美國(guó)次貸危機(jī)啟示我們，必須進(jìn)一步密切關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，重新檢討現(xiàn)行的住房開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款管理制度，最大限度地估計(jì)房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)大規(guī)模不良貸款的可能性。

　　外資拋售在華物業(yè)

　　“雷曼的破產(chǎn)，不會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但是在某些方面會(huì)比較明顯�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容說(shuō)。

　　易憲容表示，由于次貸危機(jī)涉及面比較廣，美國(guó)經(jīng)濟(jì)今年可能出現(xiàn)蕭條，進(jìn)而影響到中國(guó)的外貿(mào)形勢(shì)。進(jìn)出口形勢(shì)的變化直接影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的制定。從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，持續(xù)不振影響了銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)整也會(huì)引發(fā)銀行信用違約的產(chǎn)生，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響。

　　“具體到對(duì)房地產(chǎn)的直接影響，要看雷曼持有我國(guó)房地產(chǎn)投資的規(guī)模。如果規(guī)模較大，那影響非常明顯。即使規(guī)模不大，作為美國(guó)著名的投資銀行，它的破產(chǎn)，會(huì)打擊投資者的信心，會(huì)加快國(guó)外投資機(jī)構(gòu)的拋售套現(xiàn)，會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響�！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)副教授蔡如海表示，雷曼兄弟也將被拆分成若干部分出售給未來(lái)的接盤(pán)者，包括在中國(guó)的一些業(yè)務(wù)；國(guó)外一些金融機(jī)構(gòu)會(huì)采取應(yīng)對(duì)措施。

　　正如蔡如海所分析，國(guó)外的一些投行正計(jì)劃大筆拋售在華物業(yè)。

　　據(jù)報(bào)道，某華爾街著名投資銀行計(jì)劃出售在上海的部分住宅項(xiàng)目，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓。這次行動(dòng)一改該銀行此前5年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“只進(jìn)不出”的作風(fēng)。據(jù)介紹，其手上的另一項(xiàng)公寓項(xiàng)目有可能成為另一個(gè)出售目標(biāo)。

　　另一華爾街著名投資銀行也醞釀將一處上海住宅物業(yè)出手。

　　在國(guó)內(nèi)樓市低迷的情況下，近來(lái)美國(guó)投行紛紛拋售的現(xiàn)象也越來(lái)越受關(guān)注。“這都是基于美國(guó)的金融體系出現(xiàn)問(wèn)題才產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)�，F(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然沒(méi)有完全融入世界經(jīng)濟(jì)，但也與世界經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。所以美國(guó)投行拋售在華項(xiàng)目也必然會(huì)影響到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　有分析人士認(rèn)為，上述國(guó)際投資銀行出售在華物業(yè)或?yàn)榫徑庋矍袄Ь�，華爾街各大投行因次貸危機(jī)遭受重創(chuàng)，貝爾斯登、雷曼兄弟和美林已相繼倒下，上述投行處境也不容樂(lè)觀，出售已獲得盈利的在華物業(yè)可以緩解困境，可能會(huì)加快中國(guó)房地產(chǎn)下滑。

　　購(gòu)房信心大大受損

　　“雷曼破產(chǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響還表現(xiàn)在打擊購(gòu)房者的信心，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁。”蔡如海說(shuō)。

　　日前一次“2008置業(yè)調(diào)查”顯示，表示3年之內(nèi)不準(zhǔn)備買(mǎi)房的占34.5%，打算明年買(mǎi)房的占21%，計(jì)劃年內(nèi)買(mǎi)房的只有19%。

　　針對(duì)雷曼的破產(chǎn)，9月15日央行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。易憲容認(rèn)為，這次央行貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響幾乎很小，就如早些時(shí)候加息時(shí)，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)加息對(duì)他們沒(méi)有影響一樣，這樣微小幅度的貸款利率下降，同樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少影響。而且這種有保有壓的政策正好把房地產(chǎn)隔離在外。

　　“遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利，讓全國(guó)人民一起來(lái)分享經(jīng)濟(jì)改革成果這是十七大報(bào)告的基本精神。這也是一年來(lái)國(guó)內(nèi)一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要背景。因此，房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作的遏制，是這些房地產(chǎn)政策的核心�！币讘椚菡f(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，作為華爾街老牌投行，深陷次貸危機(jī)困境的雷曼兄弟遞交破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)之后，正在沖擊整個(gè)金融市場(chǎng)，或嚴(yán)重打擊市場(chǎng)的信心。

　　地產(chǎn)融資更加困難

　　日前，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉主持的一份名為《2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》的研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口相當(dāng)可觀。

　　中國(guó)人民銀行的數(shù)字顯示，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年銳減30%。

　　“由于美國(guó)次貸危機(jī)所導(dǎo)致的雷曼兄弟破產(chǎn)，以及華爾街的金融危機(jī)，讓一些今年想在境外上市融資的開(kāi)發(fā)商難度加大，因?yàn)榻衲晖赓Y進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的意愿已經(jīng)隨著此次雷曼兄弟的破產(chǎn)而結(jié)束，市場(chǎng)的游資將被歐美的低價(jià)項(xiàng)目吸收�！辈倘绾Ｕf(shuō)。

　　一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也一改往日的堅(jiān)強(qiáng)，坦承資金遇到了困難。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)公司的融資在今年遇到了很大困難。銀行給房地產(chǎn)公司的貸款在下降，已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司通過(guò)債權(quán)和股權(quán)進(jìn)行融資的路基本已經(jīng)被堵死，未上市的房地產(chǎn)公司想通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資也基本行不通，從整體上看房地產(chǎn)業(yè)陷入了一片困境。

　　對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的不同判斷和漫長(zhǎng)的等待，磨去了一部分開(kāi)發(fā)商的耐心。更多的開(kāi)發(fā)商果斷加入降價(jià)的行列。除某龍頭地產(chǎn)從年初就開(kāi)始有計(jì)劃推出促銷(xiāo)降價(jià)之外，“金九銀十”的攪局者已出現(xiàn)。

　　盡管如此，今年以來(lái)，有關(guān)部門(mén)還是對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)給予了高度關(guān)注，央行、銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合下發(fā)通知要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。而雷曼的破產(chǎn)，各家商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　對(duì)此擔(dān)保業(yè)人士表示，首先是原先購(gòu)買(mǎi)大型物業(yè)的外資撤資，直接影響到市場(chǎng)需求；其次是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商從國(guó)外融資更加困難，無(wú)論是股權(quán)融資、基金融資還是其他融資方式，都會(huì)有很大的影響。 (李忠峰）