房價的暴漲犯了眾怒。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)的老板，如同過街老鼠。業(yè)界除了一個任志強出來爭辯幾句，剩下的輿論幾乎都是揭批房地產(chǎn)的，輿論幾乎一律。
我無意為房地產(chǎn)商辯護，也不愿去分析房價高企的原因。我只是覺得很多揭批房地產(chǎn)的文章沒有說到點子上。指責謾罵過多，理性分析太少，大多人云亦云。比如，10月11日出版的《南方周末》刊登了一篇自稱是資深房地產(chǎn)策劃人寫的文章《樓房定價與成本無關(guān)》(下稱《無關(guān)》)。該文章被《南方周末》的編輯定為“揭露行業(yè)操作內(nèi)幕”的文章，所以，乍一看這個標題還真以為房地產(chǎn)商玩了什么貓膩呢。然而細讀起來，并沒有覺得房地產(chǎn)商有多“黑”。
《無關(guān)》一文為了渲染房價訂的離譜，特意把定價的方法分為兩種：“一種是成本核算法——通過計算成本加上利潤核算，得出最終市場價格。另一種是對比核算法——通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價格對比，得出最終的市場價格�！逼鋵�，在市場經(jīng)濟的體制下，這兩“種”定價方式?jīng)]有太多的差別，并不存在截然的對立。即使用成本核算法，“利潤”的核算也是依據(jù)市場情況來確定的。就拿大白菜來說，菜農(nóng)買菜也是依據(jù)市場價格的情況來制定出售價格的。種白菜的少了，大白菜的價格就是要高，種白菜的多了，價錢自然賣不上去了。再比如，平常年份，海南的香蕉是1塊多錢1公斤，但是今年最便宜的時候2毛錢1公斤都沒人要。難道是今年海南的農(nóng)民付出的少了嗎？不是，只是因為今年年初某些不良媒體肆意歪曲海南的香蕉染病，導致需求大量減少�？梢�，白菜和樓房在定價方式上沒有本質(zhì)的差別。
由此可見，根據(jù)成本、供求關(guān)系等多種市場因素來確定商品的價格，是市場經(jīng)濟的要求，作為房地產(chǎn)自然也不能例外。我們沒有理由指責房地產(chǎn)商采取采用“對比核算法”來確定商品房的價格。
《無關(guān)》一文似乎對“市場”有一種敵視的態(tài)度，他的理由居然是：當市場發(fā)生了變化，房地產(chǎn)的價格也會發(fā)生很大的變化，但是，房地產(chǎn)的成本卻沒有發(fā)生多大變化。那意思是，房地產(chǎn)商掙多了。于是，它便憤憤然的舉例說道：“A樓盤，在2005年時用市場比較法，與B、C、D、E等樓盤進行參照對比后，演算得出該樓盤的售價為5000元／平方米左右，投資回報率為23%。但因種種原因，該樓盤在該年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市場推售。當初參照的B、C、D、E等樓盤的售價都發(fā)生了變化，不再是2005年時的價格了。我們必須根據(jù)2007年的價格再重新進行演算并得出的A樓盤的售價為9000元／平方米，而投資回報率也變成110%了。”于是《無關(guān)》的心態(tài)不平衡了：“A樓盤的成本并未增加很多(建安成本基本沒增加，增加的只有管理成本等，但與增長的售價比，幾乎可以忽略不計)，但售價卻幾乎翻了一倍�！庇谑牵贸隽藰欠慷▋r與成本無關(guān)的結(jié)論。
但我以為，上述A樓盤按照2007年的市場情況重新定價是合理的，因為畢竟市場在變化。而如果市場變了，你的價格還不變，那倒真是有問題了，誰也不是傻子！
另外，《無關(guān)》一文由此得出“定價與成本無關(guān)”的推斷也是有片面的。如果我們非要計算A項目的成本的話，我們至少還要考慮這兩個問題：首先，兩年時間內(nèi)項目占用的資金的財務費用是在增加的，并且不是小數(shù)，不能不考慮在內(nèi)。其次，兩年時間內(nèi)資金的機會成本也在增加。我們知道，作為中國股市標桿標竿的上證綜合指數(shù)，在2005年的時候只有1000點左右，兩年后的今天已經(jīng)是6000點了。兩年來股市中的任何一只股票的漲幅都超過了100%，有的甚至是十幾倍的漲幅。而A樓盤價格的漲幅不過是80%。不妨舉個例算個帳：假如，2005年你有50萬元，那時你可以買到A項目100平米的房子。如果你沒有買房子，而是把50萬投入了股市，那么到了2007年，最保守的估計，你也有了100萬元，按9000元1平米的價格計算，你只要花90萬就可以買100平米的房子——你還富余了10萬塊錢。瞧瞧，你連裝修費都有了。
反過來，如果房地產(chǎn)公司2005年把A項目都賣出去，然后把回籠的錢投資證券市場，那么它賺的比現(xiàn)在按9000塊一平米賣房子要多得多。這就是機會成本。從投資的角度看，機會成本也是成本！
所以，《無關(guān)》所說的“捂盤”，不過是一些缺少智慧的開發(fā)商干的傻事，根本不是房地產(chǎn)業(yè)的主流。(袁峻)
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