房價持續(xù)上漲，在各地政府把重心轉(zhuǎn)向整頓房地產(chǎn)交易秩序的同時，一些學(xué)者把目光轉(zhuǎn)向了房價問題的深層原因——土地供給制度。
曾參與過住房制度改革，現(xiàn)為中國黃河研究會常務(wù)理事的武東建昨日向《第一財經(jīng)日報》表示，2006年的調(diào)控由于僅從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、稅收等方面采取措施，而沒有進(jìn)行供應(yīng)量方面的調(diào)控，從而在一定程度上未能控制住城鎮(zhèn)房價上漲。他認(rèn)為，目前城市畸高的房價，實(shí)際是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計劃經(jīng)濟(jì)遺傳病的反映，也難以反映中國城鄉(xiāng)住宅的真實(shí)價值。
專家：城鄉(xiāng)地權(quán)應(yīng)統(tǒng)一
武東建分析，過高的城市房價已造成了投資者炒作房價的重大機(jī)會。投資性用房已突破臨界水平，住房的金融屬性過高上浮形成系統(tǒng)性的投機(jī)泡沫，中國房地產(chǎn)市場的周期波動拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。為此需加大多主體的房屋供應(yīng)量，改變城市政府壟斷商品房供應(yīng)量。
另外，如何解決1.2億畝建設(shè)用地、32萬個村莊、7.5億農(nóng)村人口的富裕成長，已成為中國現(xiàn)代化的主題。每年城鎮(zhèn)化過程中超過1000多萬的失地農(nóng)民已構(gòu)成征地模式迫切需要調(diào)整的內(nèi)在壓力。
而所有這些將催生中國城鄉(xiāng)地權(quán)的統(tǒng)一市場。武東建認(rèn)為，中國城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)業(yè)人口接近農(nóng)村總?cè)丝诘囊话�，約有住宅100億平方米左右，城鄉(xiāng)接合部地帶可分散或集中地改建300億平方米以上的新建住房，具有承載城市和農(nóng)村人口遷移的巨大體量，是以存量地權(quán)資源調(diào)控樓市不可多得的本錢，可以平衡綜合性的社會利益體系。
武東建建議，通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點(diǎn)地實(shí)現(xiàn)商品化。
“其實(shí)質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化，直接進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)體系，體現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的真正價值，打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道，重構(gòu)農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)的體系。” 武東建說。
土地制度改革絕非易事
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞坦承，城鄉(xiāng)土地和住房管理制度怎么統(tǒng)一起來，是我國面臨的一個難題。一方面為了宏觀調(diào)控，遏制某些行業(yè)投資過剩，改變粗放式增長和守住18億畝耕地，國家需要關(guān)緊土地閘門；另一方面為抑制房價以及城鎮(zhèn)化發(fā)展，需要一定程度的放開土地供應(yīng)。
正是為有序解決這個矛盾，上個世紀(jì)90年代國務(wù)院決定加強(qiáng)出讓土地使用權(quán)的集中統(tǒng)一管理，借助土地收購儲備制度控制土地供應(yīng)總量。此后各城市紛紛建立土地儲備中心，實(shí)行統(tǒng)一征收土地，統(tǒng)一出讓土地。2002年，國務(wù)院部門又決定停止以協(xié)議方式出讓土地，推出的土地“招、拍、掛”政策，使地方政府獲得更多的土地壟斷經(jīng)營權(quán)。
對此形成的土地供給制度，業(yè)內(nèi)眾多學(xué)者的一個評價是，由于政府從兩頭壟斷了土地市場，供給時間、供給多少都是由供應(yīng)方?jīng)Q定，使土地供給的彈性很小，從而推動著房價上漲。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村所王小映博士對此表示，從大方向上來看，城鄉(xiāng)土地形成統(tǒng)一市場是個趨勢。但改革本身錯綜復(fù)雜，不是放開了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，多供應(yīng)土地，就一定能降低房價。
王小映強(qiáng)調(diào)，未來中國土地市場，政府的管制仍不可或缺。要放開也是可控制的放開，土地用途仍需管制以免受沖擊，仍需要土地收購儲備制度，一部分土地以后可走市場交易許可的方式但也需要管制，另外“招、拍、掛”制度仍不可或缺，因?yàn)檫@是市場化下發(fā)現(xiàn)土地價值所需的。
王小映最后表示，土地制度極為復(fù)雜，不是放開農(nóng)村集體建設(shè)用地就能解決問題。
針對目前城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上出現(xiàn)的向城市銷售的小產(chǎn)權(quán)房，北京市建委一位官員向《第一財經(jīng)日報》分析， 國家還不可能放松目前的管理制度。不會由于很多人已經(jīng)買了并入住了小產(chǎn)權(quán)房，高層就采取簡單默認(rèn)的態(tài)度，否則其后果會使得18億畝耕地的目標(biāo)落空。(孫榮飛）
