在其網(wǎng)站發(fā)出聲明稱，不存在任何“捂地”的動(dòng)機(jī)和行為。項(xiàng)目的用地成本除需交納土地出讓金外，還包括拆遷、農(nóng)民安置補(bǔ)償?shù)榷囗?xiàng)費(fèi)用，現(xiàn)已發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已達(dá)40多億元。

　　有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，按出讓合同規(guī)劃建筑面積為87 .31萬平方米推算，明年二期開盤銷售額將達(dá)到435億元。而當(dāng)初泛海如果按土地出讓合同規(guī)定日期竣工，銷售價(jià)格應(yīng)該與一期18000元/平方米相同，總銷售額是157億元。

　　“加上泛海1#地住改商所得利潤(rùn)，整個(gè)項(xiàng)目因開發(fā)商延期開工將多賺近300億元，即使扣除泛海建設(shè)聲明稱產(chǎn)生的成本費(fèi)用，至少也要多賺超200億元。目前，泛海居住區(qū)住宅價(jià)格在45000元/平方米左右，而同一區(qū)域商業(yè)寫字樓至少在70000元/平方米以上。由此可見，開發(fā)商將因規(guī)劃修改賺取不菲的利潤(rùn)。如果開發(fā)商不能在明年竣工銷售，該區(qū)域的樓價(jià)有望持續(xù)攀升，屆時(shí)賺取的利潤(rùn)絕對(duì)不只這個(gè)數(shù)字�！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　疑惑

　　數(shù)次改規(guī)劃是否違規(guī)尚無權(quán)威說法

　　針對(duì)外界的囤地質(zhì)疑，8月4日，泛海建設(shè)發(fā)布了澄清公告，稱“公司負(fù)責(zé)開發(fā)的北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊未能按原計(jì)劃開工建設(shè)主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　公告稱，北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊為正在開發(fā)的泛海國際居住區(qū)二期用地，分屬于公司控股子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司和北京星火房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。2009年12月31日，因規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目公司與北京市國土局簽訂了上述地塊土地出讓《補(bǔ)充協(xié)議》，并依據(jù)上述協(xié)議全額繳納了應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)表示，每一次調(diào)整規(guī)劃的確都會(huì)涉及到土地出讓金的變化，補(bǔ)繳土地出讓金的數(shù)額會(huì)根據(jù)調(diào)整規(guī)劃的時(shí)間、地塊所在位置以及容積率、面積、用地構(gòu)成的變化而定，但具體怎么補(bǔ)繳、補(bǔ)繳多少甚至到底是否補(bǔ)繳都只有開發(fā)商和出讓方才清楚。

　　就泛海建設(shè)是否已補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳了多少，按照怎樣標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳一事，記者致函北京市國土資源局，但沒有得到任何回復(fù)。

　　公告稱，項(xiàng)目開發(fā)受到廣泛關(guān)注，前期規(guī)劃的調(diào)整工作量較大，因而調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)。

　　記者注意到，這份公告透露的信息并不完整。比如2005年的那次規(guī)劃調(diào)整并沒有提及北京市規(guī)劃委核發(fā)的《規(guī)劃意見復(fù)函》，2007年至2008年的規(guī)劃調(diào)整不涉及4#地塊，為何4#地塊也遲遲不開工等。此外，對(duì)于項(xiàng)目二期1#地塊五星級(jí)商務(wù)酒店調(diào)整到338米及其容積率變化的解釋未見于泛海建設(shè)的澄清公告。

　　公告列出了數(shù)次規(guī)劃調(diào)整的情況：

　　2005年，根據(jù)北京市、區(qū)(朝陽區(qū))兩級(jí)教委關(guān)于統(tǒng)一整合東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目教育配套的要求，項(xiàng)目公司向北京市規(guī)委提出了相應(yīng)調(diào)整東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊規(guī)劃方案的意見。

　　2006年，經(jīng)北京市、區(qū)兩級(jí)政府主管部門批準(zhǔn)，對(duì)北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#地塊整體調(diào)整，增加了辦公、商業(yè)、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設(shè)規(guī)模相應(yīng)調(diào)換。2007年中，北京市政府批復(fù)同意，2007年9月，北京市規(guī)委核發(fā)2#、3#、4#地塊《規(guī)劃方案復(fù)函》。

