保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價的走勢。當商品房占據(jù)主流的時候，開發(fā)商掌控定價權(quán)，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價。而當保障性住房供應(yīng)加大時，開發(fā)商的壟斷定價權(quán)就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應(yīng)后，房價必然走向下跌。

　　本人在《上海證券報》先后發(fā)表三篇論房價走勢的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。這些文章正引起越來越大的反響，一些研究機構(gòu)也開始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報告中預(yù)測，受到近些年來房價上漲過快、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場供過于求等因素影響，國內(nèi)房價將在未來一年出現(xiàn)至少15%的下降。

　　我相信，隨著越來越多的理性的分析人士與研究機構(gòu)，客觀地認識這個市場，房價即將下跌的結(jié)論將日漸成為主流。今天，我再次從保障性住房的供應(yīng)角度，分析房價的未來走勢。

　　能夠影響房價的因素，從住房供應(yīng)性質(zhì)來看，可分為兩大部分，一是保障性住房，二是商品房，兩者的平衡關(guān)系，直接決定著房價的走勢。我們知道，香港樓市價格從1997年到2003年8月持續(xù)下跌，房屋價值縮水70%，17萬家庭成為“負資產(chǎn)家庭”。而在1997年以前，香港房價漲勢如虹。為何發(fā)生了如此大的變化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建華主政的港府，投入巨資建設(shè)大量平民住宅——公屋數(shù)量占到整個市場的50%左右，保障性住房供應(yīng)量的擴大必然蠶食商品房市場的空間，從根本上改變供求關(guān)系，導(dǎo)致房價的快速下跌。

　　新加坡的情況大致差不多。新加波地少人多，如果住房供應(yīng)完全交給市場，房價將變成“天價”，而實際上新加坡的房價相對比較穩(wěn)定，這成為新加坡保持社會和諧的一個重要根基，關(guān)鍵就在于，其住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，商品房占比非常小。新加坡政府規(guī)定，占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋，對15%的困難戶供應(yīng)由政府補貼的房屋。由于保障性住房占比大，開發(fā)商不能通過壟斷形成定價權(quán)，房價走勢平穩(wěn)。

　　這兩個例子說明，保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價的走勢。具體而言，這種關(guān)系就是，當保障性住房占比較大時，房價會保持平穩(wěn)態(tài)勢，波動較小。而當商品房占據(jù)主流的時候，開發(fā)商掌控定價權(quán)，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價。商品房的占比越大，這種壟斷性越強。

　　我們知道，2003年以前，我國房價走勢平穩(wěn)，漲幅非常小。而在2003年以后，房價飛漲。為何？國務(wù)院1998年發(fā)布的房改23號文，所設(shè)計的住房供應(yīng)體系，是城市80%以上的家庭由政府供應(yīng)經(jīng)濟適用房，而不是開發(fā)商供應(yīng)高價商品房。也就是說，保障性住房是市場供應(yīng)的主體，屬于開發(fā)商建設(shè)的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建設(shè)部出臺的18號文把經(jīng)濟適用房由“住房供應(yīng)主體”改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，這意味著，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質(zhì)”但畢竟落腳點在“商品住房”上。因此，2003年當年的房價漲幅，就超過了1998年至2003年的累計漲幅。

　　保障性住房被市場化的商品房所取代，等于賦予了開發(fā)商壟斷定價權(quán)，房價的失控也源于此，即使2005年的房地產(chǎn)調(diào)控，亦不能阻止房價快速上漲的步伐，因為，調(diào)控沒有改變住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)�？梢赃@樣說，如果住房的供應(yīng)壟斷在開發(fā)商手中，房價的走勢就可能降下來。但是，房價的持續(xù)上漲，越來越遠離民眾實際購買力的現(xiàn)狀，令民眾憂心忡忡，也令政府不安。在認識到我國房價飛速上漲的真正癥結(jié)以后，政府開始以前所未有的速度，加大保障性住房的供應(yīng)，而這成為促進房價下跌的一支重要力量。

　　2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱“24號文”)發(fā)布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。24號文特別強調(diào)擴大廉租住房資金來源，使得保障性住房的供應(yīng)變得更有保障，供應(yīng)量自然要增大。

　　11月30日，建設(shè)部等七部門又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。辦法指出，“經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”。于是，經(jīng)濟適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價房”實現(xiàn)了鏈接，“三房”無縫對接，不僅使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系，也使得從經(jīng)濟適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機銜接在了一起，這種對接弱化了商品房的作用，因為經(jīng)濟適用房和限價房對商品房都具有替代作用，這意味著開發(fā)商完全主導(dǎo)市場的時代走向終點。

　　也因此，房價的下跌已變得難以避免。5月17日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場研究報告》指出，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分�！皬墓┙o狀況來看，根據(jù)此前文件要求，今年6月底前全國656座城市要公布今后4年的住房規(guī)劃。而此前全國重點城市公布的2008年度住房建設(shè)計劃中，住房保障和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為各大城市今年住房市場發(fā)展的主要著力點�！睋�(jù)統(tǒng)計，全國10個重點城市2008年計劃新建住房面積共15294.17萬平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬平方米，占新建住房面積比例為26.7%。并且，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中，武漢的比例最大，約為70.8%；北京計劃新建保障性住房也在四成以上。為此，研究報告指出，目前各地都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積，這將成為今年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。

　　當然，所謂“保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分”的說法比較委婉，也比較含蓄，說直接點，就是保障性住房必將壓低房價�。ㄙZ圖）