主持人：記者 支玲琳

　　嘉賓：張永岳 華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院　院長、建設(shè)部專家委員會(huì)專家　

　　新聞背景：面對(duì)狂飆再起的火熱樓市，今年5月起，南京市物價(jià)局等一些地方的管理部門針對(duì)房價(jià)，前所未有地采取了“只許降不許漲”的行政調(diào)控手段。盡管有地產(chǎn)界人士譏此為“回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的‘開倒車’行為”，但如此“最直接”、“最解渴”地拿房價(jià)“開刀”，還是得到了普通民眾的支持，有的人更是將此視為樓市調(diào)控的“最后希望”。然而一月過去，受核價(jià)新政影響，開發(fā)商紛紛捂盤，慣例的上市旺季如今反而成了上市淡季。有的地方由于供不應(yīng)求，排隊(duì)搶購的現(xiàn)象非但沒有緩解，反而變本加厲。作為行政手段調(diào)控樓市的一次大膽嘗試，樓市新政未來路在何方？

　　支玲琳：火爆的南京樓市，不過是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影；而調(diào)控遇到的重重困境，更是各級(jí)各地政府所面臨的一個(gè)共同的難題。在此前稅收、利率等市場化調(diào)控手段“越調(diào)越高”的背景下，行政手段是否已經(jīng)成為調(diào)控的最后選擇？

　　張永岳：無疑，核價(jià)新政是一種價(jià)格管制手段�；仡櫳鲜兰o(jì)80年代的經(jīng)濟(jì)體制改革，其中除了所有制改革，最難的就是價(jià)格體制改革，所以有“價(jià)格闖關(guān)”之說。當(dāng)年，關(guān)于價(jià)格的“調(diào)放之爭”也是相當(dāng)激烈。說到底，也就是一個(gè)如何處理價(jià)格改革與價(jià)格穩(wěn)定這兩者之間矛盾的問題。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，只要是商品，一味地“管住”并不現(xiàn)實(shí)，也不可能，只有遵循價(jià)值規(guī)律的科學(xué)調(diào)控才是最能奏效的。

　　但對(duì)于近來一些地方所采取的限價(jià)措施，我們也可以理解。面對(duì)房價(jià)的非理性上漲，地方有關(guān)部門沒有坐視不管，而是積極作為，這是一個(gè)民生政府負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。這應(yīng)該是根據(jù)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)實(shí)，在其他手段可能見效比較慢的情況下，所采取的一種相機(jī)調(diào)控手段。作為對(duì)具體情況不夠了解的一個(gè)學(xué)者，我很難加以過多評(píng)判。但必須看到，只要住宅市場仍然是市場化的，那么這種調(diào)控手段只能是相機(jī)的。因?yàn)檎嬲�的市場價(jià)格，只能在價(jià)值規(guī)律作用下，通過供求關(guān)系來形成。當(dāng)然這其中，政府并非無所作為，它的主要職能應(yīng)該體現(xiàn)在市場秩序的管理及特定時(shí)期特定情況下的必要干預(yù)，而不是具體定價(jià)的價(jià)格管制。衡量一個(gè)宏觀調(diào)控政策是否到位，關(guān)鍵在于政府干預(yù)是不是適時(shí)、適度、適用。所謂適時(shí)，指現(xiàn)實(shí)有沒有需要；所謂適度，即是否符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；所謂適用，就是看它收效如何。

　　支玲琳：現(xiàn)在出現(xiàn)了這樣一個(gè)情況，越是開發(fā)商惜售，人們越是搶號(hào)，因?yàn)轭A(yù)期還是要漲，“搶到就是賺到了”�？梢栽O(shè)想，如果政府直接打壓房價(jià)最終都不能奏效，那么不能不說對(duì)調(diào)控的信心是一個(gè)打擊。

