稅收政策牽一發(fā)而動全身 房產(chǎn)稅面臨三問

　　對于風(fēng)傳的房產(chǎn)稅將要推出的消息，閆明并沒有表現(xiàn)出太多的興奮。

　　作為三套房子的擁有者，從事法律工作的閆明對當(dāng)前樓市調(diào)控每一個政策的出臺都極其關(guān)注，房產(chǎn)稅是他最近研究的重點。

　　“就像汽車的養(yǎng)路費改為燃油稅一樣，最后倒霉的是每個車主，房產(chǎn)稅可能也一樣，每個購房者并沒有得到什么好處�！遍Z明對記者說。

　　在閆明看來，房產(chǎn)稅的開征可能會進(jìn)一步加重置業(yè)者負(fù)擔(dān)，從而推高房價。“很明顯，房產(chǎn)稅征收之后，一些豪宅的持有人不會在乎，而對于大部分中低收入居民來說，一筆房產(chǎn)稅無疑會對生活造成影響�！遍Z明對記者說。

　　盡管閆明對房產(chǎn)稅的開征并不樂觀，但種種跡象表明，房產(chǎn)稅的推出已經(jīng)漸行漸近。

　　9月30日，財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，對于房產(chǎn)稅這項制度改革，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗后逐步擴(kuò)大到全國。

　　10月7日晚，上海出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，雖然傳聞中的房產(chǎn)稅并沒有如期推出，但是上海房管局在文件中稱將做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作，房產(chǎn)稅改革終于出現(xiàn)在了官方的正式文件中。此前，多個地方包括重慶、廣州、杭州、成都等都已經(jīng)開始著手在稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征計培訓(xùn)。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近日也對媒體表示，房產(chǎn)稅改革是“十二五”期間的重要議題�！霸龠^幾個月就將進(jìn)入‘十二五’，房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)到了‘論月數(shù)’的時候”。

　　但是，在房產(chǎn)稅推出的呼聲中，也有聲音質(zhì)疑:房產(chǎn)稅出臺真的能抑制高房價嗎？房產(chǎn)稅出臺真的能為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種，從而改變“土地財政”嗎？房產(chǎn)稅出臺真的準(zhǔn)備好了嗎？

　　-能抑制高房價嗎？

　　業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，房產(chǎn)稅開征的推廣將對各地樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，如果能夠?qū)Φ谌�套以上住宅征收重稅，將徹底改變投資房產(chǎn)的收益預(yù)期，從而有利于遏制房價過快上漲。

　　一直以來，房產(chǎn)稅被推崇為控制房價的“核武器”，事實真的如此嗎？

　　“即使房產(chǎn)稅真的推出了，在當(dāng)前大部分投資者對房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期下，也不會起到多少抑制的作用�！遍Z明對記者說。

　　閆明分析，目前炒房者和投資房產(chǎn)的人，主要目的是為了財產(chǎn)的保值和增值�！霸谀壳巴ㄘ浥蛎浡蕦嶋H上超過3%、而房價上漲動輒每年超過10%的幅度來看，即使房產(chǎn)稅稅率高達(dá)1%，也無法起到阻止炒房和投資房產(chǎn)的作用�！�

　　在閆明看來，增加持有者的成本，但不可能從終端的產(chǎn)品上讓其價格下降，不足以調(diào)控市場降溫。

　　甚至還可能出現(xiàn)壞的情況。在閆明看來，在把房產(chǎn)稅當(dāng)做壓住房價上漲的最后一根救命稻草的情況下，一旦房產(chǎn)稅真的出臺，可能出現(xiàn)相反的情況。“市場可能形成主要控制房價的政策都已經(jīng)出盡的認(rèn)識，房屋價格的上漲將會出現(xiàn)更加強(qiáng)烈的勢頭。控制房價將是更加困難重重�！�

　　“參考國際物業(yè)稅0.8%-1.2%的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅征收0.3%-0.4%當(dāng)屬合理，100萬價值的房產(chǎn)每年增加3000-4000元的成本，但該部分的成本極容易轉(zhuǎn)嫁至租金上�！鄙虾３诵切袖N服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺，將大幅度推高房屋租金。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，現(xiàn)在大家對房產(chǎn)稅的期望值有些高過頭了，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張�！皩嶋H上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi)，可能對房價上漲有一定的抑制作用，但長期來看，一些投資客可能還是會囤房。”

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王世界也表示，房產(chǎn)稅與房價之間沒有直接聯(lián)系，房價漲跌主要還看供求關(guān)系，如果房價上漲預(yù)期不改變，房價上漲的收益超過持有成本的增加，房產(chǎn)稅的作用就難以顯現(xiàn)。

