為了穩(wěn)定房價、平抑市場投機，防范房地產業(yè)信貸風險，日前央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。

　　有關銀行將緊縮房地產消費貸款的消息早有耳聞，提高首付也在預期之中。之前，已有一些城市的商業(yè)銀行率先將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成，個別銀行甚至停止了對購買二手房的商業(yè)貸款。美國次級信貸危機的教訓更是給日子好過的國內商業(yè)銀行澆了一盆冷水，警醒他們居安思危，積極防范房地產信貸風險。

　　筆者以為，在房地產市場升溫迅速，全國各城市房價持續(xù)多月保持上漲的背景下，加息和上調存款準備金率等一系列調控措施對樓市升溫退燒作用不大，提高首付比例的措施將直接抬高購房的資金門檻，可能對抑制過旺的需求是一帖有針對性的立竿見影的藥，與之前打擊捂盤惜售的措施相配套，將有利于緩解目前市場供不應求的態(tài)勢，對平抑漲速過快的房價也有益處。

　　雖然各家銀行都在央行和銀監(jiān)會通知發(fā)布后立即對外發(fā)布了放貸新政策，比如建行明確，個人房貸重點支持第一套自用住房，對第二套(含)以上住房貸款，逐步降低貸款成數。但收緊房貸的行動其實早已經啟動。9月下旬，建行的一則報告認為我國將進入房貸違約的高風險期。報告還提到，要加大對住房貸款的審查力度，建立和完善個人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征信材料進行判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，以完善風險管理。

　　但是，對購買第二套房將提高首付的措施也引來購房者的質疑聲。如何判斷第二套房是一個老大難問題。目前，銀行的征信系統(tǒng)并未與房地產登記系統(tǒng)互通，各商業(yè)銀行之間也是各自為政，銀行基本上沒有辦法來準確判斷一個人有多少套房子。雖然第二套房被界定為貸款購買的第二套房，如果一個人一次購買3套住房，分別在3家不同的銀行貸款，這3家銀行都有可能認為此人是第一次購房。而且，當第一套房的貸款已經還清，購買第二套房時如果仍然得多付首付和利息，似乎也不合情理。

　　通知規(guī)定第二套住房應該是家庭第二套住房，而現(xiàn)實生活中，夫妻共同出資買房，產權人只寫一方名字的情況很普遍，以另一方名義買房算不算第二套房？還有一種情況在時下年輕人中也很普遍，男女方雖然結婚了，但其中一方的戶口仍在父母處，戶口簿仍然顯示未婚，這第二套房又該如何控制？

　　筆者認為，將購買第二套房等同于投資性購房也欠妥當。在購房需求中，存在相當一部分改善型需求，這些購房者必須在購買了第二套房并入住后，才有可能出售第一套房。隨著生活觀念的改變，還會有一部分人在兒女結婚后大房換小房，套取部分現(xiàn)金提高生活質量，這樣的購房行為恐怕也不能劃入第二套房的范疇。如果我們不能精確地鎖定投資性需求，而“誤傷”了自住性需求，那么，出于良好愿望的資金緊縮措施很可能對資金有限的自住購房者造成“殺傷力”，而對資金相對寬裕的投資者來說，不過只是多一套少一套的差別。

　　有專家分析，購房者分五類，一是第一次購房自住，二是改善性購房，三是長線投資者，四是短線投機者，五是恐慌入市，透支經濟能力提前買房的人。筆者認為，應該鼓勵和保護第一和第二種需求，目前不提倡第三種需求，最后兩種需求才是調控措施應該針對的目標。(許國萍)