中國房地產(chǎn)市場在2008年進(jìn)入了調(diào)整期。而在多年嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之后，中央再次提出“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”。時(shí)隔十年，同樣的命題早已有了不同的背景和內(nèi)涵，在“保增長”之外，亦強(qiáng)調(diào)了“保民生”。而彌補(bǔ)了保障短腿，透明和規(guī)范有望成為未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

　　　　樓市：擴(kuò)大內(nèi)需的重要驅(qū)動(dòng)力

　　年終歲末，在中國最高級別的經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，中央提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

　　時(shí)隔十年，我國政府再次明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。

　　上一次是在1998年，面對亞洲金融危機(jī)之后我國出口下降和國內(nèi)有效需求不足導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長連續(xù)下降的情況，中央采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵(lì)出口的政策措施，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地產(chǎn)被確定為“支柱產(chǎn)業(yè)”，中國在城市化過程中迅速釋放出的居住需求，有力地拉動(dòng)了建筑、鋼鐵、水泥、家電等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證了我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，成為上一輪“內(nèi)需驅(qū)動(dòng)”的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　在“擴(kuò)大內(nèi)需”的總體部署下，11月5日國務(wù)院出臺(tái)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一攬子計(jì)劃，即“國十條”，總投資規(guī)模達(dá)到4萬億元。在“國十條”中首條內(nèi)容就是“加快建設(shè)保障性安居工程”，這顯示出政府通過住房市場拉動(dòng)內(nèi)需的決心非常大。11月10日，國務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，部署七項(xiàng)落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需具體措施，第三條專門就穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行闡述，要求“認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，國際經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下，拉動(dòng)國內(nèi)投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的引擎作用毋庸回避。

　　在我國，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重2006年達(dá)到4.5%，2007年這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步攀升到超過5%，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。如果從產(chǎn)業(yè)鏈的角度衡量，房地產(chǎn)行業(yè)投資可以拉動(dòng)50多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其間接創(chuàng)造的價(jià)值更大。

　　“正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的這一特性，我們可以在經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史上觀察到一個(gè)有意思的規(guī)律——只要國家放開房地產(chǎn)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)高漲，而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的情況，又和房地產(chǎn)發(fā)展過猛脫不了干系�！睏罴t旭說，“打壓房地產(chǎn)的后果，是經(jīng)濟(jì)增長逐步減速，而下一次經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)則又得益于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇�！�

　　　　“保增長”更強(qiáng)調(diào)“保民生”

　　“今天我們提房地產(chǎn)‘支柱產(chǎn)業(yè)’的地位，跟十年前已經(jīng)完全不同。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，“歷史從來不是簡單的重復(fù)，‘保增長’更要強(qiáng)調(diào)‘保民生’，這也決定了這一輪房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，將以保障性住房為主�！�

　　根據(jù)中央大力發(fā)展保障性住房的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，未來三年將投資9000億元建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這既是保障民生的必補(bǔ)之課，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在要求。

　　據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加100萬平方米建筑量，就能吸納30萬人的就業(yè)，增加鋼材2萬噸、門窗8萬套以及2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求量。據(jù)此，僅以今年北京800萬平方米保障房和“兩限房”的開工計(jì)劃，就能解決240萬人就業(yè)，并帶動(dòng)鋼材、水泥等市場需求。而全國各大城市加大廉租住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造和農(nóng)村、游牧民安居工程，將有效激活經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，未來3年全國平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。2009年將以實(shí)物方式結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題和80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。到2011年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題和240萬戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。

　　　　市場還原：從粗放到規(guī)范

　　很多人對于“支柱產(chǎn)業(yè)”這一提法心有疑慮，認(rèn)為這是把中國經(jīng)濟(jì)綁在房地產(chǎn)戰(zhàn)車上，經(jīng)濟(jì)增長高度依賴房地產(chǎn)投資，增長缺乏質(zhì)量，且在累積風(fēng)險(xiǎn)。

　　“過去十年，既是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的‘黃金十年’，也是房地產(chǎn)業(yè)粗放經(jīng)營的十年。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府從中分割了大部分利益，某種程度上透支了行業(yè)發(fā)展的未來�！睏罴t旭說。

　　在計(jì)劃到市場的劇烈轉(zhuǎn)型中，由于對市場及政府定位缺乏科學(xué)理性的認(rèn)識(shí)，中國的房地產(chǎn)市場從一開始就拐進(jìn)了歧路，成為一場狂飆突進(jìn)的利益盛宴。地產(chǎn)商開始占領(lǐng)中國富豪榜的多數(shù)席位，而另一個(gè)被廣泛引用的數(shù)據(jù)則是，2007年我國地方財(cái)政收入2.3萬億元，而當(dāng)年全國土地出讓金超過1萬億元。在很多城市，地方財(cái)政對土地收入的依賴度超過50%，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。

　　在這一過程中，不僅保障缺失，市場也極度混亂，監(jiān)管缺位、暗箱操作層出不窮。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商接受記者采訪時(shí)表示，如果說房地產(chǎn)業(yè)有暴利，主要在于其“杠桿”作用，它撬動(dòng)了金融和土地兩大要素，而這兩個(gè)要素在中國恰恰是壟斷的、最稀缺的�！盎\在袖筒里”、信息不對稱，就有可操作空間。

　　而對于不少買房人而言，不僅要承受高房價(jià)，還要忍受延期交付、面積縮水、質(zhì)量缺陷等一系列煩惱。譬如，南京的王妍購買了南京市“長江路9號(hào)”的一套酒店式公寓，今年8月交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，合同約定的“精裝”變成了“簡裝”，墻壁有裂縫，地板發(fā)霉，空調(diào)不制冷，電燈開不亮！

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士許光建說：“過去幾年大家對房地產(chǎn)市場只盯著房價(jià)這一個(gè)問題，但由于藥不對癥，一直沒有很好地解決。當(dāng)前要做的，是進(jìn)一步深化住房體制改革，加強(qiáng)制度建設(shè)和市場規(guī)范，包括規(guī)范土地出讓，打擊囤地囤房，公開交易信息，保護(hù)購房者權(quán)益等，讓買賣雙方能夠平等博弈，真正發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用�！�

　　客觀地說，我國推行住房制度改革10年以來，大多數(shù)百姓分享了改革成果，住房條件大大改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施日新月異，這一點(diǎn)有目共睹、不容否認(rèn)。當(dāng)前大家對高房價(jià)的諸多不滿，正是由于市場發(fā)育不完善、管理不成熟造成。

　　一位經(jīng)濟(jì)界人士表示，我們在討論公共政策的時(shí)候，一定不要被自己的經(jīng)歷和利益所左右。去年股市漲到6000點(diǎn)的時(shí)候，但凡有點(diǎn)理智的人都應(yīng)該承認(rèn)有泡沫，但大家卻希望它漲到1萬點(diǎn)。而當(dāng)泡沫吹破之后，我們應(yīng)該反思的是，為什么沒能及時(shí)、有效地阻止泡沫進(jìn)一步膨脹，以及如何才能以最低的成本消化泡沫，而非不計(jì)后果地將泡沫戳破。股市如此，房地產(chǎn)市場也一樣。 (記者 姚玉潔）