新盤(pán)定價(jià)"底氣不足" 北京一二手房再現(xiàn)價(jià)格倒掛

　　4月樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)持續(xù)低迷，少數(shù)開(kāi)發(fā)商在重壓下日漸出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的局面，開(kāi)始采取降價(jià)措施以促成成交。在這種背景下，京城樓市部分區(qū)域又再次出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象，引起了廣泛關(guān)注。

　　在近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，從郊區(qū)來(lái)看，大興、房山等地都出現(xiàn)了新房?jī)r(jià)格低于二手房；而城區(qū)內(nèi)望京出現(xiàn)了新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)格的情況。盡管目前一、二手倒掛現(xiàn)象僅表現(xiàn)在局部區(qū)域，不過(guò)，隨著政策的加碼，業(yè)內(nèi)預(yù)期曾經(jīng)在2008年出現(xiàn)過(guò)的一二手房倒掛現(xiàn)象會(huì)再度呈現(xiàn)擴(kuò)大化的趨勢(shì)。

　　新盤(pán)定價(jià)“底氣不足”

　　面臨市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)控，部分區(qū)域的新開(kāi)樓盤(pán)面臨很大的銷(xiāo)售壓力，開(kāi)發(fā)商為了達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)，就會(huì)選擇降價(jià)銷(xiāo)售，甚至一部分房屋價(jià)格低于二手房，形成了價(jià)格倒掛。

　　記者從鏈家地產(chǎn)了解到，望京地區(qū)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀(guān)，價(jià)格為25000元/平米左右，但是周邊的二手房的價(jià)格在27000元/平米—28000元/平米，而周邊融科橄欖城的價(jià)格甚至達(dá)到了30000元/平米，出現(xiàn)了價(jià)格的倒掛現(xiàn)象。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，主要是因?yàn)橹苓叾�手房的�?hù)型和格局優(yōu)于首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀(guān)，而且周邊二手房距離地鐵比較近，交通環(huán)境比較好，此外，二手房樓盤(pán)相對(duì)來(lái)說(shuō)小區(qū)環(huán)境成熟，設(shè)施齊備。首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀(guān)雖說(shuō)也屬于高檔樓盤(pán)，但是由于小區(qū)環(huán)境的原因，開(kāi)發(fā)商有些“底氣不足”，所以目前價(jià)格較低。

　　不過(guò)，按照以往望京房?jī)r(jià)的走勢(shì)來(lái)看，當(dāng)首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀(guān)的環(huán)境成熟之后，與二手房?jī)r(jià)格差距會(huì)縮小。

　　業(yè)主降價(jià)意愿不明顯

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，相對(duì)于新盤(pán)來(lái)說(shuō)，目前多數(shù)二手房業(yè)主的降價(jià)意愿并不明顯。如果不是急于出售的房屋，價(jià)格一般不會(huì)下降。

　　舉例來(lái)說(shuō)，大興區(qū)的保利茉莉公館，售價(jià)基本在16000元/平米左右，與周邊二手房持平，甚至比一些周邊二手房?jī)r(jià)格還低。目前周邊業(yè)主卻很少有調(diào)低報(bào)價(jià)的動(dòng)作。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，當(dāng)?shù)貥I(yè)主的心理預(yù)期價(jià)位比較高，主要有兩個(gè)原因，首先，二手房經(jīng)過(guò)裝修之后成本增加，轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上面，其次二手房業(yè)主比開(kāi)發(fā)商更有底氣，因?yàn)榧词狗课莶荒艹鍪�，業(yè)主還有其他的方式來(lái)獲利，比如說(shuō)出租，或者抵押消費(fèi)等等，而一些急于用錢(qián)的開(kāi)發(fā)商即使做抵押，銀行也會(huì)有很?chē)?yán)格的要求。因此，業(yè)主并不著急出售，扛價(jià)能力強(qiáng)。

　　成交結(jié)構(gòu)影響價(jià)格比

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了開(kāi)發(fā)商降價(jià)等因素外，還有一些特殊因素也在造成一二手房?jī)r(jià)倒掛。比如部分新盤(pán)的成交均價(jià)低于二手房，實(shí)際上是由于成交時(shí)戶(hù)型、朝向、樓層的不同，新盤(pán)的均價(jià)會(huì)偏低，而相反的二手房的價(jià)格偏高造成的。

　　據(jù)介紹，清河地區(qū)的萊圳家園，價(jià)格是23000元/平米-26000元/平米，周邊同類(lèi)型的二手房的價(jià)格大約是22000元/平米-24000元/平米左右。該小區(qū)部分新房與二手價(jià)格形成倒掛。調(diào)查顯示，該項(xiàng)目均價(jià)比周邊二手房低，主要是成交結(jié)構(gòu)造成的，周邊二手房主要成交的是中小戶(hù)型，一般為一居室或者兩居室，因此單價(jià)都相對(duì)較高，所以也就相應(yīng)推高了二手房的成交均價(jià)。這種現(xiàn)象只是相對(duì)價(jià)格倒掛，并不是絕對(duì)的倒掛。

　　此外，還有一些特殊原因，例如部分區(qū)域的二手房是學(xué)區(qū)房，而新房卻沒(méi)有入學(xué)資格，因此價(jià)格相對(duì)要高一些。因此，價(jià)格倒掛背后的原因是由于二手房的優(yōu)勢(shì)比較明顯。

　　“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，新房二手房倒掛的現(xiàn)象對(duì)于二手房市場(chǎng)沒(méi)有直接的降價(jià)作用，但是對(duì)于一部分心理抵抗能力相對(duì)較弱的業(yè)主來(lái)說(shuō)，面對(duì)需求的短暫轉(zhuǎn)移，可能會(huì)選擇降價(jià)。新盤(pán)低價(jià)入市能否對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，在短期之內(nèi)看不到明顯的效果。而對(duì)于新盤(pán)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，低價(jià)入市或許促使更多的開(kāi)發(fā)商效仿。(記者 張家齊)