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房地產(chǎn):市場調(diào)節(jié)發(fā)展更健康 三類公司可投資

2008年08月08日 11:26 來源:廣州日報 發(fā)表評論

  房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是最市場化的行業(yè),沒有準入限制,沒有資格限制,而由于競爭激烈,開發(fā)商日子不好過,房價在過去許多年并沒有大幅度上漲,但恰恰從2004年開始,國家開始調(diào)控這個行業(yè),土地信貸控制得很厲害,供給預期減少導致了房價的催升。目前房價出現(xiàn)調(diào)整是經(jīng)濟規(guī)律使然,而非政策調(diào)控,也就是說即使房地產(chǎn)政策放松,房價仍將下跌,同股市一樣,政策逆著市場規(guī)律不會見效。

  如果政府不救市,目前市場的低迷必然導致新開工面積的下降以及房地產(chǎn)投資額的降低,也將導致二到三年后房地產(chǎn)市場供給的減少,從而短期內(nèi)房價的調(diào)整和房地產(chǎn)市場的低迷就成為下一階段行業(yè)健康發(fā)展的新的基石,這個過程中房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰,房屋質(zhì)量將進一步提升,購房者得到實惠。

  而關鍵是地產(chǎn)行業(yè)很難按照市場規(guī)律進行調(diào)整,最近已經(jīng)陸續(xù)有地方政府出臺政策來保護這個行業(yè),我們估計長則在明年上半年,短則在今年年底,這種跡象將更加明顯。政策放松結果有兩個:一方面土地和信貸的放松將增加供給,將是雪上加霜;另一方面按揭政策的放松將繼續(xù)吹泡沫,理性的調(diào)整無法實現(xiàn);所以我們認為政府不需要也不應該救市,也許救市就是害市。

  綜上分析,如果政府不救市,盡管短期內(nèi)情緒可能更悲觀些,但我們可以樂觀地看中長期;如果政府救市,短期可能樂觀,但中長期會悲觀。

  三類公司可以投資

  房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)行業(yè)景氣度相關,但優(yōu)質(zhì)的企業(yè)能夠相對好地應對市場波動,經(jīng)過前期較大的跌幅,地產(chǎn)公司股票價值已經(jīng)出現(xiàn),這個階段是以一種苛刻的態(tài)度選擇公司的階段,選擇那些可以勝出的優(yōu)質(zhì)公司,那么標準是什么?我們認為三類公司可以投資:

  1.便宜的:手中土地儲備購于2007年之前,最好2006年之前,房價再跌他們都有錢賺,這些以區(qū)域公司為主,代表性公司如A股的華發(fā)股份、陽光股份,H股的首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂;

  2.市場化的:擁有較好的產(chǎn)品管理能力的公司,可以持續(xù)經(jīng)營,等待下一個繁榮期的到來,這些以龍頭企業(yè)為主,主要以A股的金地集團和萬科,H股的中國海外和綠城中國為代表;

  3.壟斷的:擁有獲取廉價土地資源和強融資能力的,這些公司以中央及地方國企為主,如A股的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和H股的華潤置地。

  同樣的,被淘汰的公司主要是那些管理很差、負債率很高、成本控制能力很弱、擴張很快的公司。如果不容易判斷就去看它開發(fā)的項目,如果你喜歡,性價比又好,就是好公司,你可以去買它的股票。(中金公司 白宏煒)

編輯:楊威】
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