福州二手經(jīng)適房緣何“叫好不叫座”

　　今年8月1日起，福州市符合政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房在補(bǔ)交土地收益價(jià)款后，已經(jīng)可以上市交易，并變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，完成買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)。然而，政策“開(kāi)閘”一個(gè)多月來(lái)，不僅二手經(jīng)適房市場(chǎng)交易遇冷，且在已成交的房源中，目前完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的更是寥寥無(wú)幾。

　　備受人們關(guān)注的經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)在政策“解禁”后，上市交易卻“叫好不叫座”，原因何在？

　　現(xiàn)狀

　　經(jīng)適房交易遇“冷”

　　據(jù)《福州市城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易辦法》的有關(guān)規(guī)定，“在鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾區(qū)范圍內(nèi)，2007年6月7日前購(gòu)買(mǎi)且取得房屋所有權(quán)證滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，今年8月即可上市交易”。政策出臺(tái)后，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這部分經(jīng)濟(jì)適用房的“解禁”將會(huì)加大二手房市場(chǎng)上的產(chǎn)品供應(yīng)，并刺激一部分改善型需求的經(jīng)適房業(yè)主換房。

　　然而，政策“解禁”至今一個(gè)多月來(lái)，人們所期待的經(jīng)適房“開(kāi)閘”放量，成交頻繁的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，與之相反的是，在二手房市場(chǎng)上，經(jīng)濟(jì)適用房的成交單數(shù)寥寥無(wú)幾�！鞍�括7月政策出臺(tái)后公司簽的兩單經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)，加上一個(gè)代辦手續(xù)的，迄今為止公司成交的經(jīng)濟(jì)適用房還不足5單。”驪特房產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)郭華告訴記者，“市場(chǎng)基本波瀾不驚。”

　　和驪特房產(chǎn)情況類(lèi)似的中介企業(yè)不在少數(shù)。連日來(lái)，記者走訪(fǎng)了麥田房產(chǎn)、朝陽(yáng)房產(chǎn)、陽(yáng)光家園房產(chǎn)、誠(chéng)信達(dá)房產(chǎn)等市場(chǎng)上幾家知名房產(chǎn)中介，經(jīng)濟(jì)適用房成交的單數(shù)基本都在5單以下�！百�(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有特別關(guān)注，也很少人到店里來(lái)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)要買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房�！背�陽(yáng)房產(chǎn)金山區(qū)域有關(guān)負(fù)責(zé)人許俊武表示。

　　析因

　　手續(xù)繁瑣 引發(fā)觀(guān)望

　　“解禁令”已經(jīng)過(guò)去一個(gè)多月了，為何經(jīng)適房交易卻出人意料地遭市場(chǎng)“冷遇”呢？“擬出售經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，持房屋所有權(quán)證到房屋所在地的區(qū)級(jí)國(guó)土部門(mén)辦理土地收益價(jià)款的繳款手續(xù)，在產(chǎn)權(quán)清楚、文件齊全的情況下，需要十五個(gè)工作日才能辦完這項(xiàng)業(yè)務(wù)”，誠(chéng)信達(dá)房產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人王小姐告訴記者，也就是說(shuō)，在所有材料一次性都能完整提供的情況下，大約要等待近20天的時(shí)間才能接著辦下一步，而如果需要補(bǔ)充材料，這個(gè)時(shí)間還需往后延。

　　據(jù)記者了解，早在8月1日前，部分中介企業(yè)手中就有已簽訂經(jīng)濟(jì)適用房交易合同的客戶(hù)，然而，據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，目前完成繳款、送件到交易登記中心辦理下一步手續(xù)的并不多。據(jù)悉，目前在某知名房產(chǎn)中介手中甚至有單需要補(bǔ)充各種材料的，已花了近一個(gè)月的時(shí)間還未完成。

　　此外，普通商品房買(mǎi)賣(mài)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)大約需要耗時(shí)一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間，但如果是經(jīng)濟(jì)適用房辦完手續(xù)至少需要兩個(gè)半月到三個(gè)月以上，陽(yáng)光家園總經(jīng)理高巖稱(chēng)，在價(jià)格、地段沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的情況下，大部分購(gòu)房者都望而卻步。“市場(chǎng)上成交的很少,還不知道將來(lái)會(huì)不會(huì)發(fā)生什么變化，”一經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主告訴記者，還是等等看，大家都賣(mài)了我再賣(mài)。這種望風(fēng)而動(dòng)的心理，使經(jīng)濟(jì)適用房的成交始終處于低迷狀態(tài)，難以“破冰”。

