收緊商品房預(yù)售金監(jiān)管 房價能降嗎？(2)

　　陳云峰就在博客中發(fā)文表示，開發(fā)商依賴預(yù)售款的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款，而貸款在新政后已經(jīng)被嚴(yán)格限制，預(yù)售金再監(jiān)管“莫非真的要下狠手?jǐn)嗟糸_發(fā)商血液”？

　　一位不愿具名的開發(fā)商就對記者表示，預(yù)售金一旦被全部監(jiān)管，將使企業(yè)失去對資金的調(diào)配力，首先就有可能導(dǎo)致企業(yè)無錢拿地。而如果監(jiān)管辦法突然出臺，對在售項目預(yù)售金即時開始監(jiān)管，將打亂企業(yè)既定的資金安排計劃。

　　- 一家之言

　　建議預(yù)售金監(jiān)管分級處理

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管不應(yīng)急于實行，發(fā)布政策切忌因噎廢食，并建議“分級處理，適度監(jiān)管”。

　　首先，監(jiān)管對象要分級，重點是資質(zhì)在三級以下，開發(fā)面積在10萬平米以下，開發(fā)經(jīng)驗不足的企業(yè)；而對上市公司，無需監(jiān)管，“證監(jiān)會在監(jiān)管，監(jiān)事會也在監(jiān)管”，況且即使一個項目出事，它亦有能力負(fù)責(zé)。

　　其次，監(jiān)管資金比例也要分級處理，對具有一定開發(fā)面積，資質(zhì)在二級以上，有成熟開發(fā)經(jīng)驗、銀行資信在4A級以上的企業(yè)，只監(jiān)管1/5的工程資金就可以了，因為“企業(yè)自有資金買地，建安費用只占1/5左右”；對于資質(zhì)在三級以下，開發(fā)面積在10萬平米以下、開發(fā)經(jīng)驗不足的企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管一半，適當(dāng)留給發(fā)展空間。

　　再次，監(jiān)管階段持續(xù)到竣工驗收即可，不必監(jiān)管到產(chǎn)權(quán)登記階段。

　　- 觀點PK

　　“房企可能提前降價回款”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，如果確信監(jiān)管辦法將出臺，房企將極有可能會搶在辦法出臺前降價銷售，抓緊回款，以避免預(yù)售資金被鎖定在項目上。而在監(jiān)管辦法出臺后，開發(fā)商也將被迫加快開發(fā)和資金周轉(zhuǎn)速度，盡快竣工，以撤銷資金監(jiān)管。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾分析，本輪樓市調(diào)控以來，開發(fā)商的多個資金來源均受到限制，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房者按揭貸款和上市公司再融資。由于4月中旬以來成交急劇下滑，多數(shù)開發(fā)商是依靠去年和今年4月中旬以前回籠的資金在支撐。而一旦預(yù)售款專戶監(jiān)管，實際上又將開發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下，開發(fā)商將被迫選擇降價，加快資金回籠速度。這意味著，原先許多人預(yù)計在10月以后才會出現(xiàn)的降價潮將會提前到來。

　　“可能影響后市供應(yīng)”

　　而多位房企負(fù)責(zé)人則表示出對資金監(jiān)管的擔(dān)憂。一位不愿具名的開發(fā)商對記者表示，如果突然實行預(yù)售資金監(jiān)管，不僅會打亂企業(yè)既定的資金使用計劃，使企業(yè)失去對資金的調(diào)配力，同時會導(dǎo)致企業(yè)無錢拿地，影響后續(xù)市場供給，甚至可能帶來未來房價的報復(fù)性上漲。

　　還有開發(fā)商對記者表示，相對于國外房企融資渠道多樣，國內(nèi)房企主要的資金來源就是銀行信貸和銷售回款。而目前信貸環(huán)境對開發(fā)企業(yè)來說并不寬松�！疤貏e是一些大型房企，利用一個項目銷售回款去拿地、開發(fā)新項目是慣常做法。一旦監(jiān)管預(yù)售資金，大房企這種滾動開發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)�！倍鴮τ谛》科髞碚f，如果試圖通過加快開發(fā)節(jié)奏來實現(xiàn)資金“脫管”，還有可能因搶工期出現(xiàn)工程質(zhì)量問題。