限購令后只買不賣？大投資客豪賭“樓市貔貅”

　　10月7日上海出臺的“限購令”，卻遭到了另類“解讀”，并催生近期上海一波樓市成交行情。

　　上海一家知名房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)論壇日前收到多名網(wǎng)友舉報，臨近新江灣的某樓盤在4月17日樓市新政以后，一個月只能賣十幾套樓。但是這次限購令出臺以后，開盤當(dāng)天就賣出了新推200多房源的2/3。

　　中房信的最新報告顯示，上海高端住宅近期出現(xiàn)了新一輪集中成交的熱潮，仁恒怡庭等限購令出臺以后的熱銷樓盤甚至?xí)�拉動整個上海商品住宅成交均價大幅上漲。

　　第一太平戴維斯董事總經(jīng)理劉德楊在第三季度上海樓市運(yùn)行報告會上分析這一波樓市行情產(chǎn)生的原因，認(rèn)為限購令只對那些購買能力比較弱的買房人產(chǎn)生影響，使他們觀望。而對那些不差錢的購房者，卻絲毫不會影響他們購買，反而會成為他們眼里最好的購房機(jī)會。他因此認(rèn)為那些房價仍有上漲空間的物業(yè)會在限購令后仍然擁有機(jī)會。

　　但是，令人大跌眼鏡的是，上述有機(jī)會的物業(yè)并不是不受限購令影響，并且定價較低的商業(yè)物業(yè)反而仍然會是占有稀缺資源的優(yōu)質(zhì)住宅。

　　投資客依然只買豪宅？

　　此前，有分析師認(rèn)為，限購令會讓投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，令今年以來一直呈現(xiàn)疲態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)重新煥發(fā)生機(jī)，畢竟后者并沒有被限購。

　　但劉德楊認(rèn)為，這一可能性并不大。因?yàn)橘徺I商業(yè)地產(chǎn)仍然僅僅只是基金在做的事，個人買家只會購買豪宅。他斷言，限購令后投資客的購買目標(biāo)優(yōu)先鎖定住宅，尤其是那些高總價的豪宅。

　　因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的總價較高 （真正有投資價值的商業(yè)地產(chǎn)，通常投資總價都要上億元），短線套現(xiàn)能力較弱，而且很難獲得較高額度、較長期限的貸款，并不適合中短線投資的個人買家購買。

　　而目前商業(yè)地產(chǎn)租金價格的走勢依然低迷，個人投資者也很難通過購買商業(yè)地產(chǎn)獲取高額回報。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)顯示，雖然上海第三季度吸納甲級寫字樓的數(shù)量達(dá)到75000平方米，高于新增供應(yīng)水平，但第三季度上海寫字樓的租金價格僅僅比第二季度上漲了3.24%左右，大部分寫字樓項(xiàng)目的租金回報率都比較低，比如徐家匯附近擁有3、4、9、10、11號5條軌道交通線路的5A級寫字樓宏輝國際大廈，租金報價只有4.5元/平方米/天，相比周圍4萬元/平方米的住宅價格，租售價格比超過1比20。即使是南京西路附近的商業(yè)項(xiàng)目租金回報也難言可觀，比如新近落成的甲級寫字樓1788每平方米的單位日租金只有10元，而周邊的住宅房價早已達(dá)到10萬元/平方米。而銀行對寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的貸款估價主要是依據(jù)其租金回報，而令商業(yè)項(xiàng)目獲取貸款的能力極低。特別是相比住宅，寫字樓和商鋪在轉(zhuǎn)讓時，嚴(yán)格征收營業(yè)稅、土地增值稅和個調(diào)稅，一些商業(yè)項(xiàng)目的征稅比例甚至達(dá)到其交易價格的30%以上。低廉的租金回報和高昂的交易成本，嚴(yán)重壓縮了商用物業(yè)的升值空間，令個人買家對商業(yè)項(xiàng)目失去興趣。

　　投資專業(yè)門檻相對較低的寫字樓尚且缺乏價格上漲動力，投資難度更大的商鋪顯然更難有較大的價格上漲空間。劉德楊等上海房地產(chǎn)業(yè)資深人士因此認(rèn)為，限購令下投資客的選擇依然只有豪宅。

　　濱江豪宅或成樓市“貔貅”？

　　并非所有豪宅都是可以投資的。很多行業(yè)人士眼里，只有黃浦江沿岸、佘山山景的稀有資源的優(yōu)質(zhì)豪宅，才是真正值得一買的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而一位資深投資客卻以自己多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)認(rèn)為，選房和選股原理接近，那些資金流入量比流出量多的豪宅樓盤才具有可投資性。

　　他認(rèn)為，更應(yīng)該調(diào)查豪宅在一手房市場上的成交量和二手房市場的掛牌量的比較。如果成交量明顯高于掛牌量，說明這個豪宅樓盤的資金流入是只進(jìn)不出，就像是地產(chǎn)版的“貔貅”，吸金納銀，未來房價還有大幅上漲空間。反之，如果掛牌量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房成交量，那說明樓盤已是“明日黃花”，房價下跌只是時間問題。

　　根據(jù)上述方法，一些機(jī)構(gòu)對上海過去十年中最知名的數(shù)十個樓盤，對包括湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣豪庭等項(xiàng)目一一比較，發(fā)現(xiàn)那些二手房掛牌量較少的區(qū)域，果然正是10年中房價上漲最高的區(qū)域。

　　以湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣豪庭三項(xiàng)目為例，安居客網(wǎng)站顯示總掛牌房源數(shù)不足400套，不及一個中型普通住宅社區(qū)二手房掛牌量的1/3，這其中還包括了大量的重復(fù)掛牌。而上述三個樓盤的成交量和成交金額又是近幾年來上海成交量居前的。大量樓市資金的凈流入，使得這些樓盤所在的黃浦江沿岸各板塊在過去十年中房價上漲居首。中房信集團(tuán)的報告顯示，陸家嘴和徐匯濱江是最近10年上海房價漲幅最高的前兩名。

　　行業(yè)分析師說，上述板塊所以能有如此大的價格上漲幅度，原因就在于這些區(qū)域極少有二手房掛牌轉(zhuǎn)讓。特別是類似徐匯濱江這樣的發(fā)展中區(qū)域，由于最近10年一系列的城市建設(shè)，不斷地能夠吸引新業(yè)主，留住老住戶，未來的價格上漲空間甚至有可能超過陸家嘴。

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