最近幾年,我國房價之所以持續(xù)快速上漲,一個重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所主導(dǎo),數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對房價走勢構(gòu)成影響。而經(jīng)濟(jì)適用房新政,將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體,從而,使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面,雙雙發(fā)生巨大變化。
11月30日,建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出,“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”——這是經(jīng)濟(jì)適用房向下與廉租房的銜接,同時,經(jīng)濟(jì)適用房向上又與“限價房”實現(xiàn)了鏈接,這樣,“三房”無縫對接,不僅使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系,也使得從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機(jī)銜接在了一起。
經(jīng)濟(jì)適用房新政的作用或許正在于此。作為一個承上啟下的環(huán)節(jié),它將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體,由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價產(chǎn)生影響的局面,從而,使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面,雙雙發(fā)生巨大變化。
最近幾年,我國房價之所以持續(xù)快速上漲,一個重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所占據(jù),數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對商品房構(gòu)成影響,如此單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)即便從世界范圍內(nèi)來看也是絕無僅有的。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導(dǎo),價格很容易被操縱。
我國現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶,幾次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前我國低保住房困難戶400萬戶,若加上低收入住房困難家庭,這一數(shù)據(jù)達(dá)到1000萬戶,也僅占全國家庭總數(shù)的5.6%。這說明, 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計口徑計算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數(shù)中,只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房,又無法享受政府提供的廉租房,從而形成了一個尷尬的“夾心層”。
由于社會保障性住房針對的人群太少,且與“夾心層”無緣,導(dǎo)致一部分“夾心層”無奈之下選擇購買商品房,由此滋生出一部分商品房的被動需求者,這成為推高房價上漲的一個重要因素。除此之外,還有一部分“夾心層”尚未被動購買商品房,但他們對住房有著天然的需求,這種潛在的需求因素加大了人們對商品房市場供不應(yīng)求的預(yù)期,也同樣成為推高房價上漲的一個重要因素。
為了改變這一局面,有關(guān)部門推出了“限價房”政策。但是,“限價房”由于缺少經(jīng)濟(jì)適用房這一過渡環(huán)節(jié),使得廉租房與“限價房”之間依然存在著一個龐大真空地帶。因為“限價房”定位于“超過經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的夾心層”,而不是定位于“超過廉租房條件而買不起經(jīng)濟(jì)適用房的夾心層”。
事實證明,“限價房”的推出對抑制房價上漲并沒有起到明顯作用。不僅如此,一些地方利用“限價房”取代經(jīng)濟(jì)適用房,實際上是在變相推卸自己的責(zé)任。因為經(jīng)濟(jì)適用房是享受諸多優(yōu)惠政策的社會保障性住房。比如,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng);免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金;經(jīng)濟(jì)適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)等等。而對于“限價房”政府則不需要承擔(dān)如此之多的責(zé)任,并且政府照樣可以保持穩(wěn)定的收益。
但是,在經(jīng)濟(jì)適用房的地位確立后,“限價房”作為社會保障性住房向市場化的商品房的一個過渡,則能夠起到一定的積極作用。
“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”,實際上意味著社會保障性住房的針對對象在擴(kuò)大。并且,《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定,“經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右”,這種具體而明確的剛性規(guī)定,便于在實踐中被落實,這將改變目前經(jīng)濟(jì)適用房越建越大、偏離政策初衷的現(xiàn)狀!60平方米左右”的限制,實際上等于去除了經(jīng)濟(jì)適用房的部分投機(jī)價值,加上政府回購、準(zhǔn)入限制等規(guī)定,更容易使經(jīng)濟(jì)適用房中的投機(jī)行為受到抑制。同時,“60平方米”的剛性規(guī)定也意味著,同樣面積的土地將能夠建造出更多的經(jīng)濟(jì)適用房,被住房保障政策邊緣化的“夾心層”,相當(dāng)一部分將被因此受益。
需要指出的是,經(jīng)濟(jì)適用房并不需要政府投入太多財力,它只需通過讓渡其自身收益即可完成。眾所周知,在我國的房價構(gòu)成成本中,建筑成本占比很小,成本中的大部分是土地出讓金和各種稅費(fèi),只要政府按照新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地“確保優(yōu)先供應(yīng)”,并且免征相關(guān)稅費(fèi),經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完全可以在解決住房保障方面發(fā)揮巨大威力。
這將徹底改變我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看,社會保障性住房在實現(xiàn)無縫對接,成為一個系統(tǒng)主體后,將改變商品房“一房獨(dú)大”的局面,使整個樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征,將對平抑房價,防止“經(jīng)濟(jì)增長偏快轉(zhuǎn)向過熱、防物價全面上漲和防資產(chǎn)泡沫”起到重要作用。從需求結(jié)構(gòu)來看,社會保障性住房實現(xiàn)無縫對接,將使得“夾心層”對商品房的被動需求大大減小,從而,改變需求持續(xù)推高房價的局面。同時,由于商品房“一房獨(dú)大”的基礎(chǔ)不復(fù)存在,房價的壟斷態(tài)勢也喪失了基本前提,眾多的投機(jī)性購房將知難而退,房價將逐漸回歸理性,住房這一令民眾普遍擔(dān)憂的問題也將逐漸得到解決。
(賈圖 作者現(xiàn)居北京,資深房地產(chǎn)評論專家)