滬存量房跌破600萬(wàn)平米 "剛需"發(fā)力房?jī)r(jià)或反彈

　　599.86萬(wàn)——上海市一手存量房面積跌破600萬(wàn)平方米大關(guān)。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的成交數(shù)據(jù)，上海一手房成交承襲本月以來(lái)的放量態(tài)勢(shì)，9月7日簽約套數(shù)達(dá)594套，面積近5.75萬(wàn)平方米。

　　“剛性需求”發(fā)力

　　傳統(tǒng)樓市“金九銀十”時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，上海市一手房存量已悄然徘徊在業(yè)內(nèi)認(rèn)為的“漲價(jià)”臨界點(diǎn)之下，被調(diào)控政策壓制近半年的房?jī)r(jià)是否會(huì)趁勢(shì)抬頭，則成為各界關(guān)注的話(huà)題。

　　在強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力的推動(dòng)下，上海樓市交易量?jī)r(jià)指標(biāo)全面回升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上海成交面積達(dá)69.87萬(wàn)平方米,計(jì)3974套，環(huán)比上升了61%；平均成交價(jià)格在持續(xù)三個(gè)月下調(diào)后，重新回到2萬(wàn)元以上，達(dá)到20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。

　　成交量上去了，新房源推出的步伐卻未見(jiàn)顯著加快，這直接導(dǎo)致存量房面積的一路走低。根據(jù)新浪樂(lè)居最新數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至9月7日，上海市一手房存量為41843套，總面積已跌破600萬(wàn)平方米。

　　近期上海熱銷(xiāo)的一些樓盤(pán)主要還是一些位于外郊環(huán)的低總價(jià)樓盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自觀(guān)望已久的剛性需求。而不論是來(lái)自一手房還是二手房的數(shù)據(jù)都顯示，被視為炒高房?jī)r(jià)“罪魁禍?zhǔn)住钡耐顿Y客們還沒(méi)有完全進(jìn)場(chǎng)，但已經(jīng)開(kāi)始試探性入市。

　　實(shí)際上，最近一段時(shí)間滬上的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)漸漸開(kāi)始發(fā)力。中房信發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月上海共成交116套總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅，比7月份66套的總成交量上升了75.8%，而這一漲幅甚至超過(guò)了8月上海一手房總體60%左右的成交漲幅。

　　進(jìn)入價(jià)格“臨界點(diǎn)”

　　上�，F(xiàn)在存量房?jī)H僅只有600萬(wàn)平方米,已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)臨界點(diǎn),隨時(shí)都可能因?yàn)槌山涣炕嘏�出現(xiàn)價(jià)格反彈。

　　從歷年數(shù)據(jù)看，2007年初，上海一手存量房為1063萬(wàn)平方米，在這一年，上海樓市成交火爆，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。到2008年初，存量房?jī)H剩下531萬(wàn)平方米。2008年遭遇全球金融危機(jī)，樓市成交量緊縮，價(jià)格回落。到2009年初，存量房回到845萬(wàn)平方米。而從2009年5月開(kāi)始，樓市逐漸回暖，成交量上升，樓市開(kāi)始上演開(kāi)盤(pán)即售罄的火爆場(chǎng)面，上海樓市存量房面積也應(yīng)聲跌入歷史最低值的480萬(wàn)平方米。

　　克爾瑞上海事業(yè)部研究總監(jiān)付琦認(rèn)為，按照歷史數(shù)據(jù)分析，存量房面積跌至600萬(wàn)平方米可視作臨界點(diǎn)，若存量房繼續(xù)被快速消化，近期房?jī)r(jià)可能呈現(xiàn)上漲信號(hào)�！艾F(xiàn)在沒(méi)有出現(xiàn)明顯價(jià)格反彈，仍然是因政府調(diào)控政策的抑制作用，而當(dāng)成交量持續(xù)回升，房?jī)r(jià)仍可能抬頭�！� （周文天）