針對不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售前收取“誠意金”的行為，知名房地產(chǎn)律師——京華律師事務(wù)所的秦兵和徐斌律師在接受中國證券報記者專訪時表示，“誠意金”并不具有合同效力和法律約束力，消費者向房地產(chǎn)商支付誠意金所購買的只是一種機(jī)會，并非確定的實物，消費者和房地產(chǎn)商之間存在的是“射幸合同”關(guān)系。大量收取誠意金的行為有非法集資的嫌疑，存在極大的風(fēng)險隱患，急需金融監(jiān)管部門出臺相應(yīng)政策和管理辦法加以界定和約束。

　　“射幸合同”風(fēng)險大

　　京華律師事務(wù)所律師秦兵明確表示，“誠意金”并非“定金”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取“誠意金”，并與排號、認(rèn)購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)�！皬姆�律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金之時，雙方已經(jīng)明確標(biāo)的物以及價格�！�

　　而對于誠意金的性質(zhì)，秦兵認(rèn)為，作為自創(chuàng)的商業(yè)用語，“誠意金”在法律上并沒有相關(guān)的規(guī)定。但現(xiàn)在的商品房銷售中，由于供求關(guān)系緊張，處于賣方市場的開發(fā)商普遍強(qiáng)勢，由此采取了預(yù)售證獲得之前便收取費用的方式，用來甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關(guān)的潛在機(jī)會。因此，所謂的誠意金，不具有合同效力及法律保護(hù)的性質(zhì)。

　　京華律師事務(wù)所徐斌律師認(rèn)為，收取誠意金、或者變相的設(shè)定賬戶存款排號，此時客戶與開發(fā)商之間的關(guān)系，實質(zhì)上是一種“射幸合同”，而非固定合同關(guān)系。消費者支付費用購買的不是具體的實物或者服務(wù)，只是一種機(jī)會、一種購房可能性，并沒有具體的標(biāo)的物做擔(dān)保，也不確定價格。

　　據(jù)了解，所謂“射幸”，即“僥幸”，本意是碰運氣的意思，射幸合同是指當(dāng)事人一方是否履行義務(wù)有賴于偶然事件的出現(xiàn)的一種合同，這種合同的效果在于訂約時帶有不確定性。

　　徐斌表示，由于射幸合同具有很大的風(fēng)險，因此，一般情況下，設(shè)定這種合同的主體都是國家或政府，企業(yè)沒有權(quán)利設(shè)定這種合同。

　　在現(xiàn)實社會中，典型的射幸合同包括保險合同、彩票和賭場經(jīng)營合同等。據(jù)介紹，在國外，這三種射幸合同形式都存在，我國僅存在前兩種。以保險合同為例，保險合同是典型的射幸合同，在合同的有效期間，如發(fā)生保險標(biāo)的的損失，則被保險人從保險人那里得到的賠償金額可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其所支出的保險費，反之，如果無損失發(fā)生，則被保險人只能付出保費而無任何收入�！斑@種合同需要國家信用的擔(dān)保，否則任意設(shè)定、任意征收便可能造成非法集資。”徐斌稱。

　　呼吁監(jiān)管部門定性

　　秦兵表示，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在取得預(yù)售許可之前，就采取準(zhǔn)銷售行為，并大量放號，收取“誠意金”，這些行為顯然違反《城市商品房銷售管理法》，而且有非法集資的嫌疑。

　　“機(jī)會后面并不代表任何實物，房地產(chǎn)商自行設(shè)定、自行收取大量誠意金，往往埋下較多隱患。”秦兵指出，如果開發(fā)商發(fā)生信用危機(jī)，其向消費者收取的費用并沒有實物資產(chǎn)作擔(dān)保；更有甚者，如果開發(fā)商卷款私逃，就將構(gòu)成嚴(yán)重刑事犯罪，給社會帶來極大危害。國家應(yīng)對此采取措施，防患于未然。

　　據(jù)了解，收取誠意金的行為在國外屬于非法集資，但我國由于存在法律監(jiān)管真空，已經(jīng)“約定俗成”地成了行業(yè)的普遍行為，甚至被房地產(chǎn)商們標(biāo)榜為“使購房行為公平、有序的營銷方式”，律師們認(rèn)為此種行為將消費者置于非常弱勢的地位，其權(quán)益根本無法得到保障，同時給房地產(chǎn)市場秩序以及金融市場秩序帶來極大風(fēng)險，因此呼吁相應(yīng)建設(shè)主管部門和央行、銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門盡快出臺相應(yīng)政策和管理辦法加以界定和約束。