　　張永岳：所謂“限漲令”，對(duì)某些中小城市，可能是適用的。因?yàn)榈胤叫�，流通性也小，外面購買的人少，政府比較容易控制。但對(duì)一些中心城市、大城市來說，外來資金是很難控制的。當(dāng)前房價(jià)上漲是綜合性因素作用的結(jié)果，這里有城市化進(jìn)程的作用，也有流動(dòng)性過剩的原因。不可否認(rèn)，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)資產(chǎn)的年代，一些收入較高的人群希望把收入及手頭的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為一定的載體。而住房恰恰滿足了這種需求，再加上中國城市土地資源比較稀缺，人們改善住房要求比較迫切，又增加了人們對(duì)于未來上漲的預(yù)期。就現(xiàn)實(shí)而言，我們不排除有炒作的因素。企業(yè)是追求利益的，會(huì)有開發(fā)商為了自己的利益在推波助瀾，甚至有的在渾水摸魚。但如果認(rèn)為整條江河的波濤完全是它攪起來的，那是高估了。

　　市場的穩(wěn)定健康發(fā)展是全社會(huì)的利益所在，有見地的企業(yè)家也會(huì)認(rèn)同這一點(diǎn)�，F(xiàn)在老百姓最關(guān)注的是價(jià)格，但價(jià)格背后是一個(gè)利益關(guān)系，價(jià)格的形成過程更是各利益集團(tuán)博弈的結(jié)果。這涉及到兩端的問題：一端是市場供需總量及其結(jié)構(gòu)的平衡，還有一端就是宏觀調(diào)控。在這一過程中，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，從有利于和諧社會(huì)建設(shè)出發(fā)，政府要逐漸從相機(jī)調(diào)控轉(zhuǎn)向穩(wěn)定的可預(yù)期的調(diào)控，建立一個(gè)標(biāo)本兼治的房地產(chǎn)調(diào)控體系。在這個(gè)過程中，政府必須充分考慮民眾的利益和呼聲，但分析問題、采取措施，還是要理性、冷靜。

　　支玲琳：情緒化的做法，往往于事無補(bǔ)。那么，如何建立一個(gè)標(biāo)本兼治的宏觀調(diào)控體系呢？所謂“越調(diào)越高”現(xiàn)象的癥結(jié)究竟在哪里？

　　張永岳：住房制度該如何設(shè)計(jì)？市場該如何均衡？這是一個(gè)大課題，簡單的說法可能以偏概全。強(qiáng)為之言的話，我認(rèn)為，住房制度設(shè)計(jì)可以有“兩分法”和“三分法”，所謂“兩分法”，就是一塊是市場，一塊是社會(huì)保障。社會(huì)保障就是根據(jù)政府的財(cái)力，按照社會(huì)最基本的保障線，政府去幫助解決；那么市場化，就是有多少能力買多大房。但由于我國現(xiàn)階段中低收入階層還比較多，從社會(huì)角度看，采用“兩分法”的條件還不太成熟。由此，我們現(xiàn)在的設(shè)計(jì)是三個(gè)層面，除了完全市場化、住房保障外，中間還有一塊如經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房。

　　那么現(xiàn)在政策力度還不夠的是什么呢？首先，還是要加快住房保障制度的推進(jìn)。在過去，如果說住房保障制度還是沒有錢的問題，那么現(xiàn)在不完全是錢的問題，而是財(cái)政支出優(yōu)先次序的問題。就廉租房而言，這個(gè)最低保障線究竟應(yīng)該劃在哪？如何落實(shí)？該有個(gè)明確的說法。就住宅市場化而言，無論是土地供應(yīng)還是稅收制度，我們不僅要從調(diào)控需求的角度考慮，還要強(qiáng)化從增加供給的角度考慮，優(yōu)化宏觀調(diào)控的系統(tǒng)性。至于其他政策性住房供應(yīng)體系范圍到底如何，力度究竟多大等等，都應(yīng)該花大力氣研究透。畢竟這些年形勢發(fā)生了很大變化，原有的某些做法需要進(jìn)一步調(diào)整完善。當(dāng)然，具體怎么做卻是相當(dāng)復(fù)雜的。但正因如此，更需要我們系統(tǒng)思考，冷靜應(yīng)對(duì)。