上海土地市場(chǎng)急速升溫 提價(jià)揭示開(kāi)發(fā)商心態(tài)變化

　　土地市場(chǎng)近日回暖速度快于預(yù)期，近日位于松江的廣富林2-5地塊被合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)12.46億元摘得，折合樓板價(jià)為16488元/平方米，溢價(jià)率達(dá)131%。業(yè)內(nèi)人士分析表示，土地市場(chǎng)的快速升溫來(lái)自開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)回暖后的心態(tài)變化。不過(guò)專家卻表示，市場(chǎng)加速升溫后提前到來(lái)的回暖走勢(shì)隱患重重，不利于長(zhǎng)期的健康發(fā)展。

　　周祺瑾

　　提速

　　土地市場(chǎng)急速升溫

　　位于松江廣富林路2-5地塊近日出讓，該地塊與去年2月出讓的廣富林2-4地塊毗鄰，密度同樣是0.8，由于2-4地塊此前創(chuàng)造出高價(jià)，此次該地塊的出讓引發(fā)業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。包括合生、招商、九龍倉(cāng)、綠地在內(nèi)的多家知名企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪該地塊，最后經(jīng)歷一場(chǎng)暗標(biāo)后，合生以總價(jià)12.36億獲得該地塊，折合樓板價(jià)16488元/平方米，溢價(jià)率達(dá)131%。

　　根據(jù)規(guī)劃，廣富林2-5地塊出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，東至規(guī)劃道路，南至銀澤路。因此在廣富林2-5地塊出讓之際，曾有人預(yù)測(cè)如果此次地塊的成交價(jià)格繼續(xù)受到調(diào)控影響繼續(xù)下滑，那么則會(huì)對(duì)之前的地塊造成壓力。但是該地塊回暖的速度顯然快于業(yè)內(nèi)預(yù)期，單價(jià)甚至超出了調(diào)控前的2-4地塊。今年2月26日，招商和萬(wàn)科的聯(lián)合競(jìng)買體以總價(jià)17.16億元拍得廣富林2-4地塊，成交樓板價(jià)達(dá)到16378元／平方米，溢價(jià)率達(dá)191%成為松江的地王。

　　除此之外，與廣富林2-5地塊一起出讓的祥和路2號(hào)住宅用地，起拍價(jià)格為7.34億元，起始樓板價(jià)高達(dá)9006元/平方米，最后晉程控股有限公司以總價(jià)99200萬(wàn)元奪得該地塊，樓板價(jià)12164元/平方米，溢價(jià)率35%。當(dāng)然之前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股億總價(jià)19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)平米創(chuàng)下美蘭湖新地王，也一度引起業(yè)內(nèi)集中關(guān)注。

　　加速

　　提價(jià)揭示開(kāi)發(fā)商心態(tài)變化

　　從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股億總價(jià)19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)平米創(chuàng)下美蘭湖新地王，到合生總價(jià)17億，單價(jià)1.65萬(wàn)刷新松江地王，上海的土地市場(chǎng)在經(jīng)歷調(diào)控之后回暖，其回暖之勢(shì)大有超出調(diào)控前之勢(shì)。對(duì)此中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，地價(jià)走高還只是局部，其中低容積率產(chǎn)品和市場(chǎng)主導(dǎo)的公寓房存在差異，這類產(chǎn)品可以通過(guò)打造高端產(chǎn)品大大拉動(dòng)出售價(jià)格，因此受到開(kāi)發(fā)商歡迎。滬某房地產(chǎn)企業(yè)高層也表示，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求還是很大，但是政府方面優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)并不多，因此一旦有好的土地，開(kāi)發(fā)商還是會(huì)十分積極。另一方面，經(jīng)過(guò)前幾輪的調(diào)整不難看出，房?jī)r(jià)的整體趨勢(shì)還是上揚(yáng)的，因此開(kāi)發(fā)商拿地底氣還是很足。

　　開(kāi)發(fā)商拿地的底氣來(lái)自何處？答案或許就在于市場(chǎng)回暖帶來(lái)的心態(tài)轉(zhuǎn)變，近期部分樓盤的提價(jià)已經(jīng)說(shuō)明了這一切。某知名中介公司的工作人員告訴記者，從上個(gè)月末開(kāi)始，不少賣家的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生改變，紛紛提價(jià)。而這一點(diǎn)也體現(xiàn)在新開(kāi)樓盤上，記者發(fā)現(xiàn)前期不少進(jìn)行促銷或者開(kāi)盤價(jià)格較低的項(xiàng)目，在順利地進(jìn)行資金回籠后紛紛出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)。