　　量少價(jià)高 多數(shù)“滯銷(xiāo)”

　　“量少價(jià)高也是經(jīng)濟(jì)適用房遇冷的關(guān)鍵所在�！背�陽(yáng)房產(chǎn)總經(jīng)理劉強(qiáng)告訴記者。盡管在經(jīng)適房上市政策出臺(tái)后，有媒體統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，在未來(lái)的市場(chǎng)上，將會(huì)有大概2萬(wàn)套的經(jīng)適房放量，然而，真實(shí)情況卻并非如此�！�2007年6月前的經(jīng)適房數(shù)量大概是有2萬(wàn)套左右，然而，在這2萬(wàn)套中，產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的并不多”。劉強(qiáng)說(shuō)，在目前的市場(chǎng)上，基本上能夠滿(mǎn)足政策條件，正常上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，主要集中在金山碧水一期的紫竹苑、翠容苑、錦繡文華小區(qū)、金城小區(qū)等少數(shù)幾個(gè)早期的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

　　而在這部分符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房中，拿出來(lái)掛牌或者交易的經(jīng)濟(jì)適用房也偏少。“政策剛出，不少房東仍在觀(guān)望，因此，目前市場(chǎng)上各家中介手中的經(jīng)濟(jì)適用房房源都較少，此外，近年來(lái)福州房?jī)r(jià)的不斷攀升，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主對(duì)賣(mài)價(jià)都有較高的預(yù)期，通常以同地段商品房?jī)r(jià)為參考，所以?xún)r(jià)格都掛得偏高，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，吸引力就不大”。

　　盡管早年新建的經(jīng)濟(jì)適用房都位于較偏遠(yuǎn)的位置，但隨著福州新區(qū)的發(fā)展，這些經(jīng)濟(jì)適用房在現(xiàn)在看來(lái)地段也算不錯(cuò)，周邊配套也較為齊全，但這些可售房源中，大部分都是已有了6~8年居住歷史的“老房”，無(wú)論是戶(hù)型、建筑還是物業(yè)，和2006年之后的房源相比都存在一定的差距。

　　趨勢(shì)

　　合理定價(jià)將成市場(chǎng)有力補(bǔ)充

　　盡管到目前為止符合條件的可售經(jīng)適房數(shù)量還不算太多，但業(yè)內(nèi)人士楊先生告訴記者，隨著政策的逐漸細(xì)化和落實(shí)，這種市場(chǎng)上的存量將會(huì)陸續(xù)放出來(lái)，盡管在市場(chǎng)上無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)，但這種階段性的供應(yīng)，也將成為二手房市場(chǎng)的有力補(bǔ)充�！啊�解禁’的經(jīng)適房面積集中在60~120m，而經(jīng)過(guò)5~8年的積累，這部分經(jīng)適房業(yè)主隨著經(jīng)濟(jì)條件的提升，將成為改善性需求的生力軍”，業(yè)內(nèi)人士楊先生稱(chēng)，而他們置換后留下來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房，如果能夠合理定價(jià)，就恰好能夠補(bǔ)充二手房市場(chǎng)本來(lái)較為短缺的中小戶(hù)型的數(shù)量，從而滿(mǎn)足部分初次置業(yè)者的“過(guò)渡”需求。

　　逐步放量，合理定價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房上市政策的“開(kāi)閘”，能給市場(chǎng)帶來(lái)真正的利好。

　　政策速遞：

　　福州市政府近日通過(guò)了《福州市城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易辦法》，辦法中規(guī)定，在福州五城區(qū)內(nèi)， 2007年6月7日前于購(gòu)買(mǎi)且取得房屋所有權(quán)證滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，8月1日起將允許上市銷(xiāo)售。符合條件的房屋所有權(quán)人在補(bǔ)繳土地收益價(jià)款后可將其經(jīng)適房上市交易。土地收益價(jià)款按申請(qǐng)時(shí)所在土地級(jí)別對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)樓面地價(jià)的10%繳交。而2007年6月7日以后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易辦法，將另行制定。記者 孫劍 見(jiàn)習(xí)記者 邱巖