正當國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛剛開始告別非理性繁榮之際，日前傳來中房協(xié)上書國務院領(lǐng)導要求政策救市的消息。那么，不管中房協(xié)上書的建議是否會被采納，我們首先要搞清楚的一個重要問題是，到底還有多少真實需求在支撐著仍然處在高“水位”的國內(nèi)房市？房市內(nèi)需和外需中到底還有多少“水分”？如果內(nèi)需外需依然看漲，那么政策救市的可能性就大增；反之，如果需求繼續(xù)走熊，那么救市仍將無濟于事或者于事無益。

　　沒有人會否認，中國房價近年暴漲的一個重要原因是海外游資的推波助瀾。究其目的，大多是炒高房價后轉(zhuǎn)手獲利，少數(shù)是購買物業(yè)后坐待升值。顯然，這些外部需求顯然大部分只能歸類為投機類。然而，發(fā)端于美國的西方金融危機目前大有愈演愈烈之勢，一方面，由于危機導致的流動性緊張，海外游資的首要任務應當是回歸母體，確保母體安然渡過危機；另一方面，在經(jīng)濟全球化日益深入的今天，金融危機導致世界經(jīng)濟形勢近來持續(xù)惡化，因此游資對世界經(jīng)濟包括新興經(jīng)濟體的預期均較為悲觀，他們的海外投機行為無疑也將更為謹慎。

　　盡管國際經(jīng)濟環(huán)境已然發(fā)生了巨變，不過，作為傳統(tǒng)的發(fā)展地方經(jīng)濟的主要手段，吸引外資眼下仍然是一些地方一項重點工作。殊不知，在那些以諸多優(yōu)惠政策招來的外資中，有相當部分是打著工業(yè)投資的名義而實質(zhì)上卻是沖著房地產(chǎn)投機而來，并且，在這些“掛羊頭賣狗肉”的游資中，還有不少是國內(nèi)資金轉(zhuǎn)道海外而來的假外資。令人欣慰的是，這些假外資已經(jīng)引起警惕，很多地方政府正在制定更加完善的監(jiān)管辦法，以盡量減少假外資的流入。

　　看來，不管是真實部分還是虛假部分，房市的外部需求都將呈下降之勢。

　　那來自國內(nèi)的需求又將如何呢？

　　央行剛發(fā)布不久的三季度問卷調(diào)查結(jié)果很能說明問題。調(diào)查顯示，未來3個月打算買房的城鎮(zhèn)居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8個百分點和2.8個百分點，購房意愿創(chuàng)下近十年最低水平！更有甚者，在調(diào)查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比均不足10%，低于全國平均水平。

　　購房意愿創(chuàng)下十年最低足見房市內(nèi)需之弱，而且我們還不能判斷13.3%的紀錄會不會被打破。為什么這樣講？因為居民對未來增收信心相當不足。根據(jù)央行調(diào)查，3季度城鎮(zhèn)居民當期收入滿意指數(shù)為15.3%，分別比上季度和去年同期下降2個百分點和5.7個百分點，未來收入信心指數(shù)為19.3%，分別比上季度和去年同期下降1個百分點和4.5個百分點，雙雙降至2006年以來的最低水平！

　　居民收入滿意指數(shù)和未來收入信心指數(shù)雙雙大降，既是國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境變化的反映，也再次證明居民未來購房能力的下降趨勢，這對房市內(nèi)需無疑是又一個“打擊”。

　　更宏觀地看，目前我國居民消費價格總水平漲幅雖有所回落但仍在上漲，而工業(yè)品出廠價格還處于歷史高位，價格上漲的壓力尚未根本緩解。專家認為，通貨膨脹對購房等消費支出當然會產(chǎn)生擠壓效應，所以后期消費要維持高增長存在相當壓力。

　　不僅如此，受經(jīng)濟增長放緩的影響，國內(nèi)就業(yè)增長有減速的可能。同時，股市的降溫也使得居民財產(chǎn)性收入大為縮水。這些因素的存在，都將降低今后城鎮(zhèn)居民的購房能力。

　　近一年多來，在中央的推動下，各地積極構(gòu)建多層次城市住房保障體系，通過擴大經(jīng)濟適用房規(guī)模，推行廉租住房、周轉(zhuǎn)房制度，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和特困家庭的住房問題。這種對保障性住房建設(shè)的重視，體現(xiàn)了政府對自身角色的認清和回歸，多多少少也從“客源”上分流了商品住宅的潛在購買者，從而再次對商品房的內(nèi)需造成削弱。

　　另外，房市中久已風聞的虛假合同現(xiàn)象其實仍未絕跡。據(jù)武漢市日前對近300個樓盤進行的商品房買賣合同專項檢查，結(jié)果顯示，約四成樓盤購房合同藏有“貓膩”，其中以“補充條款”、“合同附件”問題最多，甚至潛藏著虛假購房以套取銀行貸款的“李鬼”。一旦對這些“問題合同”予以規(guī)范，肯定有不少因見不得陽光而銷聲匿跡。對這些虛假的內(nèi)需，我們顯然不能不在研究房市需求時做一個減法。

　　那么，房市的真實內(nèi)需到底在哪里呢？答案只能在于國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的自住需求，這種需求雖然總量不小，并且也呈剛性，但終究不能承擔太多泡沫的“重壓”。如此，我們對當前國內(nèi)房市的成交低迷，對部分城市房價的小幅下跌，對一些開發(fā)商的打折銷售就不難理解。

　　中房協(xié)是開發(fā)商的協(xié)會，從其上書提出的救市建議來看，無非是要求將正在執(zhí)行的宏觀調(diào)控措施放松一些，實質(zhì)上則是使房地產(chǎn)投資和投機成本更低一些更為便利一些，所放大的不過是國內(nèi)房市的投資和投機需求。如此一來，不但不能治理中國房地產(chǎn)業(yè)目前的種種沉疴，反而會將剛剛看到理性回歸苗頭的房市推回非理性狀態(tài)，會將正在縮小的房市泡沫再次吹大，會使剛剛離廣大普通購房人稍稍近了一丁點兒的房價再次絕塵遠去。如此一來，所謂上書呼吁救市本質(zhì)上將會是“害市”。(記者　周劍初)