　　位于閘北的上海灘大寧城，這個(gè)由建工集團(tuán)打造的緊貼內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目以2.6萬(wàn)單價(jià)開(kāi)盤，這個(gè)價(jià)格比地理位置更遠(yuǎn)的慧芝湖，單價(jià)要低近萬(wàn)元，該項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日就售罄。但是在第一批房源結(jié)束之后，后續(xù)房源近日后續(xù)房源報(bào)價(jià)為2.8萬(wàn)，僅一個(gè)月之隔，單價(jià)上浮3000元。位于閔行蓮花路附近的萬(wàn)源城朗郡在7月份也曾推出過(guò)一批單價(jià)2.8萬(wàn)的特價(jià)房，但是記者從售樓處了解到，該批房源數(shù)量有限，推出幾天就沒(méi)有了，目前的房源單價(jià)在3.1-3.5萬(wàn)元不等。位于大華的中環(huán)1號(hào)，此前有一批房源單價(jià)是1.7-1.8萬(wàn)，但是據(jù)了解該房源是緊貼高價(jià)的房源，地理位置很不理想，目前該樓盤單價(jià)為2萬(wàn)元。

　　某開(kāi)發(fā)商表示，開(kāi)發(fā)商清醒地認(rèn)識(shí)到目前市場(chǎng)的需求依然十分強(qiáng)烈，如可以說(shuō)只要犧牲一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)格，就能取得不錯(cuò)的成交量。另一方面，目前銀行的貸款緊縮對(duì)市場(chǎng)造成的影響的確很大，制約了不少購(gòu)房者。換句話說(shuō)，市場(chǎng)的調(diào)控還在，但是購(gòu)房者的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)購(gòu)買需求依然暗流涌動(dòng)，正是出于這樣的認(rèn)識(shí)，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了提價(jià)的底氣。

　　剎車

　　回暖提前隱患重重

　　成交量的復(fù)蘇帶回了開(kāi)發(fā)商的自信，但是過(guò)快的提價(jià)對(duì)于市場(chǎng)而言卻隱患重重。某知名房地產(chǎn)上市公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人告訴記者，政府的調(diào)控意圖在于遏制過(guò)快的價(jià)格上漲，如果市場(chǎng)有了調(diào)控效果，那么后續(xù)的調(diào)控就會(huì)止步，否則很有可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，比如目前力度不斷加大的關(guān)于土地、信貸的調(diào)控力度。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅等調(diào)控可能會(huì)再次被提上議程，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的措施對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利，更不是開(kāi)發(fā)商愿意看到的。

　　另有某國(guó)有企業(yè)高層指出，此次調(diào)控中央的基調(diào)明確，就是要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，如果上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速反彈，必然會(huì)引發(fā)新一輪的調(diào)控，調(diào)控的落足點(diǎn)可能是稅收，增加購(gòu)房和持有成本，最終這部分價(jià)格還會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的資金大部分又來(lái)自于銀行的貸款，屆時(shí)銀行與房產(chǎn)關(guān)系更加復(fù)雜，隱患將逐步加大，調(diào)控難度更大。

　　就在這場(chǎng)討論后不久，政府的調(diào)控文書再次出臺(tái)。9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理通知，該文件重申了關(guān)于預(yù)售許可最低規(guī)模的規(guī)定，指出建筑面積小于3萬(wàn)平方米的商品住房項(xiàng)目必須一次性申請(qǐng)預(yù)售；超過(guò)3萬(wàn)平方米、確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售的建筑面積不得低于3萬(wàn)平方米。中原地產(chǎn)研究部報(bào)告指出，該條例在“金九”當(dāng)前出臺(tái)用意十分之明確，就是為穩(wěn)定供應(yīng)保駕護(hù)航，同時(shí)對(duì)于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮態(tài)度的又一次提醒。

　　不過(guò)上海易居研究院楊紅旭表示，4月出臺(tái)的調(diào)控在有一些地區(qū)已經(jīng)有了效果，對(duì)于北京、上海等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域效果也有一定的體現(xiàn)，綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，政府不會(huì)短期內(nèi)出臺(tái)二次調(diào)控。但是如果房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，甚至出現(xiàn)和調(diào)控希望看到的相違背的情況，很難預(yù)測(cè)是否有更加嚴(yán)厲的調(diào)控出臺(tái)。