有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè):2009年樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步增大

　　　　房?jī)r(jià)回調(diào) 斷供增多 爛尾出現(xiàn)

　　在日前發(fā)布的2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心梁爽博士撰寫(xiě)的《2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與2009年展望》一文預(yù)測(cè)，2009年，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。

　　　　短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)

　　由于需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。

　　2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買(mǎi)行為將向后推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購(gòu)房需求將向?qū)嵱眯缘闹行��?hù)型集中；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

　　在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加注重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。

　　在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。

　　　　“斷供”、“爛尾樓”出現(xiàn)可能性加大

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣下降、量減價(jià)跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)：

　　一是利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的支付能力較差的已購(gòu)房群體的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)，就是從2004年7月到2006年6月，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制通脹連續(xù)17次升息，由此把數(shù)十萬(wàn)個(gè)依靠“次級(jí)債”貸款購(gòu)房的美國(guó)低信用家庭逼上了斷供、失房的絕路。而我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬(wàn)億元，四年來(lái)貸款數(shù)額以年均75%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房按揭貸款的前三至五年是風(fēng)險(xiǎn)高危期。而過(guò)去四年中新貸出的款項(xiàng)，在利率上調(diào)和房?jī)r(jià)下跌的情況下，“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　二是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問(wèn)題可能爆發(fā)。

　　三是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　　房市供求關(guān)系緊張狀況可能再現(xiàn)

　　從長(zhǎng)期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)。

　　在美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢、股市持續(xù)低迷的形勢(shì)下，2008年9月17日，央行下調(diào)貸款利率及中小銀行存款準(zhǔn)備金率。從此次利率的下調(diào)可以看出中央在“保增長(zhǎng)”和“控通脹”的關(guān)系上，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)被置于更加突出的位置。本次利率的下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響不大，但心理影響卻至關(guān)重要，各方均看好利率將進(jìn)入下行通道，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好消息。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好，被抑制的多種需求，如快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的購(gòu)房需求，收入增長(zhǎng)引致的改善性需求，投資、投機(jī)需求，將進(jìn)一步釋放。而由于2008年以來(lái)土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應(yīng)量，供求關(guān)系有可能進(jìn)一步緊張。

　　此外，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。在2006年推出的“90/70”政策實(shí)施后，從2006年下半年開(kāi)始，許多樓盤(pán)的建設(shè)規(guī)劃都進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會(huì)迎來(lái)中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計(jì)劃的落實(shí)，2009年，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房供應(yīng)也會(huì)增加，中低收入家庭住房困難問(wèn)題會(huì)得到進(jìn)一步解決。(記者：方燁)