滬樓市9月新盤(pán)扎推上市 合理定價(jià)才是明智之舉

　　今年8月份，上海樓市成交量出現(xiàn)上升，新房成交面積環(huán)比增加了30.9%。在此態(tài)勢(shì)下，不少蟄伏已久的新盤(pán)放出開(kāi)盤(pán)消息，價(jià)格似也有水漲船高之勢(shì)。不過(guò)，種種跡象表明，今年的“金九銀十”成色未必樂(lè)觀(guān)，面對(duì)供應(yīng)和調(diào)控的雙重壓力，合理定價(jià)、快速銷(xiāo)售或許才是開(kāi)發(fā)商的明智選擇。

　　最近一個(gè)階段，關(guān)于樓市回暖、開(kāi)發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”的消息不絕于耳。然而與去年同期相比，這些信息對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)熱效果仍顯乏力。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年8月份上海新增樓盤(pán)個(gè)數(shù)為44個(gè)，而去年8月份該數(shù)據(jù)為62個(gè)。另?yè)?jù)中房上海指數(shù)辦公室的統(tǒng)計(jì)，8月份全市新建住房銷(xiāo)售面積為13.96萬(wàn)平方米，雖說(shuō)環(huán)比7月份增加了30.9%，但與去年8月份相比，成交面積還下降了41.9%；今年以來(lái)全市累計(jì)完成銷(xiāo)售面積866.44萬(wàn)平方米，比去年同期下降了50.2%。因此，眼下的成交量上升是否代表樓市真正“回暖”，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。

　　步入9月份，一些一再推遲開(kāi)盤(pán)計(jì)劃的樓盤(pán)已紛紛宣告面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一下子改觀(guān)。根據(jù)漢宇地產(chǎn)匯總數(shù)據(jù)，9月份全市預(yù)計(jì)有50個(gè)左右新盤(pán)上市，比起7、8月份來(lái)，大幅增加了六成左右。其中，浦東、寶山、嘉定、閔行是新開(kāi)樓盤(pán)最多的幾個(gè)區(qū)域，共29個(gè)樓盤(pán)，占據(jù)全市開(kāi)盤(pán)量的60%以上。從產(chǎn)品類(lèi)型上看，公寓占據(jù)主要份額，為總數(shù)的73%，還有14個(gè)別墅以及若干酒店式公寓將要開(kāi)盤(pán)。由于前幾個(gè)月打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)都成交活躍，9月份全市至少有半數(shù)左右的樓盤(pán)將有實(shí)際優(yōu)惠的措施。如果價(jià)格高開(kāi)，購(gòu)房者是否買(mǎi)賬，也仍存變數(shù)。

　　目前，定了開(kāi)盤(pán)日卻未定開(kāi)盤(pán)價(jià)的樓盤(pán)依然不在少數(shù)，表明開(kāi)發(fā)商在面臨調(diào)控政策的高壓下，“漲價(jià)之心”不死。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，當(dāng)前樓市的成交回暖，并不意味著市場(chǎng)就此開(kāi)始出現(xiàn)反彈，未來(lái)房?jī)r(jià)下降的壓力仍然很大。因?yàn)槟壳盎钴S的剛性需求并不具備持久性，大部分改善性需求和一些投資客依然在等待入市。與此同時(shí)，有關(guān)方面最近也多次重申了繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為的決心，如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)選擇逆市上漲，則會(huì)招致新一輪更嚴(yán)格的調(diào)控政策。

　　在目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，預(yù)售款依然是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。今年上半年，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，如今資金壓力已是越來(lái)越大。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量高峰到來(lái)，以及開(kāi)發(fā)商資金緊張加劇，開(kāi)發(fā)商唯有以降價(jià)換取成交量，才能跑贏(yíng)大市，部分區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)。 “在此情況下，開(kāi)發(fā)商的明智選擇應(yīng)該是合理定價(jià)、快速銷(xiāo)售，從而加快存貨的周轉(zhuǎn)速度。 ”中原集團(tuán)研究董事程赩說(shuō)。首席記者 張奕