主持人：南斌鋒 李 屹 袁曉峰

　　嘉 賓：

　　巴曙松(國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長)

　　周清杰(北京工商大學產業(yè)經(jīng)濟研究中心副主任)

　　易憲容(中國社會科學院金融研究所研究員)

　　據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，今年上半年以來，我國主要城市住宅市場強勁反彈,需求表現(xiàn)旺盛，樓市火爆,房價漲幅一再攀升，甚至超過了2007年的最高水平。一時間，房產泡沫論甚囂塵上。我國房地產泡沫究竟有多大？就此問題，本報專訪了三位房地產領域的研究專家。

　　泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異

　　問：目前我國房地產市場有沒有出現(xiàn)泡沫，如果有，泡沫程度有多大？

　　巴曙松：現(xiàn)在房地產市場的泡沫已經(jīng)比較大了。一些地區(qū)房價在2007年的基礎上創(chuàng)下新高，“地王”頻繁出現(xiàn)。

　　房地產行業(yè)是個很不成熟的行業(yè)，從1999年住房制度改革以來，到現(xiàn)在還沒有經(jīng)歷過一次像樣的房地產周期的洗禮。房地產行業(yè)在本輪次貸危機中剛剛受到點壓力，國家強力的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，又把它刺激起來了。

　　現(xiàn)在房地產的亢奮程度已經(jīng)比2007年最亢奮的時候還要亢奮，北京、上海、深圳等幾個主要城市的交易量、價格都創(chuàng)新高了。

　　周清杰：判斷我國房地產市場的泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異。一般來說，一線城市的泡沫要比二線城市的大，東部城市比中西部泡沫多。

　　一線城市(如京、滬、深等地)的房地產市場一直存在泡沫，目前這種情況還在加劇。央行今年5月做的民意調查結果顯示，超過六成的居民認為房價“高，難以忍受”。

　　本輪房地產市場的迅速回暖屬于帶病復蘇或畸形繁榮，因為在我國2007年的宏觀調控中，房地產行業(yè)是作為過熱行業(yè)重點遏制的，但這次調整時間是短暫的。從價格調整的幅度看，一線城市的房價遠未回歸到普通居民可以承受的水平。

　　投資、投機行為只能是房地產市場運行的潤滑劑，一旦這兩股力量成為市場主力，樓市泡沫將不可避免，這是市場經(jīng)濟自發(fā)力量使然。

　　多重原因推動房價走高

　　問：您認為造成我國房地產泡沫現(xiàn)象的原因是什么？

　　易憲容：主要原因：一，政府的房地產政策產生累積效應，從2008年年底國家開始采取暫時減免營業(yè)稅、取消城市房地產稅等一系列措施，這在某種程度上推動了樓市的火爆。二，房地產企業(yè)的利潤預期改變，目前房地產市場的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生改變，仍是暴利型的利潤水平?jīng)]有改變,也沒有從買方市場向賣方市場轉型，盡管住房銷售下降，但房價沒有下降。三，地方政府的托市，地方政府考慮財政收入，不愿意看到房地產市場的大幅降溫，紛紛出手救市。四，國外大量熱錢涌入房地產炒作，增加了購房需求。五，銀行信貸超高速增長，致使部分信貸資金違規(guī)進入樓市，推高了房價。

　　巴曙松：大量銀行信貸資金進入是導致房地產市場瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經(jīng)濟結構下，如此大的信貸投放，往往不會被生產貿易吸收，就可能主要是被包括房地產在內的資產領域吸收，所以更容易形成資產泡沫。在經(jīng)濟復蘇明朗的大前提下，特別在國內流動性充裕以及熱錢涌入的推動下，房地產市場價格將會被繼續(xù)推高。在適度寬松的貨幣政策沒有轉向、物價沒有顯著上升帶來調控壓力和資金流向產生顯著變動之前,資產市場的熱情還將繼續(xù)。

　　多方配合遏制泡沫擴大

　　問：如何有效控制房地產市場泡沫的擴大？

　　周清杰：在遏制房地產泡沫問題上，政府負有不可推卸的職責。我國政府發(fā)展房地產市場的政策基調應該是促進居民的住房消費，而非鼓勵住房投資，更不是保護投機，不能把與普通居民生活密切相關的房地產市場變成游資泛濫的大賭場。

　　目前，我國對房地產市場的調控重點在進入環(huán)節(jié)，如首付比例、貸款利率等。要防止泡沫積聚，應該在監(jiān)管環(huán)節(jié)上要加強，更重要的是實行過程監(jiān)管和退出監(jiān)管，目的是加強對投資行為和投機行為的監(jiān)管。除了社會一直熱議的物業(yè)稅以外，建議政府對持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行為課以重稅，并對購房后空置而不居住的行為征稅，提高房東出租房屋所獲收益的稅負，減少投資、投機行為對房價的不當推動，確保房地產市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　另外，改革稅制，讓承擔較多社會責任的地方政府有更多的優(yōu)質稅源，減少土地財政現(xiàn)象，是控制我國房地產泡沫的治本之策。

　　易憲容：從短期政策來說：一是要完善現(xiàn)有個人住房按揭貸款信貸政策，嚴格區(qū)分房地產投資需求與消費需求。

　　二是限制外籍及外資購買中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻擊國際熱錢追逐人民幣資產，從而避免形成人民幣資產泡沫。

　　三是修改現(xiàn)行的住房預售制度。當前預售制度是一種單邊風險承擔機制。

　　四是維護房地產市場秩序，建立房地產市場公開透明的信息披露機制。

　　從長期政策看，要制定長期穩(wěn)定的房地產發(fā)展政策，包括長期發(fā)展規(guī)劃、保障政策、信貸政策、稅收政策及土地政策等。只有在這個基礎上，才能保證房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產成為改善居民住房條件的基礎，成為中國經(jīng)濟增長的動力；否則就會對我國經(jīng)濟增長、社會穩(wěn)定帶來不利影響。