地價(jià)降了房?jī)r(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

　　值此樓市調(diào)控進(jìn)入深度博弈期的當(dāng)口，樓市出現(xiàn)怪現(xiàn)象：在多數(shù)樓盤(pán)房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行的同時(shí)，全國(guó)大中城市的地價(jià)卻悄然進(jìn)入下行通道……此時(shí)，觀望的不僅是剛需購(gòu)房者，同樣還有大大小小的開(kāi)發(fā)商們。對(duì)于地產(chǎn)大鱷來(lái)講，政策調(diào)控造成的地塊周邊成交量下降，使得他們出手謹(jǐn)慎；而對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，即使流動(dòng)資金緊缺，他們也不敢貿(mào)然降價(jià)。近日最流行的“觀望綜合癥候群”迅速在大大小小的開(kāi)發(fā)商中傳染開(kāi)來(lái)，無(wú)論知名大鱷還是小字輩房企無(wú)一幸免……地價(jià)降了，房?jī)r(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

　　地價(jià)同比環(huán)比下跌 “地王”不再“流拍”頻現(xiàn)

　　中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至8月15日，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)為1767元/平方米，低于2009年全年成交均價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《1-7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，其中數(shù)據(jù)顯示，7月份，住宅用地樓面均價(jià)穩(wěn)中有降，與4月均價(jià)基本持平，較6月有所下調(diào)。據(jù)北京市國(guó)土局透露，自今年3月北京市出臺(tái)土地新政后，土地樓面價(jià)已降至萬(wàn)元以下，降幅達(dá)26%。

　　中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，“在房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下，下半年土地價(jià)格還是會(huì)有所下降�！眹�(guó)土部相關(guān)人士表示，下半年將繼續(xù)增加土地供應(yīng)量，由于地塊普遍采用招標(biāo)形式出讓，高地價(jià)現(xiàn)象已得到有效控制，近期土地價(jià)格依舊維持“不溫不火”的理性狀態(tài)，溢價(jià)率持續(xù)下降，流標(biāo)率也維持在10%以內(nèi)。

　　8月初，中鐵中標(biāo)的北京順義馬坡一號(hào)地與北辰實(shí)業(yè)在6月競(jìng)得的二號(hào)地塊相比，樓面地價(jià)也下降逾500元/平方米，同樣的情況還出現(xiàn)在了杭州、上海等地……

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地溢價(jià)率走低，正說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商拿地的意愿不夠強(qiáng)烈，他們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不高。雖然目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不輕言降價(jià)，但是他們對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)整政策的考慮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變，更直接體現(xiàn)在拿地“沖動(dòng)”的消退上。隨著觀望氛圍的持續(xù)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，地王再現(xiàn)的可能性不會(huì)很大，土地市場(chǎng)將會(huì)回歸理性，這一變化也驗(yàn)證了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房市前景持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　受新政的影響以及銀行信貸政策的進(jìn)一步收緊，多數(shù)企業(yè)通過(guò)銀行信貸和公開(kāi)資本市場(chǎng)融資難度加大，市場(chǎng)拿地更為理性�！罢{(diào)控后影響的不僅僅是百姓置業(yè)，其實(shí)真正影響的是地價(jià)下降，地價(jià)跌了土地重置資本估值下跌，開(kāi)發(fā)商也就更不愿意拍了。”陽(yáng)光100副總裁范小沖如是說(shuō)。

　　看上去大型房企的拿地腳步?jīng)]有放緩，但細(xì)觀這些房企的新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略十分謹(jǐn)慎，都在本著低價(jià)拿地的原則理性布子。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明表示：“2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將重點(diǎn)在沿海和沿江兩條線進(jìn)行戰(zhàn)略布局，加速開(kāi)拓新的市場(chǎng)，房企對(duì)中國(guó)樓市持續(xù)向好的預(yù)期沒(méi)變。”

　　去年萬(wàn)科堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不錯(cuò)拿”的原則，避開(kāi)一線城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，新獲項(xiàng)目主要位于房?jī)r(jià)上漲慢、自住需求占主流的二三線城市，今年仍然會(huì)堅(jiān)持不追高拿地的原則。萬(wàn)科總裁郁亮日前公開(kāi)表示：“我們也在等待一線城市地價(jià)的進(jìn)一步回調(diào)，選擇合適的時(shí)機(jī)拿地。”顯然地產(chǎn)巨鱷也明顯嗅到了地價(jià)回落的味道，但仍在等待。

　　中小房企受政策的制約，資金回籠緩慢，購(gòu)地能力被明顯削弱。據(jù)悉，目前上海已經(jīng)全面實(shí)行了土地出讓“保證金2成、1月內(nèi)土地款首付5成、一年內(nèi)付清”的新規(guī)，對(duì)房企資金要求更高，限制房企競(jìng)價(jià)行為、防止地王產(chǎn)生。為防止開(kāi)發(fā)商圈錢(qián)囤地，有關(guān)部門(mén)也已展開(kāi)協(xié)同合作。國(guó)內(nèi)上市公司通過(guò)股市融資的途徑，明確需要首先經(jīng)過(guò)國(guó)土部門(mén)關(guān)于“囤地、閑置”情況的核查后，才能展開(kāi)資本融資運(yùn)作流程。中小房企的拿地積極性在一線城市徹底受到了限制。