2007年10月24日 星期三
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觀察:房市調(diào)控將“平衡供求”視為第一落點
2007年10月24日 09:08 來源:中國證券報

    發(fā)改委日前發(fā)布報告指出,今年1-8月房地產(chǎn)市場供求矛盾比較突出,房價漲幅更是呈逐月加快之勢。8月,深圳、北京新建商品住房銷售均價分別達到12790和10071元/平方米。今后將進一步加大供需雙向調(diào)控力度,繼續(xù)抓好已出臺調(diào)控政策措施貫徹落實工作,同時調(diào)整完善有區(qū)別的信貸、稅收政策,形成合力,穩(wěn)定房價。(資料圖) 中新社發(fā) 井韋 攝


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  如果說,2005年和2006年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路,那么近期密集出臺的調(diào)控新政,則將“平衡供求”視為政策目標的第一落點。而這種平衡,不僅包括對房產(chǎn)投資性需求的抑制,也包括政府對住房有效供給,尤其是對保障性住房的供給擔(dān)負責(zé)任。

  不可否認,處在城市化進程中的中國,住房剛性需求和土地供應(yīng)約束是必須面對的現(xiàn)實。因此,供求緊張很大程度上是一個真實的故事。但是,在人民幣升值、流動性充裕的宏觀背景下,由于資產(chǎn)價格上漲所造成的日益旺盛的房產(chǎn)投資需求,無疑是在這種“真實”上堆積“泡沫”。

  顯然,管理層已經(jīng)意識到房地產(chǎn)正在積聚和擴散的風(fēng)險,并且開始采取實質(zhì)性措施“區(qū)別對待”購房需求。其中,投資性購房需求已經(jīng)成為調(diào)控的主要對象。

  9月底,央行和銀監(jiān)會出臺新政,收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸。購買第二套及二套以上住房,貸款首付款比例將不低于40%。同時,貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。從目前的實際情況看,各大商業(yè)銀行出于房貸風(fēng)險自控的考慮,對該政策的執(zhí)行有“從嚴”的趨勢。

  在持續(xù)加息的進程中,這種帶有懲罰性的差異化利率,將“擠出”房產(chǎn)投資性需求和部分置業(yè)升級需求。因為,房地產(chǎn)是類似期貨的“保證金交易”。在低利率時代,20%-30%的首付款就可以撬動財務(wù)杠桿,獲得超過100%的高額增值收益,如果加上剛性需求的支撐,這種高收益將更加穩(wěn)固。但是,加息和房貸新政,將使投資性房產(chǎn)面臨越來越大的利率風(fēng)險。

  與此同時,房產(chǎn)價格已處于歷史高位,而建立在信用之上的購房需求,不可能永遠支撐房價的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示,我國住房抵押消費貸款的違約風(fēng)險已有抬頭趨勢。工行也指出,商業(yè)銀行應(yīng)摒棄“個人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念。這表明,從趨勢上看,不斷加重的利息負擔(dān)和日益走低的收益率曲線,將使得房地產(chǎn)投資不再“美好”。

  與抑制投資性需求相對應(yīng),住房的剛性需求則應(yīng)通過有效供給來滿足。10月初,國土資源部發(fā)文要求,確保中低價位住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。建設(shè)部牽頭的六部委則在聯(lián)合草擬“公屋”計劃,旨在解決城市中低收入住房保障。業(yè)內(nèi)人士認為,集約化開發(fā)建設(shè)用地,提高土地利用效率,加大保障性住房和普通商品住房的供應(yīng),已經(jīng)成為政府房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)思想。

  可以預(yù)見,未來房地產(chǎn)的發(fā)展將不僅僅在市場化的商品房里打轉(zhuǎn),有效供應(yīng)的增量,會更多地傾向于公共住房領(lǐng)域。由此,相當一部分住房剛性需求將得到有效分流,從而緩解商品房市場的供求緊張。(林喆)

編輯:王菲】
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