連續(xù)加息和提高第二套住房首付比例的政策，對(duì)上海二手房交易已經(jīng)產(chǎn)生了一定的冷凍效果。記者日前走訪了上海閔行區(qū)龍茗路東蘭路附近的數(shù)家房產(chǎn)中介門店，從10月到現(xiàn)在各家門店的成交記錄平均只有兩三套，僅為上月同期的兩三成左右。

　　更令房產(chǎn)中介們憂心的并非首付比例和銀行貸款利率的雙提高，而是物業(yè)稅開征可能性的逐漸增大。事實(shí)上，物業(yè)稅征收漸行漸近。近日國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，再次引起市場(chǎng)的高度關(guān)注——這一房地產(chǎn)調(diào)控的最后也是最大的一只“靴子”如果“落地”，會(huì)發(fā)出怎樣的砰然巨響？

　　物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，針對(duì)房地產(chǎn)持有者征收，通俗說(shuō)來(lái)就是養(yǎng)房子要繳稅。從國(guó)際范圍來(lái)看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，開征物業(yè)稅符合國(guó)際潮流。我國(guó)物業(yè)稅經(jīng)過(guò)幾年的空轉(zhuǎn)(模擬征收)，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，正式開征只是個(gè)時(shí)間早晚問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)不會(huì)從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì)因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)物業(yè)稅出臺(tái)便狙殺房地產(chǎn)業(yè)的極端現(xiàn)象。

　　首先，目前物業(yè)稅全面征收條件不成熟。征收物業(yè)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，關(guān)系到我國(guó)城市化發(fā)展大局，影響程度遠(yuǎn)不限于一個(gè)行業(yè)，所以征收的具體內(nèi)容和實(shí)施將會(huì)很謹(jǐn)慎，短期內(nèi)全面征收的可能性不大。

　　有行業(yè)研究人士預(yù)計(jì)，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現(xiàn)實(shí)。明年開始試點(diǎn)和對(duì)高檔商品房先征收的概率較大，兩年內(nèi)在全國(guó)推廣到所有物業(yè)的可能性較大。

　　為鼓勵(lì)自住、抑制投資和投機(jī)需求，預(yù)計(jì)物業(yè)稅稅率將實(shí)行差別化制定。對(duì)普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實(shí)行不同的稅率，通過(guò)稅率高低，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，壓縮投資投機(jī)房地產(chǎn)的獲利空間，限制投機(jī)性住房需求。

　　對(duì)于具體的稅基，有關(guān)投行研究報(bào)告指出，物業(yè)稅比較符合邏輯的稅率應(yīng)在0.5%-1.5%區(qū)間內(nèi)，而高端物業(yè)1%或1.2%的可能性較大，普通住宅稅率要低一些。一旦房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)的物業(yè)稅，能起到內(nèi)在穩(wěn)定器的作用，有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　征收物業(yè)稅有利于抑制房?jī)r(jià)，但不等于房?jī)r(jià)將會(huì)因此而下跌。在城鎮(zhèn)化不斷深入、居民收入不斷提高、消費(fèi)升級(jí)等綜合因素作用下，我國(guó)居民在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的自住性需求仍非常旺盛，供需關(guān)系決定了房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期將延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　長(zhǎng)期看，普通商品住宅呈現(xiàn)一定的剛性需求特征，即使物業(yè)稅開征，也不能抑制這部分市場(chǎng)需求，所以普通商品房?jī)r(jià)格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機(jī)需求推動(dòng)下泡沫較大，所以征收物業(yè)稅對(duì)這部分的抑制將較為明顯，從而對(duì)高檔商品房房?jī)r(jià)階段性打壓，但價(jià)格是否會(huì)下跌，則取決于物業(yè)稅稅基及政府政策執(zhí)行的力度。(黃俊峰）