　　-能改變“土地財政”嗎？

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，開征房產(chǎn)稅，將使得地方政府改變“土地財政”的老路，不再扛著市場的名義接二連三催生“新地王”，而地方政府因為無法通過賣地而獲得的預(yù)期收益，則通過新稅種來予以彌補(bǔ)。

　　財政部統(tǒng)計顯示，2008年中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當(dāng)年度全國財政收入總額的2.9%。地方政府的“增收空間”和征繳動力均可見一斑。

　　房產(chǎn)稅規(guī)模會有多大？在目前稅率、房產(chǎn)保有量等數(shù)據(jù)尚缺的狀況下根本無從計算。但公認(rèn)的是，這是一個巨額的數(shù)字，有媒體估算為年逾千億。

　　從這一程度上來說，開征房產(chǎn)稅，一方面給了市場良好的信號，一方面也安撫了地方政府。國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長肖金成認(rèn)為房產(chǎn)稅有兩大主要作用，一是對房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)，二是對于地方財政增加一項稅收。在此之前，國家發(fā)改委財政金融司有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，“這個稅種的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種�！�

　　開征房產(chǎn)稅真的能改變地方政府的“土地財政”嗎？推動房產(chǎn)稅開征是為穩(wěn)定中國房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策，還是僅僅為地方政府吸金？

　　“如果開征的主要意圖在于增加地方收入，那么房產(chǎn)稅收不可能取代土地出讓金，進(jìn)而讓地方政府?dāng)[脫對‘土地財政’的依賴�！遍Z明對記者說。

　　在閆明看來，如果不理清地方政府職能，不改革土地出讓制度，地方政府該高價賣地的還會高價賣地，因為，“沒人會嫌錢扎手�！�

　　更重要的是，開征房產(chǎn)稅也不大可能取代原本附著在房產(chǎn)市場上的其他幾十種稅費�！伴_征意味著政府從房產(chǎn)市場獲得了更多的收入，這個收入不可能憑空產(chǎn)生，而只會以抬高市場成本為代價，并最終體現(xiàn)在房價上�！遍Z明對記者說。

　　所以，閆明認(rèn)為，若以增收為主要目的開征房產(chǎn)稅，令人擔(dān)憂的結(jié)果就是，政府收入增加了，但房價不僅沒能得到抑制，反而助推了房價。因此，控制房價，要跳出加稅的誤區(qū)，通過改革土地出讓金制度、減少交易環(huán)節(jié)的稅費、擴(kuò)大供應(yīng)等手段，才能達(dá)到目的。

　　-準(zhǔn)備好了嗎？

　　雖然房產(chǎn)稅改革思路已定，但在改革方向及操作手法上目前尚無定論。觀察人士指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

　　正如清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉所說:“房產(chǎn)稅改革是一項長期的制度建設(shè)�！币蛑�影響重大，擁有多套住房的投資者是否會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買家，便成為不少人的憂慮。畢竟一種稅收政策能夠發(fā)揮多大的作用，關(guān)鍵取決于稅負(fù)的最終承擔(dān)者是誰。

　　“在我國全面開征“房地產(chǎn)稅”的條件還不成熟，但是，我們可以在一部分城市開始試點，對開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售，個人持有多套住宅、購置商鋪出租、炒買炒賣房地產(chǎn)的行為開征房產(chǎn)稅，取得經(jīng)驗后再逐步推向全國�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)財稅研究院客座教授劉玉章對記者說。

　　北京大學(xué)政府管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院執(zhí)行院長閻雨指出，對于房產(chǎn)稅的開征一定要謹(jǐn)慎考證，以免后患。他指出，稅收改革是一個系統(tǒng)工程，需要做的工作還有很多，不僅是技術(shù)問題。

　　“推行房產(chǎn)稅要遵循漸進(jìn)原則，理清征稅范圍和目標(biāo)，否則就會導(dǎo)致重稅，進(jìn)而增加住房成本，加劇社會矛盾。在房產(chǎn)稅試點初期要避免帶來社會震蕩，各方面阻力越少越好。否則，稅收沒增加多少，反倒引發(fā)更多的社會矛盾和不公平現(xiàn)象�！遍愑暾f。

　　多方面信息顯示，各地對于房產(chǎn)稅開征工作的準(zhǔn)備基本停留在硬件方面，而對于征稅范圍和目標(biāo)、差別化稅收的可能性和方法、房價評估的公允性、房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的可能性等一系列軟件方面，無論是地方討論還是各部委的消息透露，都表明似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有經(jīng)過充分的論證。

　　“房產(chǎn)稅征收要考慮各種可能性，做好充足的準(zhǔn)備工作。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長文林峰表示，稅收政策牽一發(fā)而動全身，所以“務(wù)必要權(quán)衡利弊，謹(jǐn)慎決策”。