　　2007年底，項(xiàng)目公司取得2#、3#、4#地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2008年2月取得該三地塊部分開工證。但受奧運(yùn)會(huì)影響，未能開工。在此期間，依照北京市規(guī)委要求，東風(fēng)鄉(xiāng)1#地塊重新進(jìn)行的方案設(shè)計(jì)進(jìn)入新階段，經(jīng)過多輪的設(shè)計(jì)、報(bào)審，在維持總用地及地上建筑規(guī)模不變的前提下，2008年12月，北京市規(guī)委確定了1#地塊的建設(shè)規(guī)模，增加了1#地塊作為商業(yè)辦公用地的建設(shè)面積，相應(yīng)減少了2#、3#住宅用地建筑規(guī)模，在此基礎(chǔ)上核發(fā)了2#、3#地塊新的《規(guī)劃方案復(fù)函》。

　　2009年以來，根據(jù)新的《規(guī)劃方案復(fù)函》，項(xiàng)目公司重新著手辦理1#、2#、3#、4#地塊的前期手續(xù)，并陸續(xù)取得了2#、3#、4#地塊部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。同時(shí)，按照朝陽區(qū)衛(wèi)生局的要求，局部調(diào)整了東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目配套門診部的規(guī)劃位置，對(duì)2#地塊、4#地塊規(guī)劃作了微調(diào)，并取得最新的《規(guī)劃意見復(fù)函》。目前，2#、3#、4#地塊正在申辦《建筑工程施工許可證》。

　　針對(duì)泛海建設(shè)數(shù)次修改規(guī)劃是否違規(guī)等問題，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者8月11日到北京市規(guī)劃委尋求解答，其辦公室一位杜姓女士表示，市規(guī)委也關(guān)注到了泛海建設(shè)的澄清公告，正在準(zhǔn)備材料接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪，但截至發(fā)稿前，北京市規(guī)委仍沒有給出說法。

　　聲音

　　專家稱開發(fā)商沒有理由提請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃

　　此前有消息稱，泛海建設(shè)二期項(xiàng)目的4幅地塊是在2004年“8·31大限”前以協(xié)議方式拿地，未參加土地整理儲(chǔ)備中心的招拍掛也就難以斷定其是否屬于囤地行為。對(duì)此，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家持有不同意見。

　　中國人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任、公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明表示，只要是土地出讓，無論是協(xié)議出讓還是招標(biāo)拍賣掛牌出讓都應(yīng)該有土地閑置的規(guī)定，而對(duì)閑置土地的處理辦法是由國家統(tǒng)一規(guī)定的。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)閑置土地處置做出了規(guī)定：滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；在2008年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　“一般來說，政府有關(guān)部門不到萬不得已或者不是極其特殊的情況，都不應(yīng)該隨便批準(zhǔn)修改規(guī)劃。”嚴(yán)金明說，即使出于公共利益的需要進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整也要經(jīng)過嚴(yán)格程序，要詳細(xì)說明進(jìn)行調(diào)整的原因、依據(jù)以及可能帶來的結(jié)果，比如從居住改為商業(yè)用途，地價(jià)就會(huì)漲很多，那么對(duì)地價(jià)增值部分應(yīng)該如何處理等問題都要進(jìn)行慎重思考，否則就會(huì)造成國有資產(chǎn)的流失和浪費(fèi)。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示，一般的開發(fā)商拿地之后都有通過調(diào)整規(guī)劃獲得更大收益的沖動(dòng)“企業(yè)要修改規(guī)劃必須提出充分的理由，要經(jīng)得起推敲，要兼顧企業(yè)利益和社會(huì)公眾利益，如果只是企業(yè)為了獲利而對(duì)社會(huì)無益甚至導(dǎo)致公眾利益受損那就不應(yīng)被允許�！�

　　嚴(yán)金明也認(rèn)為，“一般而言，開發(fā)商沒有理由提出調(diào)整規(guī)劃。規(guī)劃?rùn)?quán)是一種公權(quán)力，絕對(duì)不能公權(quán)私化�！蓖恋爻鲎屩�后的規(guī)劃調(diào)整必須集體決定，如果涉及重大變動(dòng)甚至都應(yīng)提請(qǐng)地方人大審議批準(zhǔn)，總之一定要保證程序合法，特別是用途、容積率、建筑密度等方面的變動(dòng)必須經(jīng)過更加嚴(yán)格的程序，要接受更嚴(yán)格的審批和監(jiān)管，必須陽光操作，不能簡(jiǎn)單化。

　　針對(duì)各種質(zhì)疑，記者致電泛海集團(tuán)公共關(guān)系副總監(jiān)李雪，她稱，關(guān)于四地塊土地閑置一事一切以泛海建設(shè)發(fā)出的公告為準(zhǔn)，針對(duì)記者提出的其他相關(guān)問題她表示不方便回答。針對(duì)此事，本報(bào)將持續(xù)關(guān)注。 □記者　郭　煦　王濤 施智梁　北京報(